Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ?

Le bail arrive à son troisième anniversaire, le bailleur peut donc donner congé à son locataire, sous réserve de respecter le fond et la forme.

Le fond: congé pour vente
La forme: congé signifié au moins 6 mois avant le 3ème anniversaire.

Le jour J, l’huissier peut demander le concours de la force publique.

Je dirais même plus : tout est dans "le jour J", parce que celui-ci n’est pas du tout la date de fin du bail, même après congés pour vente ! Avant d’en arriver au recours à la force publique, il y a toute la procédure en amont.

Pruls,

ne croyez pas que vous êtes dans une situation 0 ou 1 avec une expulsion. Il y a des tas de raisons de penser que quelque soit la force de votre dossier (fin du bail de 3 ans, ..) la justice pourrait ne pas être en votre faveur et que la procédure pourrait être beaucoup plus longue que vous le pensez.

la seule façon à mon avis de savoir la vérité de d’évacuer les risques c’est d’avoir quelqu’un qui se bouge c’est de faire en sorte que votre vendeur doive vous dédommager si le plan ne se déroule pas comme prévu.

quand aux huissiers, notaires, avocats, etc prenez garde à ce qu’un "conseil" oral ne vaut rien car les conseilleurs ne sont pas les payeurs.

si vous contactez un avocat, demandez lui une note écrite sur la situation et par rapport à des questions spécifiques que vous avez. Ce document l’engagera et de cette façon vous aurez un document présentant toutes les nuances de votre dossier.

Avez-vous rencontré le locataire en question ?
Est-il envisageable de négocier son départ contre quelques mois de loyer ?
C’est souvent la meilleure solution, tout le monde est gagnant (sauf le futur bailleur). Pour que cela soit possible, encore faut-il que le profil du locataire ne fasse pas peur à tout le monde…

Bonjour Pruls,

J’aurais tendance à dire que les circonvolutions que nous pourrions faire autour d’une situation et d’un profil de locataire dont nous ne connaissons rien ne feront pas avancer le schmilblick.

Vous recherchez à juste titre la bonne affaire mais j’en reviens toujours à la subjectivité de la bonne affaire : trop souvent, c’est être persuadé d’acheter moins cher un bien que ce qu’il vaudrait.
Je reste persuadé que moins cher que le prix de marché est rare (les gens sont informés) et que si le prix est inférieur à l’idée que l’on s’en fait, c’est qu’il y a des loups… et que le bien ne vaut pas plus (sinon il serait vendu sans problème plus cher).
Je persiste à penser que faire ses armes sur quelque chose de maîtrisable est une des règles à respecter.
L’immeuble est-il partiellement ou totalement loué à des personnes au profil compliqué ?

J’oubliais : j’ai eu un vrai litige avec un locataire il y a une dizaine d’années ; avocat (un ami et je suis moi même juriste de formation) et huissier m’ont conduit à dépenser inutilement plus que ce que j’avais à récupérer… (et que je n’ai pas récupéré, la procédure d’injonction a capoté, le magistrat souhaitait que l’on plaide au fond).
Leur culture est ainsi, leur fond de commerce tient dans la promesse qui n’engage que celui qui reçoit les factures. S’il disaient la vérité au client (aléas liés au magistrats et à leurs sensibilité, délais, etc), ils auraient moins de clients pour des litiges modestes dans leurs cabinets.

Bonjour à tous,

mauvaise surprise en octobre!

Alors que nous avions convenu de signer à la Toussaint, le vendeur s’est rapproché de son notaire pour rassembler les pièces nécessaires à la transaction et celui-ci a dit "ya pas l’feu"…

Déjà, dans la mesure où le vendeur est éloigné du bien, et que je suis sur place, nous avions convenu que nous prenions le même notaire, sur place. Je le connais et donc j’ai plus de facilité à faire avancer le dossier si besoin. Un peu vexé de ne pas avoir été prévenu de ce changement.

Et je n’ai pas eu d’explication claire pour ce report, ce qui m’a bien agacé.

J’ai respiré un coup, l’affaire est compliquée mais prometteuse, patience.

Mais plus gênant pour moi, pour signer, nous devions établir un état des lieux contradictoire, devant me servir de base pour faire établir des devis, préalables à la recherche de financements…
Sachant que j’ai renoncé à la clause suspensive de financement, j’ai plutôt intérêt à trouver un banquier pour me suivre. Même si je suis confiant, il faut quand même un fond de dossier à présenter…

BREF, je patiente un mois et voilà que ma clerc m’indique ne pas avoir de réponse du notaire du vendeur… Je sors d’un coup de fil avec le proprio qui devrait relancer l’affaire, mais…

J’ai appris que le congé pour vente a été adressé au locataire sur son seul logement, alors que l’ensemble de l’immeuble est à la vente…

D’après le proprio, le notaire aurait indiqué que cela était obligatoire. Mais alors une copro pourrait se former, ce qui ne m’intéresse pas du tout, ni le proprio…
Je suis donc très surpris, j’aurais apprécié un écrit à faire relire cela par mon notaire.

Par ailleurs, le proprio et son notaire n’ont pas prévu de date de signature de compromis dans la mesure où ils attendent un écrit de la part du locataire. Ce locataire n’achètera pas, et j’anticipe son silence jusqu’à l’issue du délais de préférence.
Si je pige bien, ce silence est au détriment du locataire. Par exemple, s’il se fait connaitre en tant qu’acquéreur après ce délais, et après qu’un compromis ait été signé, il n’a plus la préférence. Cela serait à lui de prouver qu’il s’est exprimé pendant le délais de préférence de 2 mois.

Pourquoi le notaire conseillerait il au proprio d’attendre un écrit de la part du locataire (qui ne peut pas acheter!)?

Le proprio semble comprendre que le congé pour vente n’a ptet pas été géré finement et que je suis quand même un acheteur sérieux.

Le locataire peut tout à fait faire un écrit de renonciation à son droit de préemption. Mais plus sur encore pour le notaire, laisser le délai s’éteindre.

Bonjour à tous pour une nouvelle mise à jour.

J’ai signé la promesse de vente, le premier investissement est en route!

État des lieux hier en présence de la proprio et d’un de ses fils, j’en ai profité pour faire venir un entrepreneur pour chiffrer la rénovation. Je le connais pas, premiers contacts intéressants. Je ferai jouer la concurrence dès que possible.

J’ai eu la possibilité de rentrer dans le logement occupé, la locataire était relativement accueillante, mais son appartement moisi. Est ce que cela tient à son style de vie, l’origine est elle plus sérieuse? La ventilation est à revoir, la façade à vérifier, et j’espère que cela sera tout.

Côté signature, la proprio souhaitait que je m’engage définitivement à gérer la locataire, même si elle reste après l’expiration du congé pour vente… Bof, pas d’accord à ce prix. Elle a fini par céder, sur conseil de son fils. Les deux fils ont fait leur vie, sont proches de la retraite, ils n’ont pas le goût de gérer l’immeuble alors qu’ils habitent à plusieurs centaines de km.

Une erreur s’est glissée dans le prix de vente à mon avantage à hauteur de 1700€, c’est toujours ça de pris.

Reste à trouver la bonne formule pour les travaux, l’idéal serait de pouvoir sous traiter l’ensemble, nous verrons bien si nous mettrons la main à la pâte.

J’ai eu la chance d’avoir la visite d’un forumeur chevronné, mais dans l’investissement de plus petits biens. Nous n’avions pas la même estimation des travaux "à vue de nez", l’effet d’échelle me donnera-t-il raison?

Je suis content de passer à l’action. A suivre!

Bonjour à tous,

un rapide message pour indiquer que j’ai pris RDV avec l’ADIL du coin pour examiner le financement des travaux.

Je suis en particulier tombé sur cette page de l’ANIL qui répertorie les aides par département, pratique!

En étudiant tout cela, il semble qu’une des étapes soit de faire expertiser l’immeuble, cela devrait être pour moi l’occasion d’avoir un avis professionnel sur l’amélioration thermique et la gestion de l’humidité

A suivre.

Bonjour à tous,

j’ai rencontré un courtier aujourd’hui, qui a apprécié le dossier que je lui ai apporté, en particulier la synthèse.

Cette synthèse (pdf, odt) est inspirée de cet article. Je lirai avec plaisir vos retours.

Cordialement.

Ha, ben, je m’attendais pas à ce retour!

Mais on est tous un peu ami sur les bords ici

Pruls a écrit :

j’ai rencontré un courtier aujourd’hui, qui a apprécié le dossier que je lui ai apporté, en particulier la synthèse.

Cette synthèse (pdf, odt) est inspirée de cet article. Je lirai avec plaisir vos retours.

Dossier très complet.
Je le trouve même trop complet sur certains aspects!

Par contre, je vais reprendre des idées à mon compte, tel que présenter le bien cible, ce que je ne faisait pas dans mon analyse (qui avait plus de chiffres et moins de mise en page! )