Investissement immobilier locatif à Lille ?

L’emplacement et le quartier semble être intéressant, cependant le rendement parait assez faible… sans avoir fait de calculs je ne pense pas que l’autofinancement soit possible, loin de là.

Le fort potentiel d’un bien que vous voulez louer parce qu’un autre à été vendu plus cher dans un autre immeuble me parait devoir être à nuancer sérieusement… êtes vous certain de l’info et quel intérêt pour vous qui voulez louer ?

Un locataire en difficulté financière et qui de plus dégrade le bien (si j’ai bien compris, vous parlez d’entretien du locataire ?) est évidemment un vrai souci pour celui qui achète ou celui qui veut vendre (négociation facile signalez vous, sans doute bien pire que cela…)

Pour le départ du locataire il n’y a pas beaucoup de solutions ; vous récupérez le bien pour vous ou un proche en fin de bail ou vous trouvez un arrangement à l’amiable avec le locataire (6 mois ou 1an de loyer pour qu’il parte ?)

Bonjour Nordiste,

Si il le veut le propriétaire peut donner congé a son locataire pour vendre sous certaines conditions.
Pour m’a part j’investi sur Valenciennes et il y a de bonnes affaires a réalisé de même sur Lille mais avec un budget minimum de 200-300k€ forcément pour un lot vous allez payer plus cher (au lot) que pour 5 lots, essayez de voir si le bien n’est pas vendu lui aussi par d’autres agences peut etre que le prix serra moindre puis négocier le pourcentage qu’ils se prennent sur la vente ça peut très vite vous faire gagner des milliers d’euros…

Bon courage

Bonsoir Nordiste,
Si je peu te conseiller, ne te focalise pas sur ce bien immobilier, et même sur Lille. Tu peu trouver bien plus rentable ailleurs avec moins de risques et surtout sans faire de travaux de rénovation. Il y a certaines villes où dans quelques années les prix vont flambés, et où il est intéressant d’investir, comme Montauban avec la future gare TGV, mise en service en 2023. Les prix y sont actuellement 10 fois moins élevé qu’à Paris. Mais lorsque Montauban sera à 2h45 de Paris avec le TGV au lieu de 6h30 actuellement en moyenne, ce ne sera plus du tout pareil. Bordeaux sera à 45 minutes, et Toulouse à 15 minutes, soit 3 fois moins de temps pour chacune des villes que actuellement.

Bonjour,
Tout à fait d’accord avec Timinel. Je ne pense pas que ce soit votre but de faire une opération/revente pour commencer à investir dans le locatif. D’autant plus que le marché Lillois est atone et qu’il y a peu d’acheteurs. C’est le moment de trouver des m² pas trop cher qui seront à valoriser dans 10/15 ans si tout va bien.

Rentier a écrit :

Il y a certaines villes où dans quelques années les prix vont flambés, et où il est intéressant d’investir, comme Montauban avec la future gare TGV, mise en service en 2023. Les prix y sont actuellement 10 fois moins élevé qu’à Paris. Mais lorsque Montauban sera à 2h45 de Paris avec le TGV au lieu de 6h30 actuellement en moyenne, ce ne sera plus du tout pareil. Bordeaux sera à 45 minutes, et Toulouse à 15 minutes, soit 3 fois moins de temps pour chacune des villes que actuellement.

Cela fait des années que la presse nous dit sans cesse qu’il y a de bonnes affaires immobilières à réaliser sur Bordeaux et Toulouse… Est-ce toujours le cas ? C’est sans doute très discutable… j’attends en tout cas d’y lire des rendement intéressants.
Pour les plus valus, je vais demander à ma grenouille (bien difficile à prévoir)

Bonsoir à tous,

Merci pour vos retours.
Concernant lille ou la métropole lilloise c’est mon choix car je réside sur le secteur.
Pour le secteur en question c’est le secteur saint Maurice ( proche de la gare)

Je suis d’accord avec vous sur l’achat revente, je suis plutôt à la recherche d’un bien locatif, mais trouver un bien locatif avec un rendement de 10% en dehors des quartiers difficile ou en reconstruction ( fives, Lille Sud, moulin…).
Je ne souhaite pas partir sur ce type de quartier car j’ai vécu dans ce type de quartier et jai tout fait pour partir au plus vite…

Pour ce bien je dégage un cash flow positif de 30€mois si financement sur 25 ans…
Je fais 3-4 visites par semaine depuis 4-5 mois et je ne trouve rien de très transcendant …

Bonsoir pèrecastor,

Je vous rejoins sur l’ensemble des points, je visite 2 autres biens demain, je tiens à jour le post pour vous donner les décisions.
J’ai commence à me pencher sur la fiscalité des revenus locatifs aussi avec l’aide du forum.

Le sujet est tellement large… Il me reste du boulot

Bonjour Nordiste,

pour avoir été moi même "responsable de syndic bénévole" lorsque j’habitais sur Lille (pendant 10 ans environ), je peux vous affirmer que vous avez de la chance de tomber sur un syndic bénévole.
Si ce syndic est sérieux (ce n’est pas bien compliqué !), ce détail augmentera le rendement de votre location.

Concernant les charges à prévoir, il faut penser, selon votre quote-part dans la copropriété (au tantième) à devoir payer votre part dans :
- l’assurance des murs de l’immeuble
- les charges des parties communes (électricité, entretien)
- la gestion des ordures ménagères (sortie et rentrée des conteneurs par exemple)
- les frais administratifs du syndic (frais de photocopies, d’envoi des convocations aux AG…)

Et c’est tout !
Si les parties communes de ce bien se réduisent au minimum (pas d’ascenseur, pas d’espace vert à entretenir…), c’est encore mieux, ça fera des dépenses en moins à prévoir !

Sinon, le chauffage est individuel ou collectif ?
L’eau de même ? Il y a au moins des répartiteurs pour la consommation par logement ?
   
Cdt,
Frédéric

Nordiste a écrit :

Bonsoir Maxicool,

Merci pour votre réponse.
Il n’y a ni espace vert, ni ascenseur donc en effet cela limite les frais.
Le chauffage est individuel.
Pour l’eau, c’est un peu moins clair. Il n’y a pas de décompte individuel mais un compteur commun qu’il répartisse au tantième. ( pas très équitable)

Je pense prévoir 20€ de charges par mois cela sera suffisant.

Les communs sont-ils entretenus par une société ? par un employé embauché par le syndic ? pas du tout ?
Il s’agira de la dépense la plus importante…
En 2007 (dernière année où je gérais le syndic), le nettoyage bi-mensuel des communs (hall d’entrée carrelé & l’escalier sur 4 étages en moquette) coûtait 60 € par mois.

Pour l’eau, le plus simple est de faire installer des décompteurs individuels derrière le compteur commun, ce n’est pas très coûteux ni très compliqué si les nourrices sont accessibles).
Et ça simplifie la vie !

Je viens de vérifier, dans la copropriété de 7 logements que je gérais, les charges annuelles étaient de 400 à 500 euros par appartement et par an, elles comprenaient :
- nettoyage bimensuel par une société (Pro Impec)
- sortie et entrée du conteneur 2 fois par semaine
- câble France Télécom
- électricité des communs
- eau
- assurance des murs de l’immeuble

Cdt


Sinon j’oubliais, autre dépense à prévoir, la vérification des extincteurs…

Bonjour Nordiste,

Pourquoi indiquez-vous que vous appréhendez la signature du compromis dans le cadre d’une vente en PAP ?

Du moment que vous mandatez un notaire de votre choix pour vérifier les informations, vous serez correctement informé sur les principaux risques liés à l’achat (titre de propriété, servitudes, hypothèques…). Au contraire d’une signature de compromis préparé par agence, qui elle peut réserver de mauvaises surprises.

Bonjour ,

Vous pouvez prendre votre notaire egalement, il n y a aucune raison de n avoir que celui du vendeur, c est la pratique courante par meconnaissance ou facilite.
Les 2 notaires se partageront les honoraires.  Vous n avez pas a negocier quel notaire est responsable de quel acte, ceci est deja determine par les reglements.
Le votre sera responsable de la redaction de l acte  de vente qui est le document que vous conserverez.

Les delais sont tres peu rallonges ( personnellement sur les quelques fois ou j ai eu affaires aux notaires pour une vente, c est davantage l obtention du pret ou la liste des documents administratifs qui rallongaient la signature )
En tant qu acheteur, quel est votre interet a maintenant une vente courte ( si cela a vraiment un impact ) tout en vous exposant davantage ? vous prenez sur vous 2 risques sans reelle contrepartie ( la redaction + les possibles penalites si un delai arrive sur le pret )

Cdt

Quelques nouvelles :

Mon projet se décante, j’ai eu un rendez vous avec un expert comptable pour les détail du LMNP. Il m’a également fait un devis pour les honoraires qui s’élèvent à 350€/an.

J’ai rendez vous chez le notaire en le 01 décembre pour signature du compromis.
Il me reste à choisir les meubles et finaliser mon dossier de prêt dans un premier temps puis trouver le/les bons locataire(s).

Suite au prochain épisode…