Investissement locatif dans un immeuble à rénover…

RichN · #1

Bonjour à tous,

Brièvement, je suis un jeune récemment actif (sur le plan professionnel, bien entendu ), j’ai moins de 30 ans et suite à la revente de ma startup l’année dernière je suis en mesure d’afficher cette année des revenus conséquents à mon banquier pour décrocher un prêt immobilier. Je suis maintenant de nouveau salarié et ma déclaration d’impots de l’année prochaine sera probablement divisée par 3. Voilà pour le contexte.

J’hésite actuellement entre 2 investissements, dans ma ville d’origine (ville étudiante de 100k habitants) :
* L’achat d’un immeuble à rafraichir totalement 300K prix de vente estimé négocié + 100K de travaux. Le batiment est actuellement composé d’un local commercial et de chambres (mais dont seulement au maximum la moitié à ce jour est loué). Mon projet serait de redécouper tout cela en logements indépendants avec 5 studios, un F2 et 2 autres studios en duplex. La rentabilié nette estimée, avec une fourchette relativment basse des loyers et sur 11 mois, tourne autour de 8%. Ce batiment est légèrement peu plus excentré que le second, mais est à 15min en bus de l’université et à 500m à pied de la rue des bars (argument de poids pour les étudiants).
* 2ème option: l’achat d’un plateau de bureaux et la reconversion de celui-ci en 2 logements F4. Il est malheureusement impossible de redécouper en plus de logements à cause de la configuration des lieux. L’achat se ferait autour de 170K + 70K de travaux. Avec ce type de lieu, le rendement n’est acceptable que si je loue en colocation, ce qui donnerait un rendement aux alentours de 7%, toujours avec 11 mois de location. Le bien est placé dans un meilleur quartier, en plein centre, mais avec un également un accès à l’université en 15min de transport en commun.

Dans tous les cas, il est à noter que je pourrai faire une plus-value assez importante (aux environs de 100k pour les 2 biens avec vente à la découpe pour l’immeuble) si j’étais dans l’optique d’abandonner le locatif.
En bref :
* Les 2 biens seraient loués en meublé.
* Meilleur placement pour le 2nd bien, mais une configuration de logements plus optimale et une meilleur diversification pour le 1er. Cependant, gros point d’interrogation sur la colocation pour le 2nd bien.

Je suis à l’écoute de vos avis sur ces 2 options.

Merci à tous!

Mots-clés : immeuble, investissement, meublé, revente, rénover

Koro · #2

Bonjour,

Je suis un peu dans le même cas que vous, à la recherche de mon premier investissement.

Avez vous une raison particulière de vous diriger directement vers l’achat d’un immeuble plutôt que de commencer "doucement" par l’acquisition d’un bien plus modeste, type studio?

Le but de ma question est d’orienter ma propre recherche : je pense viser pour un premier achat un petit studio, mais il est vrai que j’ai pu voir divers avantages à acheter un petit immeuble (l’argument qui a le plus retenu mon attention est la "répartition des risques", dans le sens où on craint moins le risque d’impayé sur 3-4 logement , alors que sur un seul…)

J’ai aussi un peu le même statue de "jeune récemment actif", votre banque vous suivra-t-elle pour un tel achat malgré votre jeune âge? Je suppose que vous comptez faire un apport conséquent…

Pruls · #3

Bonjour,

si vous visez un public étudiant, comment allez vous gérer la période estivale où la plupart rendent leur logement?

Les étudiants du coin ont ils l’habitude de la colocation?

Frederic89 · #4

Bonjour,
Commencez à prendre contact avec votre banquier pour être sur de disposer du budget nécessaire.
Pour des étudiants, comptez deux mois de vacances par an.
Etes-vous géographiquement proche de votre ville d’origine où se trouvent les biens, et y serez vous encore dans dix ans?
La gestion par agence coute cher, en frais financiers directs, en factures d’entretien et en vacances supplémentaires.

Frédéric

RichN · #5

Je suis actuellement à 2h de ma ville d’origine, je pense que c’est acceptable. Effectivement d’ici 10 ans, je ne serai probablement plus aussi proche (volonté de s’expatrier à moyen terme)…

Koro a écrit :
Bonjour,
Avez vous une raison particulière de vous diriger directement vers l’achat d’un immeuble plutôt que de commencer "doucement" par l’acquisition d’un bien plus modeste, type studio?

La rentabilité est bien meilleure, même en comparant avec l’achat d’un studio à rénover.

Koro a écrit :
J’ai aussi un peu le même statue de "jeune récemment actif", votre banque vous suivra-t-elle pour un tel achat malgré votre jeune âge? Je suppose que vous comptez faire un apport conséquent…

Sur le papier, ce devrait être le cas. Un courtier a déjà été en mesure de me proposer un crédit sur 20 ans à 3.2%.
J’ai pris rendez-vous avec mon banquier pour valider avec lui la faisabilité de l’une ou l’autre des opérations.

Pruls a écrit :
si vous visez un public étudiant, comment allez vous gérer la période estivale où la plupart rendent leur logement?

Les étudiants du coin ont ils l’habitude de la colocation?

Le cashflow étant positif sur 11 mois, je peux dans tous les cas faire l’effort de supporter 10 mois de loyers. Sur ce point, se diversifier avec des F2 et un local commercial prend son sens et permet d’amortir l’effort.

Il semblerait bien que la colocation attire un certain public : j’ai publié une annonce "test" ce matin et j’ai déjà eu 2 réponses dont un groupe déjà formé.

Pruls · #6

4h de route pour changer une ampoule dans les communs…

Je cherche pas à vous décourager mais à vous aider à vous poser les bonnes questions.

GoodbyLenine · #7

RichN a écrit :
….suite à la revente de ma startup l’année dernière je suis en mesure d’afficher cette année des revenus conséquents à mon banquier pour décrocher un prêt immobilier. Je suis maintenant de nouveau salarié et ma déclaration d’impots de l’année prochaine sera probablement divisée par 3. …/…

Etes vous sur que votre banquier prendra en compte ce "revenu exceptionnel" de l’an passé pour déterminer votre capacité d’emprunt, et pas seulement le salaire actuel "divisé par 3" ? Si j’étais le banquier, je ne le prendrais pas en compte (mais ce revenu ponctuel devrait déjà vous aider à disposer d’un bon apport, ou d’un collatéral à proposer en garantie).

Range19 · #8

Bonjour,

Sur la question de la distance, je vous relate mon sentiment : autant avec les maisons, même lointaines, je n’ai que très peu besoin d’intervenir, autant avec les appartements la fréquence est beaucoup plus élevée.
Je mets 2heures aller retour, il y a des fois où ça complique singulièrement les choses.
Vous aurez sûrement besoin de faire gérer vos logements donc de minorer la rentabilité prévisionnelle.

RichN · #9

En fait, même si je n’aime pas devoir dépendre des autres, j’ai encore de la famille sur place qui pourrait très bien s’occuper des petites travaux d’entretien. Pour les problèmes plus grave, je ferai le déplacement.

Egalement, en prenant en compte une gérance à 7%, toujours avec 1 mois de vacances, j’arrive à un cashflow nul sur les 20 ans.

Niveau financement : je viens d’avoir un retour de "mon" banquier qui m’assure qu’il doit justifier auprès de sa direction les loyers pris en compte dans la simulation par un bail déjà existant, ce qui dans mon cas n’est clairement pas possible. Du coup, il calcule mon endettement comme si cela allait être ma RP, cela me paraît stupide. Est-ce une pratique courante ou dois-je en déduire qu’il ne veut pas que je prenne un crédit chez lui?

DDtee · #10

Mon expérience est limitée, mais je n’ai jamais rencontré de banquier demandant de justifier les loyers.

Range19 · #11

DDtee a écrit :
Mon expérience est limitée, mais je n’ai jamais rencontré de banquier demandant de justifier les loyers.

Moi non plus.
Peut-être qu’une estimation des loyers validée par un professionnel ferait l’affaire.

Dans mes demandes de financement, la simple évaluation par mes soins a toujours suffit.

backsync · #12

Lors de mon dernier investissement locatif, le banquier m’a demandé TROIS estimations de loyer…
J.avoue d’avoir eu beaucoup de mal à les obtenir par les agences immobilières…

jeamb · #13

DDtee a écrit :
Mon expérience est limitée, mais je n’ai jamais rencontré de banquier demandant de justifier les loyers.

Moi non plus…. jusqu’au present. En effet, pour le montage en cours, ma banquiere m’a demandé le justificatif de tous les loyers percus et a venir… bon faut dire que celle-ci ne me parait d’etre des plus… compétentes, m’enfin vu le turnover, j’en aurais un/une autre en 2015 pour le prochain investissement…

Stephane80 · #14

Bonjour

Pour l’estimation des loyers, dans le dossier de présentation que l’on avait fait mon frère et moi, nous avions fait des copies d’écran d’annonces de seloger et leboncoin qui présentaient les mêmes caractéristiques que les apparts que nous allions mettre en location.
Cela peut peut-être suffire dans votre cas.

Francois80 · #15

Tu peux aussi te renseigner sur le prix du m2 locatif.

Par ex, à Amiens, le prix du m2 est entre 10-12€ soit pour 55m2, 600€ de loyer.

François80

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Investissement locatif dans un immeuble à rénover…

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#3 26/06/2013 10h00

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Koro a écrit :

Koro a écrit :

Pruls a écrit :

#6 26/06/2013 20h28

#7 27/06/2013 02h02

RichN a écrit :

#8 27/06/2013 16h59

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#10 28/06/2013 19h32

#11 29/06/2013 14h37

DDtee a écrit :

#12 30/06/2013 01h40

#13 30/06/2013 02h52

DDtee a écrit :

#14 30/06/2013 08h08

#15 30/06/2013 08h50

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