VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

InvestisseurHeureux · #101

ARCP vend Cole Capital, sa filiale de gestion pour compte de tiers !

ARCP a écrit :
American Realty Capital Properties to Sell Entire Private Capital Management Business, Cole Capital®, for $700 Million
ARCP to Maintain Acquisition, Asset Management Functions and Related Long-Term Fee Stream as a Sub-advisor to RCS Capital Corporation
Transaction Eliminates Remaining Complexity and Allows ARCP to Focus on its Core Net Lease Real Estate Strategy
ARCP Also Agrees to Exclusively Source, Underwrite and Acquire U.S. Net Lease Assets on behalf of American Realty Capital Global Trust II, Inc.

Source : http://www.arcpreit.com/servlet/servlet … 00MKsTyEAL

La guidance 2014 est ajustée :

ARCP a écrit :
Update on 2014 and Introducing 2015 Earnings Guidance: In light of its pending sale of Cole Capital to RCAP during the fourth quarter of 2014, ARCP has reviewed and revised its 2014 AFFO guidance to a range of $1.06 to $1.08 per share. In addition, ARCP is introducing a 2015 AFFO guidance range of $1.11 to $1.14 per share. Our 2015 AFFO per share guidance is based on a range of balance sheet acquisitions between $2.5 billion and $3.5 billion as well as $4 billion to $5 billion of acquisitions on behalf of the Managed Funds and ARC Global II in 2015.

Sur le long terme, c’est une bonne opération qui améliore la lisibilité d’ARCP et devrait réduire la décote.

Mais c’est encore un gros changement pour ARCP alors que le management s’était engagé à un stand by au moins jusqu’à la fin de l’année…

Kapitall · #102

La vente était assez prévisible mais je dois dire que le prix me laisse un peu perplexe (j’avais lu des estimations bien supérieures pour Cole), de même que le paiement ($200M en cash, le reste soit en dette échéance 2021 soit en actions RCAP au choix de ARCP… + un potentiel extra basé sur l’EBITDA 2015 de Cole).

Les liens qui subsistent au-delà de la vente, avec la gestion pour compte de tiers, semblent assez complexes aussi, de prime abord en tout cas.

rocambole · #103

La guidance d’AFFO est légérement réduite mais moins aléatoire (l’intervalle est réduit). Une baisse du dividende s’éloigne…

Edit : Cela dit la baisse par rapport à la précédente guidance n’est pas anodine

ARCP a écrit :
Précédemment :

FY14 AFFO per share guidance remains at $1.13-$1.19.

Par contre le management ne semble en effet pas s’être calmé…

namo · #104

RCS Capital, c’est aussi l’autre (la "nouvelle" ?) boîte de Schorsch. Effectivement, le management d’ARCP n’inspire pas une confiance sans faille.

J’ai des actions ARCP.

espenlind13 · #105

RCS c’est la holding en haut de pyramide, non ?

Kapitall · #106

Je viens d’écouter, certes d’une oreille distraite, le conference call de David Kay, le nouveau CEO d’ARCP qui s’exprimait par rapport à la vente de Cole Capital.

Eléments à retenir :

- il voulait frapper fort pour sa première journée de CEO et a insisté tout du long sur sa philosophie : écouter les investisseurs. La complexité d’ARCP revenait systématiquement dans les plaintes des actionnaires, il a donc décidé de simplifier le business model : ARCP sera un REIT triple net, avec une petite composante (- de 10% de l’AFFO) des revenus venant de la gestion pour tiers.

- Cole était valorisé à un multiple de 4x faisant partie de ARCP (c’est très faible comparé à d’autres asset managers cotés). Il semblait donc logique de le vendre pour 835 millions (en incluant les 135 millions de earn-out basés sur l’ebitda 2015), alors qu’il a été acquis pour $800 millions il y a 8 mois…

-…tout en créant ce qui est finalement une joint venture avec RCAP (50/50 des acquisition fees et management fees): ARCP va gagner, sur les 5 à 7 ans qui viennent, $800 millions de frais de gestion sur les fonds sous gérance. Sur 2015, à titre d’exemple, il y aura $90 millions de CA liés à ce contrat de management.

- La faiblesse d’ARCP actuellement : le patrimoine foncier actuel couvre tout juste le dividende en AFFO ($1.01-1.04 pour un dividende de $1), le reste viendra de la gestion pour les fonds RCAP et de nouvelles acquisitions (très peu sont nécessaires). David Kay a répété à plusieurs reprises que le dividende serait maintenu. La politique pour les 3-5 ans qui viennent est de faire croitre les FFO de manière à sécuriser de plus en plus le dividende, en abaissant le payout ratio.
J’en tire pour conclusion qu’il n’y aura pas d’augmentation du dividende avant 2016 au moins. A 8,3% au cours actuel, ça ne me dérange pas.

- Il a été répété qu’il y aura une grosse émission obligataire fin 2014 pour allonger la maturité moyenne de la dette.

- Il a aussi été dit franchement que l’objectif d’un leverage de environ 6.5 x l’ebitda impliquerait, dans le cas de nouvelles acquisitions, d’émettre à nouveau des actions. Kay ne semble pas vouloir transiger avec ce niveau de levier et ça me semble tout à fait positif.

rocambole · #107

Émettre des actions avec un cours en dessous de 12$ ?

Lavande63 · #108

on fait quoi selon vous , on renforce ou on attend qu’elle passe sous les 10 dollars ?

rocambole · #109

Pour ma part j’ai :

- Externalisé 9000 euros de moins value latente (PRU autour de 12.9)
- Racheté 1/3 de ma pos au meme prix
- revendu l’équivalent des 2/3 sous forme de put nov 21 2014 à 0.51 ce qui me permet en incluant les deux dividendes à venir de racheter à 11.7 si le titre reste en dessous de 12

rocambole · #110

Lavande63 a écrit :
on fait quoi selon vous , on renforce ou on attend qu’elle passe sous les 10 dollars ?

Pourquoi passerait elle sous 10$ avec un AFFO couvert par les loyers, la guidance (maintenant quasi certaine) et une valeur des actifs qui monte aux US ?

xav92 · #111

roudoudou a écrit :
Pour ma part j’ai :

- Externalisé 9000 euros de moins value latente (PRU autour de 12.9)
- Racheté 1/3 de ma pos au meme prix
- revendu l’équivalent des 2/3 sous forme de put nov 21 2014 à 0.51 ce qui me permet en incluant les deux dividendes à venir de racheter à 11.7 si le titre reste en dessous de 12

Je n’ai pas bien compris, vous avez vendu des puts portant sur un nombre d’actions représentant 2/3 de vos actions initiales, c’est ça ?

rocambole · #112

Oui exactement ce qui me permet de racheter légèrement moins cher (si je suis exercé) :

Prenons un exemple avec 60 puts (6000 titres) à 0.51 vendus strike 12$ :

J’encaisse 60*0.51*100 = 3060 $. Le 21 novembre le titre est à 12$ ou en dessous, je suis exercé. Je paye mes 6000 titres à 12$ ce qui fait 72 000 $. Mon PRU est (72000-3060)/6000 = 11.49$

Si plutôt que de vendre les puts j’achète aujourd’hui : Je paye 11.88$ et je vais toucher deux dividendes de 0.0833 $ d’ici le 21 novembre (1 en octobre, 1 en novembre) donc mon PRU le 21 novembre (a expiration des puts) dividende déduits sera de 11.714$.

Si le 21 novembre les titres sont au delà de 12, j’aurais encaissé 3060$ de prime, par contre j’aurais manqué de la hausse entre 12$ et le prix X.

Je ne suis perdant que si le titre est au dela de 12.5$

Jakarta · #113

J’ai du mal à voir le titre descendre beaucoup plus bas. Il y’a quelques jours, ARCP dépassait allègrement les 13$.

A part l’annonce de la Fed, j’ai l’impression que la baisse actuelle est complètement injustifiée.

12,5$ ça reste cheap pour ARCP, le jeu en vaut il la chandelle ?

DrFab · #114

C’est même plus 12,5 mais moins de 12 today

rocambole · #115

Jakarta a écrit :
J’ai du mal à voir le titre descendre beaucoup plus bas. Il y’a quelques jours, ARCP dépassait allègrement les 13$.

A part l’annonce de la Fed, j’ai l’impression que la baisse actuelle est complètement injustifiée.

12,5$ ça reste cheap pour ARCP, le jeu en vaut il la chandelle ?

La baisse ne me semble pas injustifiée compte tenu de la révision de l’AFFO. Par contre excessive, oui mais cela peut durer un temps.

InvestisseurHeureux · #116

ARCP est toujours sous-valorisée.

Quand on voit le taux d’occupation à presque 100% sur un patrimoine immobilier de près de 20 $Md.

Le problème c’est la direction. Ils changent d’avis tout le temps.

Le management nous dit que la cession de Cole était ce que les investisseurs souhaitaient pour simplifier la firme.

Ha bon, et si c’était ce que les investisseurs souhaitaient, pourquoi ARCP n’a pas pris +10% au moment de la news ?

Les investisseurs souhaitent surtout de la stabilité et le management n’en fait qu’à sa tête et il y a une grosse défiance.

Franchement la gestion actuelle en mode girouette est simplement scandaleuse. C’est pire que notre gouvernement français !

Au point où on en est, on se dit que le management est capable de faire une levée d’equity à $12.

GoodbyLenine · #117

cours de bourse = valeur intrinsèque + confiance/défiance dans management

La question est (pour choisir de vendre/acheter/conserver) : Anticipez-vous une augmentation ou une diminution de la valeur de ces postes ?

Lavande63 · #118

InvestisseurHeureux a écrit :
ARCP est toujours sous-valorisée.

Quand on voit le taux d’occupation à presque 100% sur un patrimoine immobilier de près de 20 $Md.

Je suis surpris par un taux d’occupation de près de 100 % car structurellement ça me semble très très difficile et aussi sur leur site il y a plein de commerces a louer .

chlorate · #119

GoodbyLenine a écrit :
cours de bourse = valeur intrinsèque + confiance/défiance dans management

J’aurais plutot tendance à dire que:
Cours de bourse = offre / demande, uniquement, et rien d’autre.

InvestisseurHeureux · #120

Lavande63 a écrit :
Je suis surpris par un taux d’occupation de près de 100 % car structurellement ça me semble très très difficile et aussi sur leur site il y a plein de commerces a louer .

Il y a 151 propriétés à louer sur leur site et ARCP en possède plus de 4000…

Les chiffres sont communiqués par ARCP : taux d’occupation de 99,8% avec une durée résiduelle des baux d’environ 13 ans :

PetitRichard · #121

99,8% de 4429, ça laisse 9 propriétés à louer.
Ça fait quand même 142 à louer qui sont censés être occupées.

Ça veut dire qu’ils anticipent ? Ils mettent en location des locaux qui vont bientôt se libérer ? Y a t-il une autre explication ?

rocambole · #122

Vous comparez un taux d’occupation spot (c’est à dire ponctuel) à un taux d’occupation moyen.

Les 99,X% sont une moyenne (surement annuelle) alors que vous vous regardez un des éléments qui composent cette moyenne.

Cela veut juste dire que en ce moment (ou le jour ou vous avez regardé) le taux d’occupation était ponctuellement en dessous de cette moyenne.

InvestisseurHeureux · #123

1) 99,8% c’est le taux d’occupation financier et non physique (cf. page Page 186 du livre Investir dans l’immobilier depuis chez soit).

2) on ne sait même pas si le site est à jour

3) une partie des propriétés à louer sur le site appartiennent peut-être à la filiale de gestion pour compte de tiers

4) j’aurais plutôt tendance à me fier au chiffre communiqué aux analystes financiers plutôt qu’extrapoler à partir des fiches propriétés du site Web…

GoodbyLenine · #124

5) Un locataire donne congé plusieurs mois à l’avance. Un bon gestionnaire recherche (et trouve souvent) de nouveaux locataires dès qu’il sait qu’un local sera vacant. Ce n’est nullement de l’anticipation.

SerialTrader · #125

Absolument. J’ajouterais qu’un t% d’occupation financier comprends l’espace committed, mais qui peut etre physiquement vacant. Ex: Comme l’explique justement GBL, un vacataire qui a donne notice, est deja parti mais continue a payer son loyer pdt la notice period; ou a l’inverse, un nouvel arrivant qui n’a pas encore physiquement pris possession des lieux, bien qu’il s’est engage a le faire (travaux, etc.).

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1 #101 01/10/2014 12h38

ARCP a écrit :

ARCP a écrit :

#102 01/10/2014 13h08

#103 01/10/2014 13h22

ARCP a écrit :

#104 01/10/2014 14h36

#105 01/10/2014 16h19

9 #106 01/10/2014 18h36

#107 01/10/2014 19h45

#108 02/10/2014 20h40

#109 02/10/2014 20h53

#110 02/10/2014 20h57

Lavande63 a écrit :

#111 02/10/2014 21h03

roudoudou a écrit :

#112 02/10/2014 21h06

#113 02/10/2014 21h39

#114 02/10/2014 21h47

#115 02/10/2014 22h09

Jakarta a écrit :

#116 03/10/2014 14h04

#117 03/10/2014 14h14

#118 06/10/2014 07h31

InvestisseurHeureux a écrit :

#119 06/10/2014 07h39

GoodbyLenine a écrit :

#120 06/10/2014 09h23

Lavande63 a écrit :

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#125 06/10/2014 13h19

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