Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ?

Renégociation dans la même banque.

Par ailleurs je suis demandeur d’emploi depuis peu, impossible donc de voir la concurrence.

La question est est-il judicieux d’accepter cette offre ou pas ?

Taux actuel HA 3.95 Mensualité restante 135
Taux futur HA 3.22 Mensualité futures 120
Frais 800

Si je change de banque je devrais payer les IRA etc…

Par contre comme dit plus haut j’avais signé ce prêt sans IRA, mais c’est écrit en tout petit sauf en cas de rachat par un autre établissement…..

Si vous êtes demandeur d’emploi, il me semble important que vous ne greviez pas votre Cash Flow mensuel. Garder de la marge. C’est sur que vous aller gagner 15 mois, mais sachez que la dernière année sert quasiment à rembourser le capital.

Cette année j’ai fini un prêt de 50K€ sur 10 ans. J’ai déclaré 141€ d’intérêts. C’est pas grand chose.

Votre banquier doit pouvoir vous faire une simulation à 132 mois par exemple (11 ans) et là vous verrez beaucoup plus clair en terme de taux.

Aussi dans vos calculs présentés initialement, vous n’avez pas présenté le gain en terme d’assurance ; économisés sur une année.

Pour résumer, dans votre situation, je ne sais pas si augmenter votre charge de trésorie est une bonne idée. Je la déconseille.

Merci pour vos avis,

Je vais conserver le crédit comme il est aujourd’hui, dans le cadre d’un investissement locatif je ne serai pas forcément gagnant, peut être que ma situation change et je revendrai ce bien avant etc….
Ou je rembourserai les 2 dernières années par anticipation…

Conclusion: il est pas systématiquement intéressant pour un investisseur immobilier de renégocier ses prêts! cela doit être au cas par cas et pour une différence de taux supérieure à 1 % et sans frais de dossier.

Merci pour vos précieux conseils.

Effectivement cela irait contre mes intérêts, d’autant que mon objectif est de racheter un nouvel appartement en 2015 si je retrouve un job.
Je n’ose pas demander dans ma situation à une banque si elle financerait ce projet, alors que j’ai du cash flow positif et un patrimoine net de crédit largement supérieur à l’investissement prévu.

Disons que je me suis laissé aveuglé comme un mouton par un taux qui n’est pas forcément en adéquation avec un vrai investisseur.

Actuellement j’ai pour revenus locatifs environ 3000 euros mensuels, je dois rembourser chaque mois 1350 euros pendant 11 ans environ.
J’ai donc un CF de 1650 euros.

Le nouvel appart que je vise: pas plus de 80 KE et valeur locative 550 euros.

Revenus Madame 1500 euros
Revenus Pole Emploi 1200 euros

J’ai la passion de l’immobilier.

Quand je suis en weekend ou vacances, j’aime analyser le type de construction local etc…

Au niveau du bricolage je me débrouille, je fait juste intervenir un plombier si soudure à faire ou électricien si je trouve pas la panne.

Lu dans Valeurs actuelles fin mai

un particulier pouvait alors emprunter en moyenne à un taux nominal fixe hors assurances de 3.13% sur 20 ans

Conseil : revoir son prêt s’il a été souscrit en 2011 ou 2012 avec financement même durée et :

- profiter d’une différence de taux supérieure à au moins 0.7 point
- se trouver dans le premier tiers-temps de remboursement
- conserver son bien immo quelques années pour amortir frais de garantie

Exemple chiffré : renégocier emprunt de 200 000 € de mars 2012 à taux fixe 4.20% hors assurances et obtenir taux fixe de 3.13%; économie à la louche : 16 000 €

source Hervé Hatt (meilleurtaux)

+1 avec GBL.

Je ne comprends pas les gens qui disent qu’au début d’un prêt on paye les intérêts… On en paye tout autant par la suite, c’est à dire le taux du prêt appliqué au capital restant dû.

@Job : et si vous retrouvez ce tableau (sinon allez voir ici), vous pourrez tenter de le comprendre, et vous constaterez que le montant des intérêts est bien chaque mois la même proportion du capital qui reste encore du….. et qu’il est normal que vers la fin du prêt, quand le capital que vous devez encore à la banque est plus petit, le montant des intérêts soit plus petit.

Bonjour,

les taux baissant encore et toujours, je suis en train de voir si je peux renégocier mon crédit une énième fois.

Sauf que depuis peu j’ai un crédit immobilier chez crédit foncier de 50 000 euros pour des SCPI que j’ai acheté.

Ai je le droit en rachetant le crédit de ma RP, racheter mon crédit pour les SCPI. Sachant que le taux est encore plus élevé au crédit foncier, si j’ai le droit, l’opération sera forcément intéressante pour moi.

Merci d’avance

Bonjour,

je suis en train de m’occuper du rachat de notre prêt immobilier.

PRET INITIAL A RACHETER :
>> montant initial de 180 000 euros
>> signé en 2007 auprès de la Banque Postale
>> taux fixe de 3.05% sur 15 ans (sur 157000 euros) et 3.25% sur 15 ans (sur 23 000)
>> Caution solidaire MGEN (sur 130 000) et crédit logement (sur le reste 50 000)
>> prêt décomposé en 3 prêts :
1) prêt CEL : 23 000 (3.25%)
2) prêt conventionné : 27 000 (3.05%)
3) prêt conventionné : 130 000 (3.05%)
>> assurance MGEN : 0,22% x2 (calculée sur le capital initial… donc chère)

AUJOURD’HUI :
>> CRD : 13376 + 15773 + 70956 = 100 125

Je souhaiterais racheter ces 3 prêts et les regrouper en UN SEUL prêt classique (sur 7 ans).
J’ai eu des propositions (même si je continue encore les démarches) :
> 1,94% fixe à la BNP (offre écrite, avec délégation d’assurance)
> 1,85%fixe chez un courtier (offre orale, j’attends la suite)

Je vous passe le détail du gain que cette opération, ce n’est pas le but de mon message.

Par contre, la conseillère à la BNP m’affirme qu’il n’est pas possible de regrouper les 3 prêts immobiliers initiaux en un seul. A cause de la Loi Lagarde de 2010 qui, selon ses dires, l’interdit.
Je me suis documenté sur cette loi, mais elle parle 90% du temps des crédits à la consommation et non des crédits immobiliers…

Je fais donc appel aux spécialistes de l’immobilier et en législation française pour poser une simple question :

La loi Lagarde de 2010 interdit-elle le regroupement de plusieurs prêts immobiliers en un seul lors de leur rachat  ?

Merci d’avance.

En pleine renegociation de notre pret immo, j’ai besoin d’aide pour comparer ce qui peut etre la meilleure option  :

les données :
prix d’achat : 292 000 € (FNI)  (aout 2011)
apport personnel : 68 097 €
pret bancaire : 223 903 € (lissage de 2 prets 105 000 € sur 15 ans a 3,70 % et 118 903 € sur 25 ans a 118 903 €  a 4,10 %)
assurance : deleguée pour un cout total de 1717 € pour le pret de 15 ans et 5826 € pour celui de 25.
garantie : (SACCEFF) 892 € pour le pret de 15,  1011 € pour celui de 25

le capital restant du est a ce jour de 205 312 €.
nous avons une mensualite de 1210 € assurance comprise, il reste 21 ans et 8 mois a rembourser.

penalites : " la banque percevra une indemnite dont le montant sera au plus egal a six mois d’interets sur le montant du capital remboursé par anticipation au taux moyen du pret, indemnitee plafonnée a
3 % du caoital restant du"

nous souhaitons reduire le nombre d’année et monter a 1260 € max de mensualités.

si j’en crois le  simulateur boursorama banque, nous pourrions obtenir 2,4 % sur 20 ans (hors assurance) ce qui donnerait :

penalité : environ 4106 €
frais de garantie : environ 4238 €
assurance : je reste sur une estimation a 40 €/ mois
ce qui fait a réemprunter : 213 656

sur 20 ans : 1161 € / mois  (assurance incluse) (2,4 % hors assurance)
sur 19 ans : 1192 € / mois  (assurance incluse) (2,25 % hors assurance)
sur 18 ans : 1243 € / mois  (assurance incluse) (2,25 % hors assurance)

en injectant 10 k dans le remboursement :
il faut réemprunter : 205 709 €, ce qui donne :
sur 17 ans : 1240 € / mois (assurance incluse) (2,25 % hors assurance)

conclusion :
j’ai du mal a comparer ce qui serait le meilleur placement tel que :
est ce une bonne idée d’investir 10 k pour gagner une année ?
est ce une bonne idée d’augmenter legerement nos mensualites de 50 € ? (on peut le faire)
j’ai conscience d’etre sur des taux tres optimiste … (taux donnés par boursorama banque)
je n’ai pas pris en compte que nous devrions recuperer une partie des frais de garantie
quels sont vos methodes pour comparer ce qui representerait la meilleure option ?

Dernière modification par octaver (17/11/2014 14h34)