Investissement locatif dans des locaux équipés (activité, bureaux) ?

rocambole · #1

Bonjour,

Je lance ce sujet unique car il ne me semble qu’il n’y en a pas un en ce qui concerne spécifiquement les bureaux ou locaux d’activité.

Ce sujet a pour but de développer, concernant les locaux d’activité ou bureaux équipés :

1) Les véhicules juridiques

2) La fiscalité applicable suivant les cas

3) Les pièges à éviter

4) D’autres sujets sur proposition bien évidemment :-)

Je vais compléter sous peu le fil avec toutes les infos que j’ai pu réunir sur les points 1 et 2 pour l’instant

Mots-clés : activité, bureaux, location, meublés

Bigbil · #2

Ca ne bouge pas beaucoup ce topic..

Pour en revenir au point fiscalité, pour les bureaux meublés, on peux faire comme de la location meublé, c’est le meme régime selon mon Expert comptable.
A voir et valider par ceux qui en font déjà

rocambole · #3

Hello,

Oui a priori sa s’apelle location de locaux équipés et c’est faisable en indivision ou en SARL de famille.

D’apres ce que j’ai pu lire.

Bigbil · #4

du coup on peut le faire en LMNP?

DDtee · #5

Oui, sans problème particulier.
Cet article aidera à vous renseigner Les avantages de la location de locaux équipés

Extrait :

Pour un investisseur personne physique qui souhaite réaliser un investissement immobilier imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), on part souvent sur un investissement dans un local d’habitation. Le régime applicable est alors celui de la location meublée.

Picsou · #6

Je remets au goût du jour cette discussion ayant un projet similaire de location en bureaux meublés avec quelques particularités.

Je souhaite acheter un terrain (45 000 euros avec frais) en zone artisanale/commerciale, puis y construire un bâtiment d’environ 200 M2 (env 200 000 E HT) plus les aménagements extérieurs (20 000 euros ht)

Le projet sera donc d’environ 265 000 euros HT.

Je ne sais pas sous quelle forme investir ? SCI (pas de location meublés), NP, SNC ?

Je serais un des locataires de ces bureaux pour environ moitié de la surface. La particularité est que je suis une profession libérale réglementée et je ne récupère pas la TVA.

Le reste sera loué à des tiers en meublé avec un contrat de prestation de services simple consistant à mettre à disposition un bureau fermant à clé, une salle de réunion, une petite cuisine, une BAL et une connexion internet voir téléphonique (ou une sous location?)

Mon premier souci est donc fiscale puisque je souhaite récupérer la TVA sur le bâtiment mais à l’inverse je devrais verser un loyer TTC de mon activité sans pouvoir récupérer celle-ci.

Mon loyer sera d’environ 1500 euros/mois et je projette 4 ou 5 autres loyers de 350 euros/mois. Soit un CA global d’environ 35 000 euros.

Puis je investir en nom propre pour acheter le terrain ? Construire la partie concernant mon local sans récupérer la TVA et construite la partie location en HT, récupérer la tva sur la construction et rembourser les loyers tout en faisant un amortissement comptable de cette partie de l’investissement.

Cela vous semble réaliste ?Avez vous d’autres idées ? Vous en remerciant par avance.

Picsou

amoilyon · #7

Je remonte cette discussion car j’ai une interrogation.

Existe-t-il une liste de meuble obligatoire pour les bureaux meubles ?
Le locataire doit pouvoir exercer son activité sans avoir à le meubler .
,

A quel moment peut-on être retoque que le bureau n’est pas assez meublė ?

Pruls · #8

A mon avis, ya pas de réglementation.

Je pense que tout se fait dans le bail commercial.

amoilyon · #9

J’ai du mal à trouver des textes officiels pour la location de bureau meublé.

Pour une activité d’agence d’intérim, immobilière, architecte, traducteur, conseil en entreprise, … un bureau avec 4 chaises, une armoire et une poubelle peuvent suffir ?
Une connexion internet ? Téléphone ? Imprimante ?
Les 2 locaux pro que j’ai sont en location classique. Les preneurs ont tout agencés à l’intérieur avec leur logo /pub / couleur et affichage sur les façade.

Si des investisseurs ont des bureaux loués en meubles je prends volontiers vos retours d’expérience.
J’ai placé une offre sur un petit bureau plutôt bien situé dans mon nouveau département.

lyon38 · #10

Bonjour,
Je suis en train t’acquérir sur lyon des bureaux pour un montant de 70000€ et 64m2 en 3 lots différents.
Le loyer prévisionnel est de 5000€/an€
Je me demandais s’il était préférable de louer en location nue ou bien en locaux équipés. En effet, en locaux équipés: il faut gérer la TVA, payer la CFE, payer un comptable, …
Svp, ceux qui ont de l’expérience: pouvez m’aider dans ma réflexion ?
Merci

amoilyon · #11

Joli projet. Vous êtes sur quel arrondissement ?

Faites un tableau avec les entrées et les dépenses correspondantes.
Notamment les charges déductibles en meuble, notaire, agence, intérêt, amortissement,…

Sur l’autre colonne, en location classique, calculez les impôts correspondant selon votre tmi.

Pour la location meublée : entrée : 5000€ ( hors charge ? )
sortie : charges (montant? ) - TF ( charge locataire ? ) - CFE ( 153€ sur Lyon) - Expert comptable (300€)

Quels sont les frais d’agence ? notaire ? intéret bancaire ? frais bancaire ? frais d’ameublement ?

Pour la location nue, avez vous des travaux à déduire ?
Sinon, comptez sur l’abattement forfaitaire ou réel ?
Votre tmi ?
Et en fonction, vous calculerez votre impôt foncier

Dernière modification par amoilyon (13/12/2018 12h38)

lyon38 · #12

amoilyon a écrit :
Joli projet. Vous êtes sur quel arrondissement ?

Faites un tableau avec les entrées et les dépenses correspondantes.
Notamment les charges déductibles en meuble, notaire, agence, intérêt, amortissement,…

Sur l’autre colonne, en location classique, calculez les impôts correspondant selon votre tmi.

Pour la location meublée : entrée : 5000€ ( hors charge ? )
sortie : charges (montant? ) - TF ( charge locataire ? ) - CFE ( 153€ sur Lyon) - Expert comptable (300€)

Quels sont les frais d’agence ? notaire ? intéret bancaire ? frais bancaire ? frais d’ameublement ?

Pour la location nue, avez vous des travaux à déduire ?
Sinon, comptez sur l’abattement forfaitaire ou réel ?
Votre tmi ?
Et en fonction, vous calculerez votre impôt foncier

Bonjour
Merci
Les bureaux se situent dans la zone de la vallée de la chilmie
Oui les 5000€ sont hors charges par an
TMI 30
Pour 300€/an, svp vous auriez un contact sur lyon ?
En vous remerciant,
lyon 38

pierrejacques11 · #13

lyon38 a écrit :
Bonjour,
Je suis en train t’acquérir sur lyon des bureaux pour un montant de 70000€ et 64m2 en 3 lots différents.
Le loyer prévisionnel est de 5000€/an€
Je me demandais s’il était préférable de louer en location nue ou bien en locaux équipés. En effet, en locaux équipés: il faut gérer la TVA, payer la CFE, payer un comptable, …
Svp, ceux qui ont de l’expérience: pouvez m’aider dans ma réflexion ?
Merci

Une location nue peut être assujettie à la TVA, une location équipée peut y échapper si vous êtes en franchise de base.
Pour la CFE, en dessous de 5000 euros, les entreprises n’y seront plus soumises, au moins à court terme.
Concernant les équipements nécessaires, c’est en fonction du locataire, donc il faut bien étudier l’activité en question.

amoilyon · #14

Avez vous essayé de calculer l’influence entre nu/meublé ?
Y a t-il une demande pour du meublé ?

Loyer HC: 5000€
Charges: (combien ? avez vous un service de nettoyage?) mettons 500€
TF : à votre charge ? pour le locataire? mettons 300€
CFE ( aucune idée sur Saint Fons, j’avais fais une offre au prix sur un local commercial mais j’étais en 2nd position et je l’avais raté) mettons 153 € comme pour Lyon
frais de notaire : 7000€
frais d’agence ( êtes vous passé par une agence ? ) mettons 5000€
faites vous un crédit immobilier pour ce bien ?
frais d’ameublement : bureau, chaise, matériel de bureau (ordinateur? imprimante?), connexion internet ? mettons 3500€ pour vos 3 bureaux.

- LOCATION NUE
Loyer HC 5000€
-> abattement à 30% ou réel ? mettons 30%, reste 3500€.
Votre TMI 30 + CSG 17.2: 1652 €

Rendement net net = (5000 - 500 - 300 - 1652 )/ ( 70 000 + 7 000 + 5 000) = 2548 / 82 000 = 3.1%

-LOCATION MEUBLEE
frais de notaire + agence + CFE + comptable + ameublement à déduire de vos entrées.
Pendant plusieurs années, vous n’avez donc pas d’impôts à payer.

Edit: pour mon EC il n’est pas sur Lyon, et suite à des changements, je vais commencer à comparer les offres concurrentes.

lyon38 · #15

Bonjour,
Je mets ce post si cela peut servir à d’autres personnes
Entre temps une agence est venu estimé les loyers à 7000€/an HC et j’ai vu un expert comptable spécialisé en locaux équipés.
Voici ce qu’il en ressort:
- La TF pour les 3 bureaux est de 900€ ce qui un peu elevé mais peu de charges d’immeubles
- A cause des charges mon CA sera supérieur à 5000€ donc je devrais payé la CFE et donc je ne bénéfierais pas de l’exonération pour ceux qui ont moins de 5000€ de CA par activité
- Et du fait que mes bureaux se trouvent à la meme adresse alors que c’est pas les memes lots: l’administation cumule alors que si c’était à des adresses différentes, je ne payais pas le CFE.
La ville en question ou se trouve les bureaux et l’imposition de la CFE est à hauteur de 28% comme la TF, ca rend les choses plus simple pour le calcul de la CFE qui sera de 900€/an. Donc sur 7000€ de loyers HC, la TFE et la CFE déjà 1800€ en moins !
- il faut 3 pno car c’est obligatoire sur les bureaux et c’est un cout de 130€/lot/an donc il préférable d’acheter plus grand et louer derrière des bureaux un à un. D’ailleurs, c’est la galere pour trouver une pno pour des bureaux (j’ai trouvé à la m**f)
A partir de toutes ces informations voici la comparaison entre location nue et équipée

Location nu
Revenus: 7000€
Charges (TF/PNO/Charges): 1800€
Impot sur le revenu + CSG/RDS: 2600€
Reste : 2600€/an soit 3.71% pour un TMI de 30%

Location équipée
Revenus: 7000€
Charges (TF/PNO/Charges/Assurances/CFE): : 3000€
Amortissement: 4000€/an
Impot: 0€/an
Reste : 4000€/an soit 5.7%

Si je compare à certaines opportunités de scpi européenne, je me dis que cela sert à rien de se prendre la tête !

Qu’est ce que vous en pensez ?

Pour le comptable, j’en ai trouvé un à 450€/an pour les 3 lots

Sb88 · #16

Bonjour!
Comme vous avez un peu de recul, je me permets de venir chercher des conseils ici.

J’ai 2 appartements loués en nu. Ils constituent mon revenu principal. Je ne souhaite absolument pas être au régime avec TVA qui me semble trop compliqué.

- 1er appartement où je n’ai plus aucun prêt. Loué par des particuliers (c’est un 45 m2). Il me rapporte dans les 7 à 8000 euros…avant impôts
Serait-il intéressant de le passer en lmnp sachant qu’il n’y a plus de prêt, pas de frais de notaire ou d’agence immobilière ?
Ai-je le droit à l’amortissement si je passe à ce statut ? Le bien vaut dans les 300 000 euros.

2ème appartement que je loue en bureaux nus, non soumis à TVA.
Un 38 m2 acheté en 2018 (nous sommes en 2020).
Prêt à 1,85%
Valeur 205 000 euros
Loyers 11 000 charges de co-pro déduites
Si je passe ce bien en lmnp (si le locataire l’accepte), je lui achèterai bureaux et chaises mais dois-je aussi fournir les ordinateurs et téléphones ?

Merci par avance pour votre avis ! J’ai un comptable qui ne me donne aucun conseil…

gunday · #17

Sb88 a écrit :
Ai-je le droit à l’amortissement si je passe à ce statut ? Le bien vaut dans les 300 000 euros.

En résumé, oui.
La possibilité d’amortissement commence le jour où l’activité BIC (donc meublé) débute.

Sb88 a écrit :
J’ai un comptable qui ne me donne aucun conseil…

Si votre comptable ne vous donne pas de conseil, il faudrait peut être envisager de le changer.
Surtout que la partie amortissement le concerne.

orthosama · #18

lyon38, le 18/12/2018 a écrit :
Pour le comptable, j’en ai trouvé un à 450€/an pour les 3 lots

Bonjour et merci pour ce récit complet

Est- il possible d’obtenir les coordonnées du comptable?

Un grand merci,

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amoilyon a écrit :

#13 15/12/2018 08h29

lyon38 a écrit :

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#17 21/07/2020 10h24

Sb88 a écrit :

Sb88 a écrit :

#18 17/04/2021 19h52

lyon38, le 18/12/2018 a écrit :

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