Investissement locatif : 2 appartements intéressants, lequel choisir ?

Bonjour,
La rentabilité n’est pas extra, c’est clair et net. Par contre le bien reste qualitatif, ce qui fait que je suis allé au-delà du budget prévu car j’ai un peu de cash à poser.
Pour autant, comment arrivez-vous à un cash flow mensuel négatif de 400 euros? Je cherche un CF à peu près neutre, mais comme la rentabilité n’est justement pas extra, j’ai prévu un apport. Donc à peu près 10 d’apport (somme qui est aujourd’hui sur un livret A). Peut-être vouliez-vous dire 400 euros annuels?
Sur le prêt je suis pour l’instant à 2,45 sur 15 ans (je vais surement pousser à 16 ou 17), l’AV serait sans frais d’entrée.
L’appartement est un T1 (cuisine séparée) avec balcon et box (produit assez rare à la vente), concernant la demande (annuelle et saisonnière) je n’ai pas vraiment de crainte de ce côté-là.
Un de mes problèmes reste le bail actuel qui est nu, d’où les échanges sur ce sujet avec xa sur ce forum.

Merci de vous pencher sur cet investissement.

- Le prêt serait amortissable, c’est du cash que je souhaite immobiliser sur du long terme. Je ne souhaite pas investir directement en bourse pour l’instant, mais la banque me propose 20 % en UC, j’y réfléchis. Le nantissement me permet d’obtenir un prêt beaucoup plus simplement car je ne dispose que de faibles revenus et donc sinon j’ai du mal à convaincre les banques de me suivre.

- J’avoue que je suis réticent sur les prêts longue durée, déjà quinze ans me paraissent être une éternité. Mais je suis conscient que pour limiter les risques je vais certainement devoir allonger un peu la durée.

- Pour le prix du marché, comme on dit en économie, la valeur, c’est la rareté. Il est très compliqué de trouver des biens sur ce segment de marché (immeuble assez récent, en centre ville, avec petit extérieur et stationnement), et encore plus difficile de les trouver autour de 50000 euros. Le prix est donc correct par rapport au marché, mais pour vous et moi, en tant qu’investisseurs, il reste cher, et à 53500 je suis vraiment au max de ce que j’aurais pu donner pour un petit appart. D’ailleurs, sur mes prochaines acquisitions, je vais repartir à la pêche à la rentabilité.

En fait je sélectionne les types de biens qui génèrent une demande importante et qui ne nécessitent qu’une voire deux visites pour être loués (emplacement, exposition, vis-à-vis, luminosité, qualité de la copro, charme de l’appartement…). Ces biens sont très rares et chers quant ils arrivent à la vente. En trouver un à un prix qui permet de dégager une rentabilité locative correcte est en soi très difficile, j’ai consulté quelques milliers d’annonces sur plusieurs mois avant d’approfondir sur celui-ci (je fais par contre très peu de visites).

La décote dont vous parlez, quelque part, je pense l’avoir puisque le prix ne reflète pas véritablement tous les atouts de l’appartement. De plus il est loué depuis plusieurs années à la même personne (un locataire bon payeur qui a bien entretenu le logement), ce qui est quand même un gage d’absence de défauts rédhibitoires. D’autre part, la forte demande locative me permettra je l’espère de choisir les futurs locataires, ce qui est un luxe.

D’un point de vue financier, il est clair qu’il faut que je préserve mes revenus et donc l’allongement de la durée de prêt sera inévitable. Cela me permettra également de ne pas me pénaliser sur mes futurs investissements, dont la nature et le financement ne sont pour l’instant pas déterminés puisque j’y réfléchis actuellement.

Pour la petite histoire, la dernière véritable décote, je l’ai faite au prix d’un shizophrène qui habite juste à côté d’un autre appartement que j’ai acheté. Alors c’est vrai que je suis très rentable pour ce super appart’, mais si j’avais su…

Bonjour,

2,40% c’est intéressant. Est-ce assurance comprise?
A la Caisse d’Epargne toujours sur 20 ans on me propose un taux à 2.70% assurance comprise, je n’ai pas cherché à faire de délégation d’assurance.

Est-ce 0.30 du montant initial du prêt, à payer pendant tout le prêt ?  (auquel cas, ça augmente le TEG d’environ 0.60)

En ce qui concerne la délégation, en théorie c’est tout à fait légal et la banque n’a pas le droit de la refuser. En pratique, est-que les banques l’acceptent vraiment?

Dans mon cas j’en suis au deuxième investissement locatif avec la Caisse d’Epargne et il ne m’est jamais venu à l’esprit de parler de délégation par peur de me voir adresser un refus. Je me dis quelque part que c’est un échange gagnant-gagnant : j’obtiens un crédit à un bon taux global mais je consens à leur payer une assurance super chère. J’aurais peur qu’ils cessent de me suivre pour les prochaines opérations si je force une délégation.

Je ne sais pas si on vous propose la même chose mais j’ai un prêt à 2 palliers :
Un sur 10 avec un taux de 2% et un TAEA de 0,56%, l’autre avec un taux de 2,32% sur 20ans avec un TAEA de 0,42%.
(30ans sans antécédent médical pour info).

C’est un peu bizarre comme montage mais la mensualité est bien de dessous de ce que je comptais obtenir alors je ne fais pas la fine bouche.

Est-ce que la Banque Populaire prend 70% des revenus locatifs en compte pour calculer l’endettement? Si oui j’irai peut être les voir la prochaine fois…

Perso pas de cash flow positif (ou très minime). Il y a même un apport de ma part.