Achat locatif d'un immeuble de rapport de 4 appartements…

Bonjour Bilou,

Le but n’est pas d’obtenir le meilleur rabais possible !
J’ai déjà acheté des immeubles sans même négocier car ils étaient au bon prix dès la mise en vente.
Focalisez vous sur le rendement en premier et ensuite vérifiez les fondamentaux.
De prime abord, le rendement me semble un peu faible surtout pour une ville comme Pau.
Le chauffage au gaz n’est pas l’idéal pour du locatif surtout si c’est une chaudière collective (?)
Vous annoncez 1340 € de charges, cela comprend quoi?
La taxe foncière est un peu chère et plombe aussi pas mal la rentabilité nette.
Les compteurs eaux et électricités sont ils séparés?

D’accord avec vous grand21, mais pourquoi parler de -20% ou -30%?
Ce n’est pas le problème.
Vous visitez un immeuble proposé à 300 k et faites une offre à -30% donc 210 K.
Bingo elle est acceptée ! "YES, j’ai fait une superbe affaire !

Bah peut-être que vous êtes le pigeon…en fait l’immeuble ne vaut que 180 k au prix du marché !
Donc focalisez vous sur la valeur et non sur le prix.

Guillaume33 a écrit :

Bonjour Bilou,

Le but n’est pas d’obtenir le meilleur rabais possible !
J’ai déjà acheté des immeubles sans même négocier car ils étaient au bon prix dès la mise en vente.
Focalisez vous sur le rendement en premier et ensuite vérifiez les fondamentaux.
De prime abord, le rendement me semble un peu faible surtout pour une ville comme Pau.
Le chauffage au gaz n’est pas l’idéal pour du locatif surtout si c’est une chaudière collective (?)
Vous annoncez 1340 € de charges, cela comprend quoi?
La taxe foncière est un peu chère et plombe aussi pas mal la rentabilité nette.
Les compteurs eaux et électricités sont ils séparés?

OK avec vous,
sur PAU le but est de trouver un minimum de 9/10% MIN brut de rendement avec un emplacement et état correct (ici 2100*12=25000 / 313000 prix avec FA =8%). Ce chiffre n’est pas au hasard c’est à cette rentabilité qu’il n’y aura pas de soucis de trésorerie ( si le bien est loué bien entendu ).
Sur PAU le foncier est cher, ça ici il faut faire avec mais avec un rendement brut à 10% c’est pas trop génant. Les compteurs sont individuels.

Guillaume33 a écrit :

D’accord avec vous grand21, mais pourquoi parler de -20% ou -30%?
Ce n’est pas le problème.
Vous visitez un immeuble proposé à 300 k et faites une offre à -30% donc 210 K.
Bingo elle est acceptée ! "YES, j’ai fait une superbe affaire !

Bah peut-être que vous êtes le pigeon…en fait l’immeuble ne vaut que 180 k au prix du marché !
Donc focalisez vous sur la valeur et non sur le prix.

Possible, après difficile de donner une valeur d’un immeuble si on prend la valeur moyenne au m2 sur PAU c’est en moyenne 1500/2100 euros le m2 (prix moyen 1800 euros /m2). Sur ce bien en comptant le plus bas 1500, il devrait être à 352 000 euros. Les immeubles de rapport sont un marché particulier où le prix  se fait par rapport à la situation dans la ville, l’état et le rendement. Ici l’état est bon puisque refait à neuf, l’emplacement bon dans Pau et le rendement c’est le point faible. Donc le seul levier c’est négocier le prix. Maintenant compte tenu de nos objectifs ( moi et mon associé ) d’acheter plusieurs biens, la trésorerie sera le nerf de la guerre et malheureusement en dessous d’une rentabilité brute de 10% attention à la trésorerie.

Philippe30 a écrit :

Les biens immobiliers ont un prix sur le marché , ce prix s’établit suivant des règles non écrites mais correspondant à plusieurs critères :
  - à la réputation de la ville
  -  à la situation du bien dans un quartier
   - à la situation du bien dans la rue

Souvent indiqué comme la règle des 3 emplacements.

A cela s’ajoute , la proximité de transports et de services , l’orientation du bien , la vue , l’étage.

Arriver comme un larron en foire et balancer  -30 % me semble incorrect vis à vis du vendeur sauf si le bien est manifestement sur évalué , dans ce cas je l’aurais vu avant et je ne me serais même pas déplacé pour éviter une perte de temps.

Une mauvaise surprise sur l’état du bien peux justifier une baisse de prix.

Pour pouvoir baisser un prix dans ces conditions , il faut à minima connaitre l’historique des problèmes de vente du bien et savoir qu’il est en vente depuis longtemps où savoir si les vendeurs sont pressés.

Les vendeurs sont toutefois souvent pressés de vendre mais pas pressé de baisser , si je veux vendre je me place au niveau du marché et j’indique que le prix est ferme.
Pas de perte de temps en marchandage stérile.

Pour avoir vendu des biens , il est toujours navrant de devoir relever un peu le prix pour satisfaire le vendeur qui sera ravi d’avoir joué au marchand de tapis pour gagner quelques euros.

Pour revenir à vos offres à -25 ou -30 % , on peux toujours proposer ce type de baisse mais en retour on doit obtenir des nombreux refus.

Si une offre est accepté je serais très méfiant car celui qui pensait pigeonner l’autre n’est pas celui que l’on croit.

Vendre au prix ou légèrement en dessous est une chose mais accepter de brader m’étonne et attention aux surprises.

Combien de vendeurs sont pressés de vendre car ils partent à l’étranger au printemps , les biens sont soient inondables ( dans le Gard ) et remis en état à la va vite , soient ce sont des boulets à louer , soit le quartier se dégrade.

Chacun voit l’immobilier comme il l’entend…

Philippe

En partie d’accord avec vous, les investisseurs sur ce type de biens sont des négociateurs et quelques euros d’économies c’est de la rentabilité en plus. D’accord sur les 3 emplacements. Pau est la ville la plus proche de chez moi et nous souhaitons par commodités investir près de chez nous. C’est une ville qui a de nombreux atouts pour se développer. L’autre possibilité mais un peu plus loin c’est la côte basque mais difficile d’avoir une rentabilité élevée et donc le projet ne s’autofinance jamais. Par contre, on peut escompter une meilleure plus value à terme mais ce n’est pas notre principal objectif car hypothétique.
Sur ce bien, aprés vérification des éléments que vous soumettez ( règle emplacement,etc), il faut une baisse de 20% pour arriver une rentabilité brute de 10%. D’après mon expérience dans l’immobilier et mon métier ( dans la banque) ayant pas mal de clients investisseurs, la rentabilité proche de 10% (aprés vérifications des autres éléments communs à n’importe quel investissement immobilier : emplacement, qualité du bâti, logement économe en energie,etc..) est importante d’un point de vue trésorerie si vous souhaitez avoir un cash flow positif.

DDtee a écrit :

Bilou a écrit :

… en dessous d’une rentabilité brute de 10% attention à la trésorerie.

A mon opinion, c’est valable à Pau ou ailleurs

On est d’accord, ce chiffre n’est pas donné au hasard.

Bilou a écrit :

Je comprend ce que vous voulez dire mais attention, dans ce type de bien, on regarde le prix du marché pour ne pas être déconnecté mais c’est en premier lieu la rentabilité qui prime.

Ah bah là nous sommes bien d’accord ! Je pense que vous m’avez mal compris.
Lors de l’achat d’un immeuble de rapport, il ne faut surtout pas se focaliser sur un prix au M2 mais sur la rentabilité nette.

Après concernant la ville de Pau, j’ai un doute un tant qu’investisseur. Pour moi 10% brut c’est insuffisant à Pau.
Trouvez-vous normal par exemple qu’il y ai une multitude de studios à vendre à pour moins de 20k ?

Autre point, cette ville vit beaucoup grâce aux militaires…méfiance donc.
Les garnisons ont plus tendance à disparaître.

Guillaume33 a écrit :

Bilou a écrit :

Je comprend ce que vous voulez dire mais attention, dans ce type de bien, on regarde le prix du marché pour ne pas être déconnecté mais c’est en premier lieu la rentabilité qui prime.

Ah bah là nous sommes bien d’accord ! Je pense que vous m’avez mal compris.
Lors de l’achat d’un immeuble de rapport, il ne faut surtout pas se focaliser sur un prix au M2 mais sur la rentabilité nette.

Après concernant la ville de Pau, j’ai un doute un tant qu’investisseur. Pour moi 10% brut c’est insuffisant à Pau.
Trouvez-vous normal par exemple qu’il y ai une multitude de studios à vendre à pour moins de 20k ?

Autre point, cette ville vit beaucoup grâce aux militaires…méfiance donc.
Les garnisons ont plus tendance à disparaître.

Autant pour moi, on est d’accord. Sur Pau pas évident de trouver beaucoup plus que 10% mais c’est faisable en étant patient et sur le qui-vive. Je ne suis pas d’accord par contre sur la multitude de studios à moins de 20 000 euros, moi je n’en trouve pas à ce prix sauf délabrés ? Où avez-vous vu des annonces de ce type ? Les studios tournent entre 30000 et 50000 suivant la surface et l’emplacement. Pas loin des facs et en bon état c’est 2000 euros le m2 voir plus.
Je ne suis pas d’accord sur le cas de Pau, il y a 10 000 étudiants avec des secteurs de pointe. Pau est la capitale des géosciences et du génie pétrolier ( implantation notamment du groupe Total ). Pour la présence de militaires c’est vrai mais pour la dépendance de Pau vous devez confondre avec Tarbes je pense ?
Bref pour moi cette ville devrait être certes mieux qu’elle n’est, mais je pense qu’elle a du potentiel si la politique suit. Le département des Pyrénées Atlantiques à la différence de nombreux autres attire de nouveaux habitants chaque année et ça c’est un facteur clé aussi car c’est loin d’être le cas partout en France.

Je ne connais ni Pau, ni Tarbes, cependant il faut être attentif à la demande en studio dans les villes moyennes. Beaucoup d’entre elles ont une offre supérieure à la demande. De plus, quand la différence de prix de loyer n’est pas très grande, chacun préfère une chambre séparée…

Guillaume33 a écrit :

Une rapide recherche sur Leboncoin me donne 6 studios (certes petits) à moins de 20 k sur Pau.
Ils sont en effet pour la plupart délabrés mais tant mieux ! C’est  l’idéal pour un investisseur, une belle occasion de faire du déficit foncier.
Je ne confondais pas avec Tarbes, sur Tarbes je viserais plutôt du 14% mini
D’accord avec vous, le Sud Ouest d’une manière générale attire beaucoup de monde, le flux migratoire est largement positif.
Bonnes recherches alors !

Merci Guillaume.