SCPI spécialisées Vs LMNP (Ehpad…)

Fiscalité actuelle :
  Pour un LMNP, la plus-value est calculée sans prendre en compte les amortissements.
  La donation, comme celle de SCPI, de nu-prop comme de pleine prop, n’est pas "sans taxe". Il y a application du barème vosdroits.service-public.fr/particuliers/F14203.xhtml (qui prévoit par ex une exonération jusqu’à 100k€ en cas de donation parent -> enfant, par parent/enfant, tous les 15 ans)

(Non)-Mutualisation des risques :
  En LMNP, vous achetez un bien défini. Avec une SCPI vous achetez une part d’un ensemble plus vaste.

Revalorisation du bien :
  À la revente, la valeur du  bien LMNP dépend principalement du taux que le marché exige alors pour un bien exploité par votre exploitant (actuellement ces taux sont assez bas,mais pour certains exploitants c’est difficilement vendable), et du montant du loyer perçu (qui est généralement -à confirmer en lisant le bail- revalorisé selon un indice qui devrait + ou - suivre l’inflation). Il y a aussi un écart entre le prix net vendeur et le prix net acheteur (ce qu’on débourse à l’achat et ce qu’on récupère à la revente) en raison des frais (de notaire + d’agence ou de commercialisation), souvent proche de 15%.

Attention : Avec les SCPI que vous citez, vous aurez des revenus fonciers (et pas d’amortissement, et pas de compta à faire), alors qu’avec un LMNP où vous aurez des BIC (et la possibilité d’amortir, si compta au réel).

Votre comparaison reste très simpliste.

Par exemple, au niveau du "risque", ce n’est pas vraiment "similaire". Dans une bonne SCPI, avec une gouvernance qui respecte les intérêts des associés, la société de gestion est juste un prestataire, dont on peut même changer s’il n’est pas efficace. Dans un Ehpad, l’exploitant est presque inamovible. Dans une bonne SCPI, le patrimoine est varié, et diversifié, et pue vulnérable à un seul aléas. Avec un Ehpad, si par malheur les pouvoirs publics décident d’ouvrir 4 Ehpad publics (et à prix de journée cassée, cf subvention en +) à proximité, le votre aura du mal à afficher un bon taux de remplissage, et l’exploitant vous forcera à baisser les loyers substantiellement, ou s’il y a de gros travaux ce sera aussi pour vous. La revente de parts de SCPI est aussi bien plus facile (marché organisé par la société de gestion, possibilité de vendre petit à petit, etc.)

Si vous achetez un bien LMNP de seconde main, il n’y a plus de promoteur à rémunérer.

Plutôt que de céder la nue-propriété aux enfants, mieux vaut parfois donner du cash aux enfant et qu’il achète la nue-prop avec ce cash. Il faut comparer les impacts, à différents niveaux (selon la situation particulière, par ex. l’age et le patrimoine et la fiscalité des parents, le nombre d’enfants, le timing envisagé,….)

Pour être rentable en lmnp

en direct, il faut sortir un 9-10% brut et arriver à 6% net après les charges …

via un bail commercial, il faut regarder les lmnp de seconde main qui sort une rentabilité net de 6% car il y a bcp de risques de défaillance des gestionnaires et des risques de devoir remboursement la tva

Aujourd’hui, je déconseille le lmnp de tourisme via un bail commercial car des sociétés comme park and suites, odalys, … payent en retard ou ne paye pas.

Pourquoi se limiter aux Ehpad ? Vous trouverez d’autres types de LMNP gérés, par exemple destinés aux professionnels de passage (type appart/hôtel).

Bonjour,
J’ai fait des acquisitions LMNP en seconde main.
Personnellement, je trouve qu’il y a sur ce secteur de niche 95% de biens "pourris" (mauvaise rentabilité, dégradation, …)
Cela demande un gros travail de fonds: voir les comptes de résultats de l’exploitant, comprendre le bail commercial, …
Il est possible de faire de l’autofinancement mais il y a en faces des risques vraiment importants s’il n’y a plus d’exploitant et cela devient la pirale infornale (remboursement de la tva, …)
simlyon