SCPI Elysées Pierre : analyse de cette SCPI de HSBC REIM

Résultats 2016 :
3ème capitalisation du marché, Elysees Pierre a franchi les 2 Md de capitalisation, 12ème collecte brute de l’année avec 162,8 M€ et 102 M€ net. Malgré la baisse de 15% de la collecte, la SCPI a beaucoup de mal à investir : seulement 2 actifs de bureaux acquis cette année pour 46,7 M€ : elle estime que les bonnes opportunités en IDF sont rares. La SCPI ne cherche pas à se diversifier et concentre son patrimoine en immobilier de bureau (95,21%) et IDF (95,80%) « Nous restons convaincus que notre stratégie qui reste concentrée sur la Région Parisienne, sera payante à terme »

Elle affronte également un marché locatif très difficile : le TOF au T1 2017 est de 86,81% avec 1,23 % en franchises de loyer, 1.97% immobilisés et 9.99% en recherche de locataire. La situation risque de s’aggraver avec la libération de plus de 15 000 m² à l’été 2017 à Courbevoie qui seront en rénovation jusqu’en mars 2019. Le TOF peut donc encore baisser de 2 à 3%.
Une baisse des revenus est anticipée pour 2017 qui entrainera une baisse du dividende de 9% passant de 33€ à 30€.

La stratégie est claire, très différente de celle de RAP ou celle de Primopierre : On freine la collecte (la SCPI est chère, le délai de jouissance passe à 6 mois mini), on n’investit pas à tout va, pas de diversification, pas de VEFA, pas d’emprunt, pas de prélèvement de RAN sur la collecte, le RAN est très faible, on rénove le parc,  le dividende est en baisse mais peut être soutenu par une réserve de plus-value importante.

manu6757 a écrit :

Paris monte, monte…

Les arbres ne montent pas au ciel…

Y a-t-il quelqu’un pour sortir des généralités (pardon, mais c’en est…), et tenter de répondre à mon interrogation : 

GoodbyLenine a écrit :

Si quelqu’un peut m’expliquer comment il est possible qu’une plus-value brute de 5.35€ puissent subir 3.95€ (soit  73.8% de la plus-value brute) d’impôt sur la plus-value, pour un bien en France (la SCPI a tous ses biens en France), je lui serai reconnaissant.

La question que pose Gbl est en effet difficile à expliquer.
J’ai cherché dans les statuts et c’est en fait dans la note d’information que l’on peut trouver les frais rémunérant la société de gestion. Sur les cessions d’immeubles je n’ai rien vu, simplement des frais de 4,2% sur cession de parts sociales.

Les plus-values immobilières réalisées lors de la revente des biens immobiliers par la SCPI sont bien détaillés dans la note d’information et ne mentionnent que les 19% + prélèvements sociaux soit 17,2% à compter du 1er janvier 2018. S’y ajoute une surtaxe de 2 à 6% sur les plus-values de plus de 50000€.
Cela donne 19+17,2+6=42,2% d’imposition sur la plus-value en considérant qu’il n’y a aucun abattement pour durée de détention ou travaux et en comptant 6% de surtaxe.

Il est donc anormal de lire dans le bulletin une imposition de 73,8% sur la plus-value et cela mérite que la question soit posée à la société de gestion afin que l’on ait une explication.

GoodbyLenine a écrit :

Si quelqu’un peut m’expliquer comment il est possible qu’une plus-value brute de 5.35€ puissent subir 3.95€ (soit  73.8% de la plus-value brute) d’impôt sur la plus-value, pour un bien en France (la SCPI a tous ses biens en France), je lui serai reconnaissant.

A mon humble avis, je pense l’information sur la PV et la fiscalité notée ne découlent pas directement de la cession d’un ou de plusieurs biens précis, mais plutôt d’une situation globale de la réserve des PV  : HSBC distribue 5.35€ brut sur la réserve, mais la situation comptable vérifiée au 1er mars met en évidence un rattrapage ou un redressement fiscal sur les PV à effectuer de l’ordre de 3.95€.
Mais cela reste une supposition qui, je l’avoue , ne transparait absolument pas dans le texte…
Une remarque en AG s’impose.

Bonjour,

Il y a mieux et il y a moins bien… un peu comme votre présentation…

Bonjour,
Cette SCPI est une de celles qui distribue le plus faible dividende par rapport à son prix de part, pour autant je vous déconseille de la vendre. Vous serez imposé à 36,2% sur la plus-value et le temps de racheter une autre SCPI ou autre bien, vous aurez un délai durant lequel vous ne toucherez rien.

Elysées Pierre a vu son dividende baisser de 3€ en 2017, c’est dû à de gros travaux engagés sur un immeuble important. Je n’ai pas en tête les dernières publications mais je pense que ce dividende est aujourd’hui pérenne et vu l’engouement sur le bureau parisien, l’avenir à moyen terme s’annonce bien.
Si vous souhaitez vendre pour racheter d’autres SCPI et ainsi diversifier, je vous conseille de n’en vendre qu’une partie, un tiers ou la moitié, cela pourrait avoir du sens.

Bonsoir je confirme 7.5 euros par part pour ce trimestre.

Je m’étonne que la SCPI puisse changer la fréquence de ses publications alors que l’on parle de bulletin trimestriel dans les statuts. Un vote en AG me parait nécessaire.

A moins que la version des statuts dont je dispose ne soit pas à jour et que le ménage n’ait pas bien été fait par la société de gestion. Quoiqu’il en soit le bulletin T1 2019 n’est pas disponible sur leur site, ni les statuts, à moins que j’aie mal cherché.

Bonjour,

Remerciement pour cette information, dont je ne trouve hélas pas confirmation sur mon espace perso HSBC REIM, ni sur le BALO

A suivre donc…

Bonne journée

Bonjour,
Investi depuis 2007, je suis surpris en lisant le rapport annuel comprenant le détail des résolutions à voter pour l’assemblée générale qui aura lieu sans la présence physique des associés.

Au titre de la nouvelle convention de gestion :
- 6.5 / Commission de cession sur actifs immobiliers : 2,5%HT jusqu’à 10M€ et 1,5%HT >10M€ "assise sur le montant du prix de vente à chaque cession d’un actif immobilier", "La commission d’arbitrage est plafonnée à 0,075% de la valeur expertisée du patrimoine au 31 Décembre du dernier exercice clos".
Avec une valeur de patrimoine d’environ 2,5Mds, la commission de 0,075% représente au maximum 1,9M€. On ne va pas tout vendre mais elle est atteinte dès la vente d’environ 120M€ d’immeuble (soit 4,5% du patrimoine). (L’ensemble des salaires fixes représente environ 2M€ pour donner une échelle.)
- 6.6 / Augmentation des frais de souscription de 6% à 8%.

J’ai eu Elysées Pierre au téléphone et je salue avec sincérité la réelle disponibilité pour répondre à mes interrogations. Ci-dessous un résumé de notre discussion.

La hausse des frais de souscription est notamment motivée par l’emploi futur de CGP (et donc de la rétrocommission, rien de secret) pour la distribution. Le fait qu’Elysées Pierre ne reste, possiblement, plus au sein de la HSBC à l’avenir est une des justifications. Elysées Pierre considère que 6% aujourd’hui est en deça du marché. On me confirme donc une hausse du prix de souscription sans modification du prix de retrait. Donc légère baisse du rendement facial.

La nouvelle commission de cession est censée permettre à la société de gestion de gagner un peu lors de la cession d’immeubles anciens avec réparations pour lesquels un plus grand travail est nécessaire pour la vente, je transcris. Une fois de plus Elysées Pierre considère que la concurrence a de tels frais.

Elysées Pierre insiste sur la caractère patrimonial et prudent de sa gestion tout en justifiant ces nouveaux frais par le décalage avec la concurrence.
J’ai fais part de mes interrogations quand à la stabilité puis baisse du coupon depuis 2007 ainsi que la bonne santé financière contrastant avec le besoins de ces nouveaux frais. De leur point de vue tout va bien : la part a bien augmentée (oui) et le taux d’occupation est de 91% (ça dépends duquel on parle… cf le coupon). Bref, votez en conscience.

Tout commentaire et complément d’analyse est le bienvenu.

Merci.