Effectivement, les actifs d’une foncière (à l’exception d’actifs "fragiles", comme les entrepôts en rase campagne, qui n’ont pas une valeur de rareté, et qui peuvent être frappés d’obsolescence technologique) seront toujours là dans un siècle et nécessitent généralement de modestes investissements de maintien (maintenance courante et gros travaux tous les 20, 30 ou 40ans).
Du coup, on peut actualiser les free cash flows (méthode du DCF) à l’infini, ou en tout cas, sur au moins un siècle.
Les actifs de Veolia, en revanche, sont des concessions durant en moyenne 15 ou au mieux 20 ans. Leurs free cash flows, si l’on veut être prudent, ne doivent pas être actualisées au delà, ce qui leur donne une valeur faible, inférieure à la dette nette de Veolia. Bref, dans un tel calcul prudent, Veolia, dette déduite, ne vaudrait rien!
Bien entendu, les analystes financiers font un DCF à l’infini plutôt que sur 15 ou 20 ans, car ils supposent que Veolia ne va pas se contenter d’exploiter ses concessions jusqu’à leur terme et se liquider ensuite, mais qu’elle va continuer à engranger de nouveaux contrats de concessions et à renouveler les contrats en cours. Certes, c’est probablement vrai, mais c’est un calcul bien moins prudent que celui d’une foncière.
En résumé, une foncière peut justifier sa valeur avec ses seuls actifs actuels, sans rajouter les free cash flows que dégageront les immeubles supplémentaires qu’elle achètera ou fera construire dans le futur. La bourse ne valorise donc pas la croissance potentielle future du périmètre.
Alors que Veolia ne peut justifier son cours de bourse qu’en supposant qu’elle va continuer à engranger de nouveaux contrats de concessions, à un rythme croissant (+3%/an en volume) par rapport à ce qu’elle a engrangé ces dernières années.
Voilà pourquoi je préfère acheter des foncières que Veolia, d’autant que les dirigeants de Veolia (y compris et surtout l’ex-PDG encensé par la presse et heureusement parti chez EDF) ne m’ont jamais impressionné.