Acheter un appartement à plusieurs : quel montage juridique optimum ?

La SCI n’est pas soumise à l’IS, elle PEUT l’être. Nuance.

En rapide, l’indivision fonctionne à l’unanimité. On l’appelle aussi la dictature de la minorité : si un indivisaire refuse qqchose, il a raison, peu importe qu’il soit majoritaire ou minoritaire. Si un indivisaire veut vendre, il peut provoquer la vente du bien. Vous pouvez racheter les parts, mais à nouveau il faut l’unanimité sur ce point (ie : un autre indivisaire qui ne peut pas racheter et qui ne veut pas être dilué peut provoquer la vente).

La SCI fonctionne contractuellement : vous définissez les droits et devoirs de chacun, vous pouvez faire en sorte que la SCI fonctionne sans l’accord de tous, à la majorité, voire en simulant un commandite (une personne qui décide, mais qui prend à sa charge une plus grosse partie des risques). Vous pouvez gérer les cas de naissances, mariages, décès, donations multiples, démembrement, etc …

Au plan fiscal, l’indivision est nécessairement transparente : c’est la fiscalité de l’indivisaire qui s’applique. La SCI peut choisir la transparence ou l’imposition IS (ce dernier choix étant irrévocable).

Vous trouverez ici ou sur d’autres sites pleins d’information sur le fonctionnement d’une SCI IR et d’une SCI IS, ainsi que d’autres montages, selon vos besoins, je ne reviendrais pas sur les avantages et inconvénients de chacune des deux fiscalités concernant la SCI.

Mais sur le plan "civil", j’ai tendance à privilégier une solution contractuelle pour un achat à plusieurs qu’une indivision.

Bonjour,
La SCI me semble être la solution la plus adaptée.

Les conflits d’indivision sont très difficiles à résoudre sans intervention du juge la fausse économie au départ (consitution d’une SCI, dans les 1000 euros ici) peut devenir un gouffre en cas de conflit.

Un exemple : des indivisaires tentent de faire vendre un immeuble dans une indivision familiale avec opposition d’un indivisaire : les notaires, avocats et experts se renvoient la balle (et les honoraires) depuis 1 an : l’acheteur se lasse.

pierrejacques11 a écrit :

Par contre, si l’indivision est certes une source de conflits potentiels, il existe un certain nombre de règles prenant leur source dans le code civil et/ou les conventions entre indivisaires et qui permettent quand même de faire face à la mauvaise volonté de la minorité ou l’absence d’implication de certains, ou tout simplement pour résoudre des désaccords. Et le juge n’ordonne pas une licitation des biens en indivision si facilement.

On peut certes conventionner une indivision, mais je dirais que c’est presque idiot lorsqu’on a le choix.

La convention (article 873 et suivants) impose un formalisme très similaire à celui de la SCI IR dans le fonctionnement normal (information annuelle, suivi des dépenses et revenus éventuels, etc …). Mais elle conserve des contraintes propres à l’indivision.

Ainsi, la convention permet de déroger temporairement au droit de sortir de l’indivision, mais uniquement temporairement. Un mineur devenu majeur peut demander la nullité de la convention dans l’année suivant sa majorité. Sur une convention illimité, un majeur peut demander à tout moment le partage d’indivision, et pour une convention à durée fixe, il peut demander à ce que ce partage soit réalisé à la fin de la durée de convention. La convention ne permet jamais d’éviter l’unanimité sur certaines décisions, comme le choix de représentant de l’indivision, la mutation du bien.

Dans une SCI correctement conçue (et donc pensée), il est parfaitement possible de déroger à tous ces problèmes et de voir beaucoup plus loin dans la gestion du patrimoine détenu par la société civile, y compris des décisions d’arbitrages sur des biens immobiliers qui peut se faire sans unanimité.

Quand au juge qui n’ordonne pas facilement, je dirai oui et non. il ne suffit certes pas d’aller au tribunal pour obtenir une licitation. C’est très long, mais c’est inévitable : soit vous trouvez un accord de reprise, avec unanimité des indivisaires restants, soit le juge demandera in fine la licitation du bien, parce qu’il n’a pas d’autre choix, ne pouvant vous imposer le rachat des parts du demandeur.