Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ?

bonjour

n’ayant pas le détail si c’est vtre premier investissement ou si vous avez déjà d’autres investissements.
A 1ere vue: j’écarte le 1er car il y a trop de charges collectives ce qui peut poser problème si certains propriétaires ne paient plus leur part ou si votre locataire ne paie plus son loyer.
Pour le 2ème mieux mais un peu cher et pas de travaux donc ce n’est pas génant si vous ne souhaitez pas défiscalisé plus ennuyeux dans le cas contraire.

Conclusion: aucun des deux pour moi.

Bonjour,
Ma stratégie depuis quelques années consiste à m’orienter systématiquement vers des biens parfaitement situés et de standing. Mon choix se porterait sur le 2.
La location de ce type de biens est très facile, les locataires étant sensibles à la qualité.
La revente est aussi beaucoup plus facile.
Les immeubles des années 60 traˆinent sur le marché longtemps avant de trouver preneur, sans parler de l’insonorisation bien moins bonne.
Le moindre rendement immédiat est compensé par cette "liquidité".

Merci pour ces retours qui me font avancer.

J’établis toujours un scénario catastrophe quand je souhaite investir. Je me dis : si tu dois revendre dans l’urgence, quelle décote devras-tu accepter? Et effectivement, la décote sur un bien qui plait à tout un chacun sera moins forte que sur un bien peut-être plus rentable mais qualitativement moyen.

Et puis les apparts, toutes proportions gardées, c’est un peu un lieu de travail. Et il est toujours sympa de travailler dans un immeuble de standing.

pierrejacques11 a écrit :

hormis si je change son bail

Je lis souvent cela, en ce moment. Je rappelle qu’on ne peut changer le bail qu’en cassant le bail existant, et donc en respectant les conditions pour rompre ce bail : départ du locataire ou les 3 cas de reprise du bien à la date anniversaire du bail.

Si le locataire fait un "départ fictif" (rupture du bail à sa demande puis reprise de bail, en meublé, du même bien), c’est le fisc qui aura le droit de vous tomber dessus.

"@xa : Je comprends votre réflexion, mais ni juridiquement ni fiscalement il y a quoi que ce soit de fictif"

Au contraire.

Primo, vous ne pouvez pas imposer au locataire une modification de la nature de son bail, il faut le rompre. Or les conditions de rupture à l’initiative du bailleur sont très strictes : défaut du locataire, reprise en propre ou vente. Or ces 3 cas, seul le locataire peut rompre le bail en vous donnant congé.

Or là, c’est le fisc qui, constatant le maintien du même locataire, est en droit de contester la nature de l’opération. Pour le fisc, il y aura continuité de l’occupation, ce qui caractérise le maintien du bail en cours. Par conséquent, la modification du bail n’est qu’à destination d’optimisation fiscale, ce qui peut ouvrir droit à contestation au titre de l’article L64 du LFP.

"Je le répète, j’évoque une rupture conventionnelle, modalité de rupture contractuelle qui n’est pas expressément exclue par la loi de 89"

La loi de 89 n’interdit pas, effectivement, une rupture conventionnelle à la demande du locataire.

Pour la rupture à l’initiative du bailleur, elle est très claire : " Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire."

"En effet, la location nue ou meublée obéit à des logiques différentes, même au niveau fiscal. Par exemple on ne fait pas de déficit foncier avec du meublé, ce qui n’es pas un avantage"

Je ne veux pas vous offenser, mais redites moi très sérieusement que la fiscalité n’est pas la raison principale de votre idée ……… La gestion au quotidien d’un meublé d’habitation n’est pas assez différente de la gestion d’un bien non meublé, et la perte de l’imputation du déficit foncier est largement contrebalancé par les déductions complémentaires non admises en nu ainsi que l’amortissement comptable du bien.

"Maintenant, si vous avez des textes ou de la jp, je suis preneur."

Les redressements fiscaux sont rarement publics. Je vous donne un avis. A vous d’estimer s’il est fondé ou non en fonction de l’impact sur votre fiscalité de cette modification.

Note : si changement réel de locataire, il n’y a pas de soucis. Vous avez le droit de changer d’activité

Désolé, je disconviens. Je pense que vous raisonnez sur la base d’un contrat classique (art 1134 CC), mais les baux d’habitation font exception.

Le Titre 1 de la loi est d’ordre public (art 2 de la loi), c’est à dire que l’intégralité du titre est d’application stricte, comme l’est, par exemple, le code pénal dans son intégralité, et qu’aucun autre texte de loi n’est applicable.

"Concernant l’abus de droit, j’évoque des textes de loi, des décisions du comité ou des tribunaux administratifs"

La loi de 89, qui est d’ordre public, et qui ne permet pas de rompre un bail hors des 4 cas précités. Sur la notion de disposition d’ordre public, je ne peux que vous conseillez de vous inscrire en fac de Droit pour la comprendre. Là, on ne parle pas d’abus de droit, mais de nullité : la rupture du bail en cours est invalide, le second bail ne peut exister.

Vous me direz "le locataire est d’accord", mais c’est le juge qui "doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée" (art 12 CPC)

Au plan fiscal, c’est l’art 64 LFP qui est central : "Afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles."

Dès lors qu’un opération sert manifestement uniquement à modifier la fiscalité applicable à vos revenus, le fisc peut le constater et écarter votre montage pour vous fiscaliser sur votre ancienne base, avec bien sur pénalités et intérêts de retard.

Pour clore le débat, il est évidemment possible de résilier conventionnellement un bail quel qu’il soit (et plus généralement n’importe quel contrat).

Cour de Cassation, Chambre sociale, du 2 décembre 2003, 01-46.540, Publié au bulletin | Legifrance

le contrat de travail peut prendre fin non seulement par un licenciement ou une démission, mais encore du commun accord des parties

Ci-joint une jp qui consacre la validité d’un accord transactionnel entre les parties dans le cadre de la rupture d’un bail d’habitation sans congé.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 mars 2013, 12-13.535, Inédit | Legifrance

Par extension, je ne vois pas pourquoi la cour de cassation invaliderait une rupture consensuelle sans transaction, qui se solderait uniquement par l’établissement d’un état des lieux de sortie et la restitution des clés.

La suite des évènements.

J’ai terminé la négo sur le bien numéro deux, on est à 53000 euros.

J’ai une proposition orale pour un financement à la banque populaire (qui n’est pas "ma" banque):

- prêt de 48000 euros
- 15 ans
- 2,5 %

La garantie serait un natissement d’AV Horizeo du même montant. Droits d’entrée 0 %, performances médiocres.

Je ne connais pas le coût du nantissement.

Vos commentaires éventuels sont les bienvenus.

Bonjour, merci pour vos remarques.
Dans le post 1, quand j’évoque un très bon emplacement, c’est au sens d’un investissement locatif, à savoir une forte demande dans ce secteur (centre ville, proximité gare, facs, dans un quartier bourgeois). J’ai deux studios dans ce secteur, je n’ai pas eu de vacance pour l’instant.