SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

Je perçois effectivement Argan plus comme un société de service que comme une foncière.
Je me dis que le résultat est lié aux investissements donc logiquement extrêmement irrégulier et que les seuls chiffres pertinents sont les revenus locatifs et le taux d’occupation. De ce point de vue c’est aussi régulier que l’Alpe d’Huez !
Si le marché payait 15 il y a 3 ans (et 15 aussi en 2007 mais c’était un autre monde) avec une augmentation de 50% des revenus je ne vois pas pourquoi il ne paierait pas 20 actuellement (simple règle de 3)…

Le risque que je perçois réside dans une baisse du taux d’occupation avec la crise. Ca pourrait rapidement se révéler catastrophique avec la dette qui augmente logiquement pour augmenter les m2.

Quand on a un titre en portefeuille depuis un moment est qu’on est toujours agréablement surpris par les publications on a peut être tendance à avoir un regard trop bienveillant.
Il faut aussi garder à l’esprit qu’une conviction forte pour moi c’est 3% de mon portefeuille et que j’ai une gestion extrêmement diversifiée et assez quantitative.

En général, ils construisent des entrepôts neufs avec des baux fermes (pour pas mal d’années) conclus avec de gros clients premium (des entreprise de qualité, leaders, etc.), et revendent (ou louent) ensuite les entrepôts plus anciens à des entreprise qui sont plus de seconde zone (et doivent se contenter d’un outil de travail moins cher, mais un peu moins "up to date").

Un risque serait de ne plus pouvoir vendre (ou louer) les entrepôts anciens. Jusqu’à présent, en raison d’une forte croissance, les entrepôts anciens représentent une faible partie du parc, donc ce risque n’a jamais pu avoir l’occasion de se matérialiser. Il faut donc surveiller la durée moyenne des baux fermes, ainsi que leur politique d’amortissement, pour se rendre compte si ce risque augmente ou pas. Jusqu’à présent, tout semble aller bien à ce niveau en tout cas.

Pour ceux qui suivent ARGAN

Argan : le bénéfice annuel en hausse de 8,8%, freiné par l’impôt et les frais financiers

@Investisseur Heureux : on peut encore s’intéresser aux SIIC pour son PEA…
mais de façon globale, via un tracker…
par exemple : MEH

Il est possible de détenir Mercialys dans l’AV Altaprofits Titres@vie de Swiss Life.

Titres@Vie : liste des supports d’investissement de ce contrat

Mercialys a tout de même fait -42% sur 3 ans.

bifidus a écrit :

J’ai allégé Affine hier (je me méfiais…) et liquidé aujourd’hui.

Je me sens moins seul
même réaction que vous pour Tour Eiffel !

Dernière modification par Job (20/02/2014 10h39)

Tout comme Bifidus, j’ai une grosse conviction sur Argan.

Aujourd’hui, interview du fondateur de la société sur le site Cerclefinance intitulé : Argan: ’prépare un plan triennal à horizon 2016/2018’

L’article : Bourse en ligne : Information boursiere, Economie, Finance, Bourse de paris - Cerclefinance

Stephane,
Vous avez vanté récemment les mérites de SCBSM sur plusieurs fils de ce forum, ce qui peut susciter le soupçon qu’ayant déjà acheté le maximum de titres SCBSM que vous voulez, vous cherchez à pousser le cours vers le haut (possible pour une valeur restée peu liquide, même si la liquidité s’accroît) pour pouvoir plus tard vendre dans de meilleurs conditions.

Je ne dis pas que c’est ce que vous faites  forcément, mais cela explique pourquoi personnellement je ne recommande jamais une small cap sur un forum aussi fréquenté pour ne pas être accusé de manipuler le cours.

Sur le fond, comparer SCBSM et Argan est un non sens :
- la première est dans l’immobilier commercial et de bureaux, la seconde dans les entrepôts/logistique

- la première décote certes par rapport à son ANR, même si cette décote est beaucoup beaucoup moins impressionnante quand on tient compte des facteurs dilutifs (BSA, oblig. remboursable), des droits d’une part et des instruments financiers en mark to market négatif d’autre part, non pris en compte dans l’ANR publié, de la moindre liquidité du titre, de l’aspect corporate gouvernance où tout reste à prouver (le dirigeant qui contrôle la société va-t-il abuser ou non de sa position et va-t-il plus tard verser un dividende autre que symbolique - alors qu’Argan a passé brillamment ces tests).

- du coup, Argan serait peut-être davantage à recommander, car même si le cours ne décote plus par rapport à son ANR actuel, son ANR, dividende réinvesti, augmente en tendance de 14%/an, ce qui est le taux le meilleur de toutes les SIIC françaises. De sorte que son cours décote très fortement par rapport à son ANR (dividende réinvesti) de 2016 ou 2017. Ce facteur à lui seul pourrait justifier l’achat d’Argan, même à un cours présentant une surcote modérée.

Du coup, chacun, selon son tempérament et sa politique d’investissement, répondra différemment à la question "préférez-vous acheter:
-  une décote 
- ou des perspectives avérés et peu risquées de poursuite de la forte croissance de l’ANR"

Même un pays en récession a toujours besoin de nouveaux entrepôts, car beaucoup d’entrepôts actuels, construits avant 2000, sont obsolètes.
Et même un pays qui se désindustrialise a besoin d’entrepôts.
Pour qu’il y ait une évolution négative, il faudrait qu’il y ait, sur longue période, à la fois désindustrialisation de la France et appauvrissement significatif des Français, comme l’Argentine l’a connu de 1950 à 1980. Scénario qu’on ne peut exclure, mais uniquement à très long terme.

De toute manière, la thèse d’Argan est :
- de s’endetter à 3-3,5% en moyenne, voire moins dans un futur proche car les taux longs ont baissé considérablement
- pour louer sur la base d’un rendement locatif, net de tout frais comme les frais de gestion, de 7% (ou maintenant de 6,5%)
- et en faisant jouer au maximum l’effet de levier.

Après, la question est à combien se reloueront les entrepôts neufs, une fois écoulés les 9 ans fermes du bail initial.

anticucho a écrit :

Ma foncière préférée est de loin Immobilière Dassault.
[…]
AMF : Ancien actionnaire de IMDA.

N’est-ce pas contradictoire?

Argan a un avantage fiscal par rapport à d’autres SIIC :
85% du Coupon est en réalité un remboursement d’apport non imposable (qui vient en déduction du PRU et ne sera imposé qu’à la revente après éventuelle déduction pour durée de détention)…
10% du Coupon ne proviennent pas de loyer et sont éligibles à l’abattement de 40%

Dans l’espoir de relancer ce sujet dans le contexte du QE, je vous livre cette étude que relate pierrepapier.fr : La nouvelle politique monétaire européenne relance le scénario de la convergence des rendements des foncières européennes

L’auteur a une approche comparatiste avec les autres zones économiques où des QE ont déjà eu lieu.

pierrepapier.fr a écrit :

Le gérant de BMM Pierre Capitalisation estime qu’on peut raisonnablement estimer une compression de la prime de risque des foncières d’environ 100 points de base (toutes choses égales par ailleurs), ce qui conduirait à une performance de l’ordre de 44% du secteur (à dividendes constants) sur la base du rendement du secteur à fin janvier.

Ce tableau laisse à réfléchir :


Personnellement, j’avais renforcé fortement les foncières françaises en prévision du QE (= prévision de recherche de rendement et de conditions de financement encore meilleures). Bien m’en a pris, mais rien d’extraordinaire par rapport à la performance des marchés en général. Cette étude suggère que les foncières, du moins certaines d’entre elles, ont encore un beau potentiel.
Qu’en pensez-vous ?

L’effet du QE sur les SCPI me semble assez ambivalent. Elles peuvent bénéficier d’une collecte supplémentaire du fait de la "course au rendement" et, ensuite, d’une éventuelle amélioration de l’économie. D’un autre côté, elles ne bénéficient pas des conditions des financements avantageuses, car elles ne se financent pas grâce au crédit. Elles subissent, de plus, la concurrence des SIIC financées grâce au crédit pas cher dans l’achat des biens.

Il me semble qu’on peut jouer sur les deux tableaux avec une valeur comme Paref (que j’ai acheté à l’automne en prévision de cette période). En tant que foncière "pure" : bof. Mais Paref se développe très bien dans son activité de gestionnaire de SCPI (gros succès de Novapierre Allemagne). Paref devrait donc profiter, du moins c’est mon calcul, de la course des particuliers vers les derniers poches de rendement. Et quand on regarde les commissions pour investir dans une SCPI, on se dit que ça peut payer !

NB : Je suis moi-même investi en SCPI, je ne dénigre pas du tout ce véhicule, mais à TLT uniquement.