Investir dans un immeuble de rapport à Rouen…

manucool · #1

Bonjour,
Je cherche à investir dans un petit immeuble de quelques lots (5 max) à Rouen en centre ville.
J’en ai trouvé un près de la Place Cauchoise mais il donne directement sur le Boulevard des Belges, assez bruyant…
Il a à mon sens beaucoup d’avantages : 3 lots sont déjà loués, les 5 lots ont été rénové de 2010 à 2013, le ravalement de la façade date de 2008, pas de chauffage collectif, faible taxe foncière, pas de syndic…
Qu’en pensez vous ?

Manu

Mots-clés : immeuble, locatif, meublé, rouen

Lili · #2

Bonjour,
je suis une débutante en investissement, mais pour pouvoir vous répondre correctement il est plus aisé que vous passiez par la case des présentations. En connaissant votre age, vos objectifs, vos connaissances éventuelles en bricolage.. etc la réponse sera plus juste.
Par ailleurs quel est le rendement brut/net de cet investissement ?
Comment se décomposera votre financement ? Le cash flow est-il positif (après imposition)?
Cordialement,
Lili

Alexis92 · #3

manucool a écrit :
Bonjour,
Je cherche à investir dans un petit immeuble de quelques lots (5 max) à Rouen en centre ville.
J’en ai trouvé un près de la Place Cauchoise mais il donne directement sur le Boulevard des Belges, assez bruyant…
Il a à mon sens beaucoup d’avantages : 3 lots sont déjà loués, les 5 lots ont été rénové de 2010 à 2013, le ravalement de la façade date de 2008, pas de chauffage collectif, faible taxe foncière, pas de syndic…
Qu’en pensez vous ?

Manu

Plutôt un bon emplacement car c’est de la place cau que partent en stop les étudiants pour aller sur le campus de MSA. Y’a eu pas mal de constructions neuves dans le coin qui ne se sont pas très bien vendus en raison notamment d’un prix délirant. A voir en fonction du prix demandés et du type de surface en question.

Au pire vous pourrez louer en meublés aux travailleuses du boulevard des belges :-)

manucool · #4

Bonjour, merci pour la réponse et l’idée en fin de post. Je vais y réfléchir …
les 5 lots se décomposent de la manière suivante :
rdc 40m2
1er 54 m2
2em 52 m2
3e 45m2
4e 17m2

Pas d’ascenseur, et la vente se fait en direct sans agence.
Prix demandé pour 208 m2 : 450000 e soit 2200e/m2.

huit · #5

A vu d’œil, la rentabilité de votre projet me parait très basse. Avez-vous essayé de l’estimer ?
Y a-t-il des parkings ? Rouen est un enfer pour les automobilistes. Sans parking vous perdez pas mal de locataires potentiels, ce qui n’est pas grave pour des petits logements d’étudiant mais peut être problématique pour des appartements de 54m² (pour les gens qui essayent encore de se déplacer à Rouen en voiture ).

Alexis92 · #6

ça me parait pas excessif comme prix de prime abord sans être bradé non plus.

Apres faut voir l’état de l’immeuble toiture / double vitrage (indispensable vu l’emplacement).

A part un étudiant je vois pas qui peut vouloir vivre sur ce boulevard mais apres tout est une question de prix.

manucool · #7

Bonjour,

Pas de parking malheureusement …

Je pense faire une proposition à 400000e soit 1940e/m2

Apports = frais de notaires + frais bancaires et assurance de crédit

Total emprunté = 400000e sur 25 ans à 3.30% soit 2000e/mois

les loyers attendus HC = 12*2350e (11e/m2) = 28200e
charges :
- taxe foncière = 1800e
- provisions travaux annuels = 1000 e

6.35% net

Tom76 · #8

Bonjour,

Je suis attentivement le marché de Rouen.
Comparé à d’autres agglos de cette taille, le prix de l’immobilier et les rentas sont plutôt intéressantes.
L’immobilier a bien baissé ces dernières années, les petits deux pièces de 30 m2 en dessous de 80k € étaient rares, maintenant il fleurissent même en dessous de 65 - 70k€.

Ce document des notaires confirmera mes propos (baisse de 9% en 1 an cf la carte) :
http://www.immobilier.notaires.fr/jahia … l-2014.pdf

Personnellement je fais des travaux moi même et je n’ai jamais acheté au dessus de 1750 €/m2 à Rouen - depuis 2007 (pour des appartements / immeubles).
Je pense qu’il est possible de trouver des immeubles en état correct en dessous de 2000€/m2, surtout dans ce type de surface et de typologie (40m2 moyen).

A votre place j’éviterai le boulevard, bruyant, mauvais à la revente (un ami a mis 2 ans à vendre pour vendre un appartement en bon état dans les 1900 €/m2), plusieurs immeubles ont eu des problèmes d’affaissement, et puis le turn over va être important.

Pour le parking c’est très rare dans le centre ville les locations avec parking.

En ce moment il y a plus d’offres que de demandes donc c’est aux acheteurs de sélectionner.
Misez sur l’emplacement.

Si vous êtes sur place n’hésitez pas à me contactez en mp pour échanger en direct.

manucool · #9

Bonjour, merci pour votre réponse,
L’emplacement n’est pas top j’en conviens. Le propriétaire que je n’ai contacté pour le moment que par mail m’affirme que les locataires se suivent et que les périodes sans locataires sont rares. De plus, il a refait à neuf tous les apparts depuis plusieurs années.
Donc la négociation risque d’être difficile …

DDtee · #10

Quels public visez vous ? Des étudiants comme le suppose un intervenant par l’emplacement ?
Les surfaces paraissent un peu grandes pour des étudiants en solo et un peu petites pour des colocations.

Vous ne prévoyez pas de vacance locative dans votre calcul (si vous visez les étudiants, très difficile à réaliser) ni aucune assurance (PNO…) ?

Quel est votre CF ?
Comme le dit @Tom76 le marché est du côté des acheteurs actuellement, ne surtout pas hésiter à négocier lourdement…

bulletproof · #11

Bonjour,
je regarde également le marché de Rouen: appartements essentiellement, et les immeubles, mais pour la theorie seulement, n’etant pas assez expérimenté pour ce type d’investissement.
Je cherche sur rive droite (centre et chu), des surfaces disons entre 20m2 et 50m2, pour des rendements bruts de 8 ou 9% sur le prix affiché. Je trouve très peu de biens à un prix inferieur à 2000 € du metre carré et offrant une telle rentabilité, y compris avec des travaux. Du coup, les critères fixés semblent hors de portée. Cela semble le cas aussi sur les immeubles, du coup, je ne suis pas surpris du manque de rentabilité de l’exemple cité sur ce sujet.
Pourtant, en parcourant le forum, et les réponses à ce sujet, il semble que ce soit possible. Les critères que je me fixe sont-ils erronés, ou bien les prix affichés sont-ils (très) surévalués ? Auriez-vous quelques conseils à donner ? Pour les bailleurs expérimentés sur le secteur, avez-vous des difficultés à louer (je trouve qu’il y a beaucoup de biens à louer sur le secteur) ?

Concernant les marges de négociation, vos remarques confirment ce que je pressentais, et que j’ai l’intention d’utiliser, notamment en arguant de ma situation financière (profil bancaire disons "positif")

Enfin - et pour repondre au sujet - j’ai contacté une agence par curiosité sur un immeuble bld des Belges (plus petit, et divisible en lots). On etait en dessous de 2000€ du m2, avec travaux. Mais l’emplacement m’a arrêté (trop bruyant): même pour une petite surface, représentant peu de risque financier pour moi, cela m’a semblé rédhibitoire.

Au plaisir d’echanger sur le sujet de l’investissement locatif à Rouen.

Bulletproof

Pryx · #12

manucool a écrit :
Bonjour, merci pour votre réponse,
L’emplacement n’est pas top j’en conviens. Le propriétaire que je n’ai contacté pour le moment que par mail m’affirme que les locataires se suivent et que les périodes sans locataires sont rares. De plus, il a refait à neuf tous les apparts depuis plusieurs années.
Donc la négociation risque d’être difficile …

Je pense que le propriétaire serait bête de dire le contraire si il veut vendre son bien…

D’autres affaires se présenteront, en choisissant celle là vous condamner les autres (coût d’opportunité), alors même si la négociation est difficile allez y franchement, et soyez ferme.

manucool · #13

DDtee a écrit :
Quels public visez vous ? Des étudiants comme le suppose un intervenant par l’emplacement ?

Oui plutôt des locataires étudiants. La proximité des transports permet la liaison vers MtSt aignan, la fac de droit et la fac de médecine/pharma.

DDtee a écrit :
Vous ne prévoyez pas de vacance locative dans votre calcul (si vous visez les étudiants, très difficile à réaliser) ni aucune assurance (PNO…) ?

Erreur de jeunesse…

DDtee a écrit :
Quel est votre CF ?

30%

Je dois rencontrer le propriétaire pour une visite fin août. D’ici là, je continue à chercher …

Merci à tous pour votre aide !
:-)

DDtee · #14

Pardon d’avoir abrégé, par CF je voulais dire Cash Flow

L’immeuble entier à bien des avantages, principalement le fait d’être son propre syndic, vous avez bien raison. Cependant pour un premier investissement, commencer par un appartement seul permet de se faire la main et d’être plus performant ensuite… à titre d’exemple j’ai gagné 3,5% de renta entre mon premier investissement et les derniers (et je trouvai le premier parfait à l’époque )

Matinvest · #15

Bonjour

Je rejoints de nombreux points evoques ci dessus.
Le prix est trop important et c est le souci sur les immeubles de rapport a rouen depuis un certain temps.
Les biens ne se vendent pas mais les acheteurs ont du mal a descendre leur prix (encore plus vrai pour des "petits" immeubles).
L offre sur rouen est tres importante cette annee car de nombreux proprietaires n ayant pas trouve preneur pour une vente proposent leurs biens a la location.
Je connais bien le quartier ayant moi meme un immeuble de 17 appartements rue de fontenelle. Le boulevard des belges est trop bruyant.
Sans parking vous pouvez louer presque exclusivement a des etudiants (je n ai que 4 parkings et donc je n ai que 4 appartements non loues a des etudiants).
La demande est presente car cette annee j avais 9 appartements a louer, suite aux resultats du bac nous les avons loues en 10 jours avec une prise a bail au 1er aout. J ai eu environ 120 mails et nous avons selectionnes a peu pres 60 personnes pour des visites.
Beaucoup plus de demande pour des F3 en colocation.

manucool · #16

DDtee a écrit :
Pardon d’avoir abrégé, par CF je voulais dire Cash Flow
))

Pardon, je ne pensais pas à la même chose …

Donc le cash flow est d’environ -200€ /mois

dans les charges, j’ai compté une assurance loyers impayés de 3% du montant du loyer, un mois de vacances locatives tous les 2 ans, une augmentation des charges de 2% / an.

bulletproof · #17

Matinvest a écrit :
Sans parking vous pouvez louer presque exclusivement a des etudiants (je n ai que 4 parkings et donc je n ai que 4 appartements non loues a des etudiants).

Est-ce une remarque générale sur Rouen, ou est-ce lié au quartier visé ? Dans mon cas, cherchant à investir Rouen rive droite (centre, CHU), qui apparemment est pauvre en appartements avec parking, est-ce un meilleur choix à votre avis de s’orienter vers de petites surfaces destinées au étudiants, plutôt que vers des 35/40m2 sans parkings, que risquent de délaisser les couples actifs ?

J’essaie d’affiner mes critères et évaluer un peu la demande qu’il y a en face de chaque option.

Merci
Bulletproof

DDtee · #18

manucool a écrit :
Donc le cash flow est d’environ -200€ /mois
dans les charges, j’ai compté une assurance loyers impayés de 3% du montant du loyer, un mois de vacances locatives tous les 2 ans, une augmentation des charges de 2% / an.

Avez vous fait 200X12X25 ? En 25 ans vous ajoutez forcément des travaux exceptionnels aux charges… C’est bien les CF positifs

Matinvest · #19

bulletproof a écrit :
Matinvest a écrit :
Sans parking vous pouvez louer presque exclusivement a des etudiants (je n ai que 4 parkings et donc je n ai que 4 appartements non loues a des etudiants).
Est-ce une remarque générale sur Rouen, ou est-ce lié au quartier visé ? Dans mon cas, cherchant à investir Rouen rive droite (centre, CHU), qui apparemment est pauvre en appartements avec parking, est-ce un meilleur choix à votre avis de s’orienter vers de petites surfaces destinées au étudiants, plutôt que vers des 35/40m2 sans parkings, que risquent de délaisser les couples actifs ?

J’essaie d’affiner mes critères et évaluer un peu la demande qu’il y a en face de chaque option.

Merci
Bulletproof

C est assez generale sur rouen rive droite, l absence de parking reduit les candidats actifs. En general pour les F2/F3 sans parking j ai souvent des demandes de personnes travaillant dans la restauration ou des personnes avec enfant ne travaillant pas. Pour les autres actifs le soucis du stationnement revient assez vite surtout que dans le quartier il est difficile de stationner dans la rue.

Arnaud13 · #20

Je dirais qu’avec un CF négatif sur un tel projet, il ne faut pas se lancer…
Le moindre souci et paf…. c’est mort. Et avec un lot, des soucis il y en aura forcément. et là, pas d’autres copropriétaires pour partager les éventuels gros frais sur la durée du crédit…

bulletproof · #21

Matinvest a écrit :
C est assez generale sur rouen rive droite, l absence de parking reduit les candidats actifs. En general pour les F2/F3 sans parking j ai souvent des demandes de personnes travaillant dans la restauration ou des personnes avec enfant ne travaillant pas. Pour les autres actifs le soucis du stationnement revient assez vite surtout que dans le quartier il est difficile de stationner dans la rue.

Concernant vos studios (qui se louent apparemment rapidement), pourriez-vous indiquer leur surface ? Je vois pas mal d’offres de studios à louer à disons 250 euros par mois pour 15m2. J’imagine que le turn over et la tres faible caution (donc peinture a refaire systematiquement ?) rendent ce type de surface non rentable, mais si vous en avez l’experience, votre avis m’interesse. Je suis sceptique également parce que les rendements "sur le papier et hors nego" ne sont pas non plus mirobolants sur Rouen centre. Avant d’exclure (ou d’inclure) ce type de surface de mes recherches, un avis local et de terrain serait utile.
Merci
bulletproof

Matinvest · #22

Bonjour
Sur l ensemble des appartements je n ai qu un studio (330 euros) le reste sont des f2 f3 et donc des colocations.
j aii un turn over comme pour tous les etudiants (rare sont ceux qui restent plus d un an).
Un gros nettoyage est necessaire (avec produits pro) mais je n ai pas besoin de repeindre systematiquement. En moyenne tous les 3 ans.
La demande est presente meme si comme je l ai dit plus haut il y a plus de biens sur le marche et donc plus de concurrents.
je vous rejoints sur le probleme de trouver des biens avec une tres bonne rentabilite rive droite.

bulletproof · #23

Manucool,
pour élargir les recherches et améliorer la rentabilité theorique (et atteindre des cash flows positifs), avez-vous pensé à des villes comme Elbeuf et alentours ? Je vois beaucoup d’immeubles, ou de maisons de maitres transformables en appartements, qui - sur le papier - offrent de tres bons rendements. Ces villes restent proches des zones industrielles ou sortes de bassins d’emplois autour de Rouen.
Quelqu’un connait-il le marché locatif sur ces villes ? Apparemment pas mal de constructions neuves, mais plutot en dehors de l’agglo…

Jmaugendre · #24

Bulletproof,

Dans mon travail j’ai l’occasion de me deplacer sur Rouen et les alentours. Je vais te donner mon avis personnel

Rouen beaucoup de petite surface pour les etudiants le soucis c’est l’achat d’immeuble generalement assez eleve.

Elbeuf est dans l’ensemble mal perçu par les gens car ville toucher par le chomage et beaucoup de gens touchent les aides sur Elbeuf.

Montville en ce moment il y a un immeuble avec un lot de 3 appartement qui pourrait etre interessant car montville réputation d’être riche.

Mont saint aignan : ville sans aucune ame moche et chere

Bois guillaume : ville chere aussi mais bien réputer jamais vu de biens interessant

Isneauville : ville plutot résidentiel et niveau tarif c’est juste impossible d’être rentable sauf bonne affaire.

J’ai eu l’occasion de faire les encheres immo à la TGI de Rouen, j’ai vu quelque petite surface interessante à l’achat mais sinon pour le reste les gens encherissent au prix du marché.

manucool · #25

bulletproof a écrit :
Manucool,
pour élargir les recherches et améliorer la rentabilité theorique avez-vous pensé à des villes comme Elbeuf et alentours ?

Oui mais comme je cherche à gérer par moi même, il me faut être à proximité pour répondre aux urgences. Donc Elbeuf à 30’ de chez moi, c’est non !

Manu

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1 #2 05/08/2014 16h32

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1 #15 06/08/2014 11h28

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