BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier

Avez-vous pu identifier des informations sur :
  - le type de Conseil de Surveillance (y a-t-il des multi-cumulards ? est-il indépendant ? est-il Nuisible/Dormeur/Dilettante/Utile ?)
  - la réserve de plus-value immobilière ?  (pourquoi cette fixette sur le RAN, et ignorer la RPV ?)
  - l’état du marché secondaire (cf qqs actions commerciales récentes…)
  - ce qui expliquerait l’évolution divergente du prix de la part (augmentant) et du résultat net (baissant) depuis 2008/2009, et pourquoi ça pourrait changer à l’avenir (aurait déjà changé en 2013) ?

PS: Pour votre information, je crois savoir que le résultat net 2013 avoisinerait 20.50€/part (avec 19.10€ distribués) avec un TOF vers 91%, qu’il était question de distribuer une partie de la RPV (point à l’ordre du jour de l’AG 2013, résolution 18), et que le résultat prévisionnel 2014 avoisinerait 20.15€ hors éventuel effet de la vente d’un gros bien inoccupé (1.7 M€) et réemploi des fonds.

@Vic, 

En ce qui concerne le Carrefour de Barentin, à côté de Rouen (auquel je suis déjà allé, et qui n’était pas pire qu’un autre hyper, selon mes souvenirs), vous considérez qu’estimer 1.75 M€ les murs d’un hyper (de 1313 m² selon le Rapport Annuel) est "un scandale", sans même connaitre le montant du loyer, et les clauses du bail, en particulier la durée ferme sur laquelle Carrefour (qui ne doit pas avoir l’habitude de sur-payer un loyer si les murs ne le valent pas..) s’est engagé ?

Avez-vous des éléments concrets pour étayer ceci ? Connaissez-vous ce Carrefour de Barentin (ou d’autres biens) ? Parce que faire une estimation avec google street view, ça me semble très très léger…   
(Connaissez-vous d’ailleurs beaucoup d’hyper dont l’emplacement soit n°1, en plein centre ville ?)

Avez-vous des éléments concrets pour écrire "entre les experts plus ou moins indépendants, les copinages et les incompétents" ? Je veux bien qu’on puisse remettre en doute un peu tout. Mais ce serait plus sérieux de le faire avec des arguments concrets, et pas juste par soupçon de principe…

Avez-vous une idée de la manière dont les expertises sont réalisées ?
Pour ma part, je commence à en avoir une petite, et ce n’est pas du coté des expertises que je chercherai les scandales… En général l’expert visite à fond le bien immobilier une fois tous les 5 ans, et ajuste son estimation les années suivantes en fonction d’informations diverses, comme l’occupation du bien, le montant des loyers, et l’évolution des valeurs des autres biens à proximité.  En particulier un bien vacant voit sa valeur d’expertise baisser (et remonter quand il se loue à nouveau, surtout si c’est pour pas mal d’années de manière ferme).

De ce que j’observe, sur un nombre assez important de cessions (de SCPI), il y a certes des écarts entre les valeurs d’expertises et les montants des cessions, mais aussi bien dans un sens que dans l’autre, et ce n’est aps anormal (l’expertise immo n’est pas une science exacte) et souvent ces écarts sont explicables (par ex. des biens cédés parce que difficilement louables se vendent moins chers que l’estimation, ceux vendu "à maturité" souvent plus chers). Donc je ne pense pas qu’on puisse considérer que les expertises soient systématiquement biaisées. Un expert immobilier (comme celui de BTP Immobilier, qui est un des plus gros experts de la place) qui estimerait systématiquement à (par exemple) 20% plus haut que la vrai valeur de marché des biens, ne ferait pas long feu sur le marché….

Note: A ce jour, je n’ai aucune part de cette SCPI, et ce que j’ai en SCPI gérées par Fiducial représente moins de 5% de mes avoirs en SCPI.

Bonjour,

C’est frustrant de répondre après GoodbyLenine car il n’y a plus rien à ajouter

Mai je vais essayer:

Je trouve intéressant le rapport du CS. Je ne sais pas s’il y a des cumulards ou pas mais le fait d’avoir:
- 1 membre APPSCPI dans le CS,
- les membres publient leur coordonnées,
- ils "osent" critiquer le gestionnaire,
me rassure (en tout cas, plus que la plupart d’autres SCPI)
Après, comme j’ai dit dans un autre poste, je n’aime pas la gestion pas très transparente de Fiducial.

Le RAN est presque épuisé mais ils ont un réserve de plus value confortable (2,5M, pierre007: page 16) qui permet de tenir encore quelques années.

Le bulletin Q4/2013 indique que le TOF annuel est augmenté, comme indiqué GbL --> signe de redressement?

Si je suis intéressée par cette SCPI, je passerai un coup de fils à Mme APPSCPI pour avoir l’avis d’un insider et quelques autres renseignements:
- Est-il envisagé d’augmenter le plafond du capital statutaire?
- Pourquoi le prix de part est fixé à 90% de la valeur constitution, pénalisant pour les actionnaires?
- Le litige de gestion de la trésorerie entre UFFI & Fiducial est-il réglé?

@pierre007

Pistes de recherche (pour savoir si le Conseil de Surveillance est actif ou dormant, etc.) :
  - utiliser les "indices" disponibles : y a-t-il un rapport du CS dans les Rapports Annuels (voire les Bulletins d’Info) qui décrive la situation de manière appropriée (et pas juste "tout va bien, amen à la SdG", alors que vous constatez vous même qu’il y a des soucis au niveau de la gestion de la SCPI…) ?, y a-t-il tous les signes d’une gestion de la SCPI correctement contrôlée par le CS (description de ce qui est contrôlé, des actions correctrices mises en place, etc.) ?, tous les autres indices relevés par Wow, etc.,
  - vous pouvez interroger directement les membres du CS (c’est aussi un peu leur rôle de rendre compte aux associés du mandat qui leur a été confié !).   
  - (la mieux sans doute) demander à ceux qui devraient savoir, et sont indépendants (ne sont pas susceptible de gagner qqchose à mettre en avant telle ou telle SCPI). Je n’ai trouvé que l’APPSCPI pour m’aider à ce niveau.  (et mieux encore : une fois investi dans une SCPI, impliquez-vous un minimum, pour aider l’APPSCPI à encore mieux remplir son rôle, échangez avec les autres membres qui sont intéressés par cette SCPI, etc.)

A propos de la RPV :   A la page 16 du Rapport Annuel 2012, vous verrez qu’il y a (à fin 2012) 2 535 726€ de RPV, soit 14.92€/part, ce qui représente 9 mois de distribution. La même information figure en page 22 dans le ’’Tableau d’Analyse de la Variation des Capitaux Propres". Vous y noterez aussi que cette RPV a baissé de 241 595€ en 2012, suite à une(des) cession(s) ayant dégagé une moins value comptable..

"L’offre de vente excède l’offre d’achat", non pas comme vous l’écrivez "à la mauvaise gestion des biens en vente", mais parce que le prix de la part affichée par la Société de Gestion (pourtant assez proche du bas du tunnel autorisé par la loi) est considéré comme "trop élevé" par les éventuels acheteurs. Ceci arrive lorsque les perspectives de la SCPI (telles que perçues par les éventuels acheteurs, qui peuvent aussi se tromper) ne sont pas très bonnes, ou lorsqu’il y a beaucoup de parts mises en vente (par exemple suite à des successions vendeuses à tout prix, ou quand des associés sont forcés de vendre -par exemple pour honorer le remboursement d’un emprunt in-fine mal anticipé-) sans que la SdG ait mis en place une action commerciale suffisante pour les absorber (à présent, la SdG semble avoir mis en place une telle action commerciale, d’où le regain de popularité de cette SCPI un peu partout….et qui me l’a aussi faite étudier). 

J’ajoute que les informations sur lesquelles vous vous basez (surtout le RA2012) sont assez anciennes (le RA2013 devrait sortir d’ici qqs semaines), donc à considérer comme telles..

@pierre007:

pierre007 a écrit :

C’est une SCPI fermée à de nouvelles souscriptions. Comme les frais de gestion sont modérés, je pense que la société de gestion préfèrera augmenter le capital des SCPI plus rentables pour eux plutôt que celle-ci.

Je reviens sur votre critère de pré-sélection pour le frais de gestion: comme vous le constatez, le frais de gestion (trop) modéré n’est pas forcément une bonne chose.

pierre007 a écrit :

Le prix de la part est fixé à 90% de la valeur de reconstitution parce que les offres de vente de part ne trouvent pas d’acheteur. Si la société augmente le prix des parts, le rendement (résultat courant / prix de la part) sera inférieur à 5% et rendra toute transaction impossible.

Pas forcément: exemple Novapierre & Interpierre France de Paref: rendement médiocre, prix de part = valeur de reconstitution, et leur marché de part est super fluide. Je n’ai pas trouvé la raison comment ils peuvent attirer autant de pigeons <-- bonne méthode marketing peut être.

pierre007 a écrit :

Après analyse des SCPI proposées, actuellement, BTP Immobilier et Foncia Herbergimmo retiennent mon attention. Et vous, vers quelle SCPI, va votre préférence ?

Permettez moi de commenter votre choix?
Foncia Herbergimmo, comme Pierval Santé de La Française sont crées l’année dernière. Il n’y a pas de recul pour évaluer, sauf les brochures marketing. Après, c’est comme l’introduction en bourse, il faut aimer les montagnes russes

Je vais dire comme tout le monde que le choix dépend de la stratégie/la vision/l’aversion aux risques de chacun et donc l’essentiel est que votre choix vous convient (vous trouvez mon choix dans un autre poste).

pierre007 a écrit :

A mon avis, le Taux d’Occupation Financier n’est pas très significatif parce que, d’après ce que j’ai compris, il ne prend pas en compte les locaux vacants. C’est simplement le rapport entre les loyers perçus et les loyers quittancés.

Je crois que vous vous trompez, car "Le TOF se détermine par la division (i) du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers (ii) par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué2. Les indemnités compensatrices de loyers sont intégrées dans le TOF en étant lissées sur leur période d’effet.", cf ce document.

Vic a écrit :

Ce que je trouve scandaleux et vous l’expliquez très bien, c’est que les valorisations des biens difficilement louables sont trop élevés. Pour moi, il s’agit d’une dictature du prix/m2 moyen chez les experts qui ne peut s’en éloigné trop pour de multiples raisons. (comme les économistes d’ailleurs…) Du coup les biens difficilement vendables sont survalorisés, il doit y avoir un rendement à côté d’un bien difficilement vendable.

Je constate que la valeur d’expertise des bien non loués diminue année après année (un bien non loué depuis 5 ou 10 ans ne vaudra pas lourd). Ca ne diminue peut-être pas assez vite au goût de certains…  mais lorsque ça se reloue, ça augmente aussi pas mal, et lorsque le bien est vendu (inoccupé) le prix est souvent proche de la valeur d’expertise.
Les valeurs d’expertises ne sont sans doute pas toutes exactes, mais les erreurs dans un sens et dans l’autre doivent largement se compenser. Et surtout, je ne pense pas que je puisse mieux évaluer la valeur de ces immeuble que ces "experts"….

L’article des Echos me semble discutable (en particulier la dernière de ses conclusions), car de toute évidence les valeurs d’expertise tiennent compte des franchises et autres mesures d’accompagnement (qui compensent d’ailleurs des coûts du locataire lorsqu’il change de locaux et prend possession des lieux, donc sont aussi lié à certaines réalités économiques). Il a cependant le mérite de faire allusion à la loi Pinel (en discussion) qui pourrait avoir un impact très important sur les baux commerciaux (et peut-être faut-il aussi lire cet article comme l’expression de divers lobbying vis à vis de ce projet de loi).

pierre007 a écrit :

Je comprends que vous soyez réticent à investir dans des SCPI et que votre préférence aille à des placements autres. Je suis d’accord avec vous : il existe des possibilités d’investissement dans des parts de sociétés plus rentables que les SCPI. Toutefois, à ma connaissance, ces dernières ne peuvent être achetées à crédit. Ne pensez-vous pas que qu’il faudrait en tenir compte dans l’appréciation de l’investissement ?

Je suis assez septique sur la notion de possibilité d’achat à crédit vs achat de titre (donc sans crédit).
Quand vous achetez des actions Argan, pour reprendre cet exemple, vous achetez une petite part de l’entreprise Argan, donc une partie de ses actifs et aussi vous êtes redevable d’une partie de ces dettes, limités à votre apport.
Argan justement, se finance environ pour 30% en capital et 70% en dette, c’est un peu comme si vous achetiez votre SCPI avec 30% de cash et 70% d’emprunt.
Le levier de l’emprunt est réaliser au niveau de l’entreprise. Ce n’est pas à vous de vous soucier de l’emprunt.
J’ai cité Argan mais de nombreuses entreprises qui ne sont pas dans l’immobilier se financent par emprunt. C’est même la normale et il est rare de trouver des entreprises qui ne se financent jamais par emprunt.

Quand j’investi à crédit, je le fait pour de l’immobilier physique.
Je suis très réticent à l’aspect boite-noire de la SCPI, en tout cas de sa gestion que je ne comprend pas toujours, j’ai malheureusement du mal à faire confiance aux gestionnaires.

Petit complément à l’explication de saintout :

Le "levier" vient du fait qu’il y a ces 100 000 € (la première année, ensuite ça diminue au fur et à mesure que le capital est remboursé) empruntés qui rapportent 5.50 % et qui coutent 2.90% + l’assurance (les chiffres sont ceux de la simulation de saintout, un peu ’optimiste’ sans doute), donc que vous gagnez la différence, soit 2.60% - l’assurance avant impôts et PS.

Bien entendu, si jamais ce capital emprunté devait rapporter moins qu’il ne coute (en particulier si vous devez constater une moins-value à terme, ce dont on ne se rend compte que lors de la vente), le levier en question revient en boomerang, et peut faire très mal (au pire, on peut même perdre plus qu’on n’a investi en fonds propres)…..

Quel que soit le niveau auquel se pratique le levier (que ce soit votre emprunt, ou l’emprunt de la société dans laquelle vous investissez -comme Vic avec Argan-, ou la combinaison des deux), les impacts sont similaires : plus de rendement quand ça se passe bien (quand le financement coute moins cher que le bien financé ne rapporte), mais aussi plus de risque (et plus de perte quand ça se passe mal). 

Notez aussi qu’il semble y avoir de plus en plus de SCPI qui utilisent un peu de "levier" (avec des autorisations jusqu’à 25% de leur capi pour certaines), sans doute pour profiter du niveau bas des taux comparés au rendements des investissements qu’elles peuvent faire. La plupart présentent ceci comme une facilité de trésorerie pour être en mesure de saisir les bonnes opportunités d’investissement quand elles se présentent, et être plutôt en avance qu’en retard dans l’investissement de leur collecte (et éviter d’avoir une grosse trésorerie mal rémunérée).  Parmi les ’’grosses’’ SCPI (> 1Mds€ de capi), il y a au moins Immorente et Edissimmo qui le font (je n’ai pas été creuser toutes les grosses SCPI)…

Vic a écrit :

pierre007 a écrit :

Je comprends que vous soyez réticent à investir dans des SCPI et que votre préférence aille à des placements autres. Je suis d’accord avec vous : il existe des possibilités d’investissement dans des parts de sociétés plus rentables que les SCPI. Toutefois, à ma connaissance, ces dernières ne peuvent être achetées à crédit. Ne pensez-vous pas que qu’il faudrait en tenir compte dans l’appréciation de l’investissement ?

Je suis assez septique sur la notion de possibilité d’achat à crédit vs achat de titre (donc sans crédit).
Quand vous achetez des actions Argan, pour reprendre cet exemple, vous achetez une petite part de l’entreprise Argan, donc une partie de ses actifs et aussi vous êtes redevable d’une partie de ces dettes, limités à votre apport.
Argan justement, se finance environ pour 30% en capital et 70% en dette, c’est un peu comme si vous achetiez votre SCPI avec 30% de cash et 70% d’emprunt.
Le levier de l’emprunt est réaliser au niveau de l’entreprise. Ce n’est pas à vous de vous soucier de l’emprunt.
J’ai cité Argan mais de nombreuses entreprises qui ne sont pas dans l’immobilier se financent par emprunt. C’est même la normale et il est rare de trouver des entreprises qui ne se financent jamais par emprunt.

Quand j’investi à crédit, je le fait pour de l’immobilier physique.
Je suis très réticent à l’aspect boite-noire de la SCPI, en tout cas de sa gestion que je ne comprend pas toujours, j’ai malheureusement du mal à faire confiance aux gestionnaires.

Bonjour je suis assez d’accord avec vous concernant votre lecture globale du leverage cependant ne perdez de vue que lorsque vous vous endettez vous ammortissez l’emprunt et vous maitriser donc en quelques sortes votre deleveraging.

Commentaire sur le compte-rendu intéressant de Primalliance.

BTP_immobilier présente des avantages certains : frais modérés, valeur de réalisation en augmentation régulière, conseil de surveillance indépendant, prix d’achat attractif… C’est pour ces raisons que j’ai investi dans cette SCPI.

Pour 2 points cités dans l’article, je ne suis pas d’accord.

L’endettement. Il est considéré comme négatif à cause de ses conditions. Il me semble que tant que le coût de l’endettement est inférieur à la rentabilité des biens financés à crédit, c’est un mode de financement créateur de valeur pour les associés. Au passage, je me demande pourquoi tant de SCPI utilisent les augmentations de capital dilutives au lieu du levier de l’endettement pour assurer leur croissance?

Arbitrages. Dans la mesure où la plus-value est redistribuée, liberté est laissée à la Société de Gestion de réaliser des arbitrages. D’ailleurs, en juin 2014, bien que les statuts de BTP_Immobilier soient parmi les plus corrects, une commission, validée par le Conseil de Surveillance, a été créée pour les opérations d’achat/vente. Je ne comprends pas. Il est logique que la SCPI cherche à vendre des immeubles non loués depuis longtemps; mais, pourquoi rémunérer la Société de Gestion alors que c’est elle qui est à l’origine de ces mauvais choix? Par ailleurs, pourquoi mettre en vente des immeubles rentables alors que les fonds provenant de vente antérieure n’ont pas été réinvestis et que le levier de l’endettement n’est pas pleinement utilisé ?

Il me semble que cette SCPI a beaucoup de qualités. Si le problème des arbitrages réussissait à être contrôlé, elle pourrait devenir, à mon avis, l’une des bonnes SCPI du marché.

Certaines SCPI (PierreSelection, Immorente) pratiquent les arbitrages, d’autres (FonciaPierreRendement) s’abstiennent et ne prévoient pas de telle commission. Les performances, en terme de création de valeur pour les associés, sont généralement supérieures pour ces dernières.
Lorsque j’achète des parts de SCPI de rendement, c’est à fin de réaliser une activité  de location de biens commerciaux et non des opérations d’achat/vente.
Comme tout arbitrage induit des frais importants (frais de notaire, commissions…), sauf cas particulier, je doute fort de la rentabilité finale de ce genre d’opération.
À mon avis, un bien devrait être acheté et entretenu en vue de sa conservation.

Dans le midi, au cours des décennies 70 à 90, beaucoup de terrains, détruits par les incendies, sont devenus constructibles. À partir des années 2000, la loi a été modifiée et les terrains détruits par le feu maintenus inconstructibles. Les surfaces détruites par les incendies ont bien diminué. C’est peut-être une coïncidence, mais on peut se poser des questions.
Ne pensez vous pas que si les sociétés de gestion ne bénéficient pas des arbitrages, la nécessité de ces derniers pourrait être amenée à diminuer?

Pour BTP_immobilier, au lieu de créer une commission d’arbitrage s’appliquant à toute transaction, n’aurait-il pas été plus sain de rémunérer une agence pour vendre les quelques biens (bureaux) qui ne correspondent pas à l’activité principale?

A ma connaissance, la SdG n’empoche pas 8-10% de la collecte en commission, car une bonne partie de ces 8-10% sert à rémunérer des partenaires commerciaux (ceux qui génèrent cette collecte) et les frais associés à cette collecte (frais administratifs, publicité, etc.), mais seulement une partie de ces 8-10%. Pour certaines SCPI, j’ai compris que cette commission était comptabilisée comme une charge de la SCPI, et donc diminuait le bénéfice fiscal des associés (anciens ou nouveau) ce qui peut avoir un certain intérêt.

La SdG profite aussi (indirectement) des dossiers de crédit qu’elle monte : gestion de trésorerie facilitée, meilleur rendement de la SCPI (se traduisant par plus de collecte, un encours plus élevé, un business qui se développe), et le travail en relation (faire un appel d’offre auprès de N banques et négocier le contrat avec le gagnant) n’est pas forcément énorme. Juste quelques chiffres : si une SdG obtient un prêt de 10 M€ pour sa SCPI, qu’elle investi ces fonds pour qu’ils génèrent 750k€ de loyers, sa commission sur les loyers générés avoisinera 70 k€/an (ou 0.7%/an du montant du prêt).

A ma connaissance, en cas d’achat ou de vente, toutes les SCPI supportent des "frais d’agence" (en charges), en plus (éventuellement) d’une commission d’arbitrage.

A ma connaissance, seule une partie (assez limitée) des sociétés de gestion soumettent au Conseil de Surveillance les propositions au préalable de chaque achat/vente. Il y a même des SdG qui s’y refusent par principe en indiquant que ce n’est pas le rôle du CS de s’impliquer dans la gestion, et certaines SdG m’ont même soutenu que l’AMF leur reprocherait d’impliquer trop le CS dans cette gestion (ce qui est un comble; ils me prenaient vraiment pour un c*n !). Le principal argument (assez réaliste) des SdG est que la décision nécessite parfois une réactivité rapide, pas compatible avec l’agenda des réunions du CS (même s’il existe d’autres moyens d’informer un CS que de le convoquer en réunion, et qu’un achat, et encore plus une vente, se décide rarement sur  un coup de tête). Je connais aussi des cas où la SdG n’a pas tenu compte de l’avis du CS et réalisé l’opération en dépit de l’opposition du CS.