SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI

Bonsoir berny,

merci de partager les résultats de votre analyse. Vous parlez de progression des recettes locatives et de rendement locatif brut mais intégrez-vous également les revenus de placement financier?

Je ne peux conclure pour l’ensemble des SCPI mais je suis associé sur 3 (Immorente, Primovie et Patrimmo Commerce) pour lesquels ces revenus sont non négligeables et correspondent essentiellement à des investissements indirects par l’intermédiaire de SCI ou d’OPCI.
Sur ces 3 SCPI, les oublier signifie amputer de plus de 10% les revenus bruts pour 2016 notamment.

Bien à vous,
cat

Parmi les critères de choix,il y a l’emplacement des biens…

Je viens de recevoir un courriel publicitaire de MEILLEURESCPI.COM : DÉCOUVREZ SA NOUVELLE APPLICATION IPHONE.

MEILLEURESCPI.COM a écrit :

Avec cet outil, il est désormais possible de reconnaître et d’identifier les actifs appartenant aux SCPI grâce aux notifications qui sont envoyées depuis l’application dès que cette dernière se trouve à proximité d’un actif immobilier.

J’ai un smartphone sur Androïd, je ne vais pas pouvoir la tester…

Gadget ou réel outil ?

Bonsoir,

Vos critères me semblent très complets.

Je rajouterais peut-être le montant du report à nouveau (RAN). Un RAN très élevé est rassurant pour le nouvel associé mais n’est pas forcément un signe de bonne gestion puisque les associés ont payé des impôts sur des loyers qui "attendent" d’être distribués. Je considère qu’en dessous de 3 mois de loyer, c’est un peu juste et au-delà de 6 mois, c’est un peu trop.

Enfin, je regarderais aussi l’âge du patrimoine, surtout pour des immeubles de bureaux, ainsi que les provisions pour travaux.

Bonne sélection et bon investissement.

maxicool a écrit :

A votre avis, quels sont les critères les plus importants ? Les critères secondaires ?
Je rentre tout ça sous Excel, ça en fait des chiffres !

A mon avis, ces 5 "critères" sont très accessoires (voire artificiels pour certains, même si cest des informations à considérer pour évaluer une SCPI). Ils ne permettent guère de représenter l’essentiel : le ratio entre le bénéfice net par action qui sera dégagé dans les années à venir (la "valeur"),  par rapport au prix actuel d’achat d’une part.

Il faut aussi bien expliciter pourquoi vous voulez investir en SCPI, car selon les objectifs de chacun, une même SCPI pourra être bonne/adaptée ou pas.

Maxicool, à votre place, j’essaierai d’abord de voir comment vous allez vous financer car cela pourrait restreindre rapidement le champ des possibles (et simplifier votre choix si la liste des SCPI envisageables est courte).

Pour ma part, j’accorde une attention plus particulière :
* au TOF sur la période récente, cela me semble un indicateur intéressant sur la qualité du gestionnaire (avoir quand même un niveau d’exigence plus élevé sur les SCPI récentes);
* à la diversification du patrimoine (nombre de locaux, localisation, locataires, …);
* aux investissements réalisés sur la période récente (montant en phase avec la collecte, rendement raisonnable, taux d’occupation très élevé, …).

Pour des problématiques fiscales, vous pourriez être plus ou moins intéressés à prendre des SCPI avec du patrimoine à l’étranger (ce qui apporte également en terme de diversification).

J’avoue n’avoir jamais prêté attention au RAN ou à la réserve de plus-values car pour moi tout devrait être distribué chaque année.

Personnellement, je vois plutôt d’un bon oeil les SCPI endettées actuellement : les conditions sont de crédit sont bonnes et cela leur permet d’avoir un temps d’avance sur la collecte.

Bien à vous,
cat

Merci pour vos réponses.

Je m’interroge effectivement sur l’intérêt d’un montage SCI IS.
Je doute un peu de son intérêt dans mon cas, vu :
- (surtout) la durée de l’emprunt limitée (15 ans)
- l’emprunt global "modeste" envisagé (300K)
- les frais récurrents d’EC (en relation avec les 300K)
- l’imposition à la sortie des dividendes (PFU 30%)

D’un autre côté, en prêt amortissable en PP :
- le plafonnement familial est dépassé
- les impôts sur le revenu explosent (quasiment x2)
   
Je me demande donc si , finalement, l’achat en nue-propriété n’est pas le plus approprié (à condition de trouver un financement, sinon, s’il faut mobiliser du cash, autant acheter des foncières).

A l’heure actuelle, si je voulais acheter comptant un support immobilier (SCPI ou SIIC), j’irais vers les SIIC. Pourquoi ?

- Fiscalité ? Avantage SIIC (PFU 30%, SCPI en direct TMI + PS)
- Rentabilité ? Avantage SIIC
- Décôte/surcôte ? Avantage SIIC (75% des SCPI surcôtent de 10-20%, plusieurs SIIC décôtent de 30%)
- Patrimoine détenu ? Je pense que URW possède un meilleur patrimoine que beaucoup de SCPI
- Frais ? Avantage SIIC (10% d’un côté, le courtage de l’autre)
- Liquidité ? Sans commentaire…

Malheureusement, impossible de financer des SIIC à crédit :-(
Ce n’est que mon avis bien entendu.

Vous parlez d’opportunités sur les SCPI.
De votre point de vue, quelles sont les bonnes opportunités en SCPI actuellement ? Merci.

maxicool a écrit :

A l’heure actuelle, si je voulais acheter comptant un support immobilier (SCPI ou SIIC), j’irais vers les SIIC. Pourquoi ?

- Fiscalité ? Avantage SIIC (PFU 30%, SCPI en direct TMI + PS)
- Rentabilité ? Avantage SIIC
- Décôte/surcôte ? Avantage SIIC (75% des SCPI surcôtent de 10-20%, plusieurs SIIC décôtent de 30%)
- Patrimoine détenu ? Je pense que URW possède un meilleur patrimoine que beaucoup de SCPI
- Frais ? Avantage SIIC (10% d’un côté, le courtage de l’autre)
- Liquidité ? Sans commentaire…

Malheureusement, impossible de financer des SIIC à crédit :-(
Ce n’est que mon avis bien entendu.

Vous parlez d’opportunités sur les SCPI.
De votre point de vue, quelles sont les bonnes opportunités en SCPI actuellement ? Merci.

Ajouter un point en faveur des SIIC : elles font un vrai travail de développeur contrairement à beaucoup de SCPI.

Déjà, avant de répondre à votre dernière question, je vais vous donner mon avis sur ma vision qui diffère de la votre :

maxicool a écrit :

- Fiscalité ? Avantage SIIC (PFU 30%, SCPI en direct TMI + PS)

Je confirme, selon la situation fiscale de chacun.

maxicool a écrit :

- Rentabilité ? Avantage SIIC

C’est très réducteur, je ne partage pas cette opinion mais selon les exemples choisis, on trouve de tout.

maxicool a écrit :

- Décôte/surcôte ? Avantage SIIC (75% des SCPI surcôtent de 10-20%, plusieurs SIIC décôtent de 30%)

Là encore c’est une moyenne.

maxicool a écrit :

- Patrimoine détenu ? Je pense que URW possède un meilleur patrimoine que beaucoup de SCPI

Et moi non, le patrimoine de URW ne m’attire pas du tout.

maxicool a écrit :

- Frais ? Avantage SIIC (10% d’un côté, le courtage de l’autre)
- Liquidité ? Sans commentaire…

Tout à fait.

maxicool a écrit :

De votre point de vue, quelles sont les bonnes opportunités en SCPI actuellement ?

J’avais pointé Accès Valeur Pierre l’an dernier mais la décote est résorbée.
En général je privilégie le bureau à Paris et murs de commerces à Paris, plutôt sur des SCPI à capital fixe.

Comme l’a très bien fait remarquer Franck059 :

Franck059 a écrit :

Néanmoins, cela reste à mes yeux un investissement boursier, dans le secteur immobilier, aux côtés des autres secteurs (techno, consommation, santé, etc.)

Avec la volatilité qui va avec. Le passé montre qu’aucun type de placement n’a vraiment été plus ou moins bon que les autres en terme de rentabilité selon les périodes choisies, personnellement je suis plus à l’aise avec l’inertie de placements comme les SCPI, avec un critère de liquidité qui m’importe peu en raison d’absence de projets nécessitant une mobilisation complète de liquidités.
Là encore cela correspond à une situation personnelle, je ne cherche à convaincre personne.

Cependant je ne partage pas ce point :

Franck059 a écrit :

Les SCPI sont moins risquées (3/7 en général), permettent de profiter de l’effet de levier du crédit et sont décorrélées du marché des actions.

Le 3 ou 4/7 est un fait, je n’en tire pas du tout la conclusion que ça serait moins risqué (je pense même que c’est sous-estimé).
Je rappelle les risques d’investir dans des SCPI :
Un dividende peut perdre 40% d’une année à l’autre, un prix de part peut perdre 30 à 40% en 1 an ou pire, sur 3 à 5 ans avec quasi impossibilité de revendre, le tout avec un dividende en baisse.
Quand on vient de perdre autour de 10% via les frais de souscription qu’il faut ajouter à tout cela, ça calme !

Vous m’en apprenez avec ce message et c’est très instructif. Il est cocasse de voir que l’historique des gérants ne rentre pas dans les critères quand on sait que ceux qui ne sont pas étrangers à l’origine de la débâcle de la première ont construit la deuxième qui me parait très largement sous-estimée avec un 2/7 dans l’indicateur de risque du DICI.

"Décote/surcote ? Avantage SIIC (75% des SCPI surcôtent de 10-20%, plusieurs SIIC décotent de 30%)"

Comment expliquer qu’une entité prétendument plus liquide laisse durablement vivre une décote plus importante ?

De toute façon le concept de liquidité est très ambigu. Evidemment si je peux me permettre le luxe de choisir mon moment, toutes les constantes de temps sont bien plus courtes pour les actions, et en un clic le tour est joué. En revanche, si j’ai un besoin d’argent imprévu, rien ne me prémunit d’un cours éventuellement catastrophique à ce moment là.