Primo acédant : acheter sa résidence principale en VEFA…

Il serait intéressant de lister les avantages et inconvénients d’un tel achat (en VEFA). Je propose (à compléter) :

Avantages :
   - bien aux dernières normes (généralement bien mieux qu’un bien ancien);
   - pas de travaux à prévoir avant d’habiter dans les lieux;
   - financements aidés pour les primo-accédantes.

Inconvénients :
   - aléas liés au projet [*]
   - délai jusqu’à la livraison du bien (avec parfois des retard de livraisons) et potentielles difficultés à faire rectifier les malfaçons (qu’on ne peut pas identifier au moment où on s’engage);
   - prix généralement plus élevé que dans l’ancien;
   - parfois une partie du financement est à mobiliser avant la livraison du bien (en particulier l’apport personnel est quasi systématiquement à mobiliser avant);
   - impossible d’évaluer qui on aura comme voisins et copropriétaires.

[*] En prenant les bonnes précautions, le risque que le promoteur vous laisse ne rade (avec un immeuble inachevé) est limité, mais une faillite du promoteur conduira toujours à une situation pénible à gérer.
Parfois, la livraison du bien réserve de réelles "surprises", et le bien n’est pas exactement conforme à ce qui avait été prévu. (J’ai connu un acquéreur en VEFA qui a découvert à la livraison que son salon de 30m²  ne faisait que 25 m² et 10 m² d’estrade 1 mètre plus haut -avec seulement 1m50 sous plafond- suite à une "erreur" de l’architecte…).

Effectivement le choix du promoteur et du programme est important c’est comme tout.

Dans notre cas, Nous avons vu plusieurs programmes et pour certain nous sommes tout de suite dit que là il y a avait baleine sous gravillon ! et justement les appartement de ces programmes qui devaient se vendre comme des petits pains sont aujourd’hui toujours vaquant. ( et sur la cote d’azur )

On a fait le choix de prendre un constructeur important Bouygues ( ca limite un peu les risques en comparaison des petits promoteurs locaux ) et un projet qui était bien avancé ( quasi hors d’aire ). Tous les appartements du projet était déjà vendu sauf 2/3 qui sont retournés à la vente parce que les premiers acheteurs on eu des refus de leur banque.

Le prix du m2 était effectivement plus élevé env 11% de plus, mais vu la qualité de la prestation, aucun problème, les prestations sont très nettement supérieures à la moyenne des biens sur le marché.

Je remonte cet fil pour partager un retour d’expérience après avoir investi en primo-accédant dans une RP en VEFA en région parisienne, puis en la revendant il y a quelques semaines. Bien en zone très tendue, recherchée mais avec concurrence de programmes neufs, à près de 5k/m2, pour lequel nous avons effectué une petite PV.

Voici, personnellement, les conclusions que j’en tire :

- le fait de ne pas avoir acheté en début de commercialisation, mais 6 mois avant la livraison, a été un net avantage. Nous avons ainsi pu visiter l’immeuble, nous rendre dans le bien, avant d’acheter. Cela nécessite une petite bouteille pour le Chef de chantier, mais cela nous a permis par exemple de faire le bon choix d’étage par rapport à la vue. Sur ce programme, le même appartement un étage plus haut valait 7k à 10k de plus. Mais la vue était moins agréable (tours HLM visibles au loin au dernier étage)
- le fait de ne pas acheter en début de programme nous a permis de négocier légèrement le prix. Cela était absolument impossible en début de commercialisation. Nous avions pourtant tenté.
- le fait d’acheter 6 mois avant la livraison nous a permis de ne pas payer d’intérêts intercalaires. Il aura suffit de faire trainer le financement et la signature chez le notaire.
- importance de choisir un programme, surtout si l’on réserve tôt, où la réservation est gratuite ou presque (1K dans notre cas)
- importance de négocier les IRA
- le fait d’acheter un appartement avec une situation unique (exposition Sud + vue + sans vis à vis) nous a grandement protéger de la concurrence à la revente. En particulier de la concurrence du Neuf (plusieurs programmes en cours dans le quartier actuellement) qui bénéficie du double avantage frais de notaire réduits + éligible PTZ, à l’inverse d’un bien vendu cinq ans après la construction. Mais tous ces programmes neufs avaient une moins bonne situation, moins de vue et une mauvaise exposition.
- exonération de la Taxe Foncière durant deux ans (à vérifier selon les communes, beaucoup ont supprimé cet avantage discrètement!)
- il est intéressant de pouvoir décaler de quelques jours la remise des clés. Dans notre cas, nous avons ainsi pu réceptionner nos clés le 7 janvier (au lieu du 29 décembre, comme initialement proposé), ce qui nous a permis de ne pas payer de TF durant 3 ans.
- il peut être intéressant de choisir un programme qui "offre" les frais de notaire. Cela permet de se faire financer sur la totalité de l’investissement et de ne pas avoir à payer les frais de notaire avec son apport.
- nous avons pu négocier pour obtenir une livraison brute et ainsi choisir nos matériaux, de gamme supérieure, et économiser le prix de la main d’oeuvre pour la pose. 2k d’économie dans notre cas.
- nous avons réussi à acheter une place de parking handicapé (2,5 mètres plus large qu’une place simple) en sous-terrain, ce qui été absolument impossible en début de programme. Ceci aura été un avantage concurrentiel non négligeable pour la revente (couple avec une voiture+moto). Cela vous place positivement en terme de prix avec des appartements disposant de deux places de parking.
- une belle cuisine, ouverte, fonctionnelle, moderne et avec beaucoup de rangements fait une grande différence et aide à la revente.
- PTZ qui permet de ne payer les premières années que le prêt principal, par le biais d’un différé de 11 ans sur le PTZ. Permet un amortissement rapide.
- renégociation du crédit au bout de 2 ans, avec baisse de la durée à la faveur de la baisse des taux. Objectif d’amortir rapidement le capital, en vue d’une revente rapide.
- vente en direct, sans intermédiaire. Economie substantielle (environ 15k).
- Le fait de revendre un bien récent permet d’économiser l’intégralité des diagnostiques
- le seul "frais" pour la vente est l’état daté à payer au syndic
- qualité d’isolation incomparable dans ce bâtiment BBC. Vraie qualité de vie et confort très appréciable au quotidien durant la détention. Frais de chauffage ridicules qui aident à la revente, car très faibles charges, ce qui différencie grandement de la concurrence dans "l’ancien".
- importance de bien étudier le PLU. Des amis, habitants du même quartier, se sont retrouvés avec une maison initialement en bordure de prairie, entourée d’immeubles en construction.
- il y a un marché pour les acheteurs qui recherchent un bien clé en main, sans aucun travaux à réaliser

Nous avons estimé à environ 23k l’économie réalisée, une fois la vente actée, pour cette détention d’environ 5 ans par rapport à un bien comparable en location (en y incluant le placement à 2% du delta entre le montant plus élevé de la mensualité que le prix d’un loyer, les intérêts, les charges, la cuisine, la TF, etc).

Il est donc possible de gagner un peu d’agent en achetant une RP en VEFA, mais cela nécessite une grande vigilance et de la patience. Il faut étudier le marché, la zone, la qualité du promoteur avant de se lancer.

Ps: des appartements dans le même quartier, mais sans l’avantage concurrentiel de l’emplacement, ne se vendent pas du fait de la concurrence du neuf, tant les avantages frais de notaire réduits+PTZ sont notables. Idem pour le Pinel. 4 programmes sont ainsi en cours dans le quartier, ce qui asphyxie littéralement le marché local.

Oui revendu plus cher. Le marché de l’ancien, lui, a légèrement baissé. Du fait notamment d’un afflux massif de programmes neufs durant les 5 ans de détention. Mais au-delà du prix de l’ancien, c’est surtout les délais de vente qui se sont allongés. Les gens qui voulaient absolument vendre ont du brader. Les autres restent sur le marché.

L’idée, au-delà d’un exemple précis, est surtout d’identifier ce qui peut permettre de transformer positivement l’opération. Et ainsi servir à d’autres personnes qui visent des acquisitions en VEFA. Car j’ai aussi malheureusement des exemples de personnes ayant revendus à perte.

De quoi parlez-vous ? Je n’ai pas vu de faute dans les messages de Dalki, je pense que vous avez tort, ça aussi ça brûle les yeux.

On essaie de faire des phrases aussi.
Le message dont vous parlez date de 2014, Cricri s’est amélioré depuis mais c’est clair que c’est fatigant.
Pas sûr de l’intérêt de votre intervention, surtout au vu du manque d’irréprochabilité de vos messages sur le plan orthographe/rédaction/ponctuation.