Crowdfunding immobilier avec Lymo après son acquisition par Walliance ?

tikitoi a écrit :

Petite question à Mowgli
Le site que vous mettez en lien permet d’avoir connaissance de multiples offres de crowdfunding immo, et je trouve que c’est une bonne idée.  Mais malheureusement il n’y a aucune explication sur la fiscalité liée à chaque pays pour un résident Français (ou autre), ni sur la facilité d’inscription ou souscription sur de tels programmes lorsqu’ils ne sont pas Français.

Je suppose par exemple que lorsqu’un rendement envisagé est de 10% aux US, il faut aussi envisager un prélèvement à la source plus un autre en France (a moins que le crowdfunding bénéficie d’exemptions particulières au US), sans compter le frottement Euro-dollars. Il y a d’ailleurs peut être d’autres frais annexes pour le virement sur compte étranger, ou obligation de détenir un compte dans le pays.

Bref, une idée de départ interessante qui peut permettre d ouvrir de nouveaux horizons mais pas assez détaillées et didactique.

Oui, la dimension fiscale est importante. J’aimerais pouvoir donner plus de détails sur le sujet mais je ne suis malheureusement pas un spécialiste. En revanche, toutes les opérations proposées sur le catalogue sont a priori ouvertes aux investisseurs étrangers.

Je fais un peu de recherche sur la dimension fiscale aux US pour vous donner les ’grandes lignes’ dès que possible
A bientot sur ce forum…

Ce matin sur BFM:

Good Morning Business, présenté par Stéphane Soumier, sur BFM Business. a écrit :

Lymo: "Vulgariser la promotion immobilière, c’est notre passion !": Jean-Baptiste Vayleux - 06/11
Le principe du crowdfunding immobilier et les différents produits proposés par Lymo ont été les thèmes abordés par Jean-Baptiste Vayleux, l’un des co-fondateurs du groupe. Lancé il y a quelques mois, Lymo.fr est la première plate-forme française de crowdfunding spécialisée dans l’immobilier. -

La vidéo:

Lymo: "Vulgariser la promotion immobilière, c'est notre passion !": Jean-Baptiste Vayleux - 06/11

Pas trop mon truc, ça ne correspond absolument pas à mes stratégies d’investissements, mais je trouve qu’il se vend bien :-) !

Bonjour,

1. Je viens de me présenter dans la rubrique nouveaux arrivants. milles excuses pour cet oubli

2. Pour mes sources concernant le scandale des robiens :

- Livre ’Robien, Scellier Ruinés’ de Erwan Seznec , page 21 : au moins 50000 victimes, 15 milliards d’euros de préjudice, des témoignages concordants , la complicité éffarante de l’état francais qui n’a rien fait alors qu’il était manifestement au courant

- Experience personnelle liée à l’achat dans un investissement type ’Besson’ : Même si je n’ai ni perdu, ni gagner d’argent sur ce type d’investissement, les pratiques de commercialisation étaient déja plus proche de l’arnaque que de la vente. Ca n’a fait qu’empirer avec le Robien

3. J’ai fait effectivement un amalgame douteux entre lymo et akerys mais le sud-ouest a été le plus touché par le scandale du robien, donc double méfiance sur tout ce qui concerne l’immobilier sur cette zone

4. Je ne comprend pas ta logique : Tu dis qu’il faut effectivement investir en connaissance et se déplacer mais tu sembles minimiser ce système de crowfunding qui est , si je ne m’abuse, ni plus ni moins , que de l’achat á distance (tant que le promoteur n’as pas vendu tous les appartements, c’est vous qui avez acheté avec la banque et les premiers acquereurs)

5. Si je suis aussi concerné, c’est que je ne peux pas rester muet face à ce que je qualifie de prochain scandale immobilier : cela ne viendra peut être pas de limo mais c’est juste une question de temps avant que le système ne parte en vrille : La multi-copropriéte et la vente à distance sont les 2 principes de l’arnaque immobiliere

fredinbxx a écrit :

4. Je ne comprend pas ta logique : Tu dis qu’il faut effectivement investir en connaissance et se déplacer mais tu sembles minimiser ce système de crowfunding qui est , si je ne m’abuse, ni plus ni moins , que de l’achat á distance (tant que le promoteur n’as pas vendu tous les appartements, c’est vous qui avez acheté avec la banque et les premiers acquereurs)

Sur ce forum, le vouvoiement est de rigueur (d’habitude je réagit par un "je ne me souvient pas avoir gardé les cochon avec vous") : ça ajoute une certaine distance/courtoisie, et évite certaines dérives. C’est dans notre charte : "Forme: 8. Le vouvoiement, vous privilégierez".

En lisant mes messages sur le crowdfunding sur ce forum, vous constaterez que je suis souvent "pas tendre du tout" avec lui, et pas prêt d’y investir mes sous. En ce qui concerne Lymo, comme d’autres acteurs qui essaient de mettre l’immobilier à la sauce crowdfunding, que je ne connais pas particulièrement, vous pouvez au moins vous référer aux explications qu’un de ses fondateurs a fourni sur le forum, pour vous faire une première idée (en tout cas, ça ne ressemble pas vraiment à un De Robien…).

Bonjour,

Je suis Jean-Baptiste Vayleux, DG de Lymo.fr, et suite aux différents commentaires récents sur Lymo je vais me permettre d’apporter un certain nombre de précisions

@fredinbxx
Il me semble que votre extrémisme dessert votre propos.  Il y a un grand nombre d’inexactitudes pour ne pas dire d’erreurs que je vais tenter de rectifier :

fredinbxx a écrit :

On achete des terrains pas chers dans des zones foireuses ( dans ce cas, près de l’aéroport. j’ai vécu a toulouse 3 ans dont 1 an à tournefeuille, donc je connais la zone)

Ce n’est pas une zone "foireuse", cela fait partie du centre de Blagnac, zone fortement recherchée par les salariés Airbus qui peuvent ainsi aller au travail à pied/à vélo et s’éviter les embouteillages que vous devez visiblement bien connaître. C’est une zone proche de l’aéroport et la rocade, donc avec des nuisances sonores, qui ont été rappelées aux investisseurs dans le détail du projet qui est par ailleurs toujours en ligne et que vous pouvez consulter. Enfin, je rappelle que Lymo ne se rémunère que si l’opération de promotion immobilière est un succès, donc il n’eut pas été bien judicieux de notre part de choisir une zone "foireuse", vous en conviendrez.

fredinbxx a écrit :

- On donne une carrote : carotte fiscale ou, dans ce cas,  la carotte du rendement
- On package tout ca : vous vous occupez de rien ( ici, on envoie juste le cheque et miracle,12 mois après, 10% de rendement sans rien faire ;-) )

Oui, c’est bien ça. Vous pouvez voir dans le détail comment cela a fonctionné pour les 53 investisseurs à qui nous venons de rembourser 10% de rendement par an (hors impôts) ici : Blog Lymo ? Comment Lymo a remboursé 53 investisseurs

fredinbxx a écrit :

- on vend ca à des gens qui ne connaissent pas la zone de vente

Inexact, parmi les investisseurs il y en a qui connaissent très bien la zone, et d’autres qui ne la connaissent pas, et qui se renseignent (Google Maps, forum). Le même type de renseignement que quand vous achetez une action : vous n’allez pas visiter toutes les usines de l’entreprise, il faut vous faire votre propre opinion indépendante.

Je passe les autres erreurs de raisonnement (Toulouse donc mauvais, rendez hommage aux victimes de Robien donc fuyez l’immobilier dématérialisé) et même celle qui peut nous sembler favorable (Lymo premier acteur donc meilleur).

Puis, un peu plus loin, dans votre second post :

fredinbxx a écrit :

D’ailleurs , sur le site de Lymo, il y a bien un onglet ’Acheter un bien’   sous entendu , ’Acheter un bien à distance sans vous déplacer ’

Faux. C’est vous qui faites le sous-entendu. Nous avons environ 70% des acheteurs qui sont des propriétaires accédant (=qui achètent pour habiter) et 30% qui sont des investisseurs (=qui achètent pour louer). Il est bien évident que les premiers achètent après avoir visité non seulement le terrain, mais aussi vos réalisations antérieures, et les derniers n’achètent plus sans voir le terrain suite aux dérives passées, réelles et correctes, que vous mentionnez.

fredinbxx a écrit :

Bien a acheter sur Lymo : Cœur de blagnac , Description sur leur site : ’Imaginez que vous n’aurez jamais plus à prendre votre voiture pour aller travailler dans la zone de l’aéroport’ ==> on est proche des nuisances  , donc mefiance

J’ai déjà répondu à ce point un peu plus haut.

Au delà des réponses à ces allégations hâtives, que peut-on retenir pour ceux qui nous lisent et se demandent s’ils doivent investir chez Lymo ou ailleurs ? Comme d’habitude, revenir aux principes de l’investisseur rationnel :
1/ n’investissez jamais dans ce que vous ne comprenez pas - pour parler de Lymo, appelez nous, servez vous du forum pour poser vos questions, challengez-nous, et si vous ne comprenez pas, n’investissez pas
2/ risque et rentabilité vont de pair, 10% est une rentabilité élevée, donc avec un risque élevé- dans le cas de Lymo, atténué par divers facteurs (actif immobilier sous-jacent, garanties légales obligatoires pour le promoteur comme GFA, présence d’une banque à vos côtés, etc..) mais risque tout de même : comme pour une action, vous prenez le risque de perdre partiellement ou en totalité votre capital.

Pouruneuro a écrit :

Un question toute bête, sur les 10% de rendements combien on paie d’impôts là dessus?
J’investi 1000euro Lymo en rend à terme 1100euro…. Mais une fois que l’impôt est passé là dessus combien il reste?
Vous avez un ordre de grandeur?

A priori, pas grand secret dans le calcul: 15.5% de social + votre impôt sur le revenu… donc entre environ 5.5% et 7%

Bonjour Mr Vayleux,

Je me doutais bien que vous réagiriez et c’est tant mieux : Si par mon raisonnement et par mes raccourcis, je peux vous permettre de construire une offre qui sera respecteuse des futurs acheteurs, qui vous différentie des futurs arnaqueurs qui ne manqueront pas de se manifester sur ce type de produit alors tout le monde sera gagnant. Vous me remercierez peut etre même plus tard.

Un point important que vous soulignez effectivement et qui n’apparait pas suffisament sur votre site: Les lots doivent être prioritairement acheté par des propriétaires occupants et non des investisseurs locatifs.

Si vous fixez un ratio de propriétaires occupants minimum, cela consolidera votre offre.
Si vous vous fixez par ailleurs un code déontologique qui consiste à ne pas vendre à des gens qui ne connaisse pas la zone, alors vous aurez gagné le respect des futurs investisseurs

@tikitoi
Non Lymo, n’était partenaire à aucun niveau de l’opération d’Albi

Bonjour,

Je cite la personne de LYMO :
(i) Lymo se rémunère (et rémunère les crowdfunders) en vendant les appartements
(ii) 50% des appartements sont vendus avant que le chèque du crowdfunder soit encaissé.
Si 3 des 5 appartements restant sont vendus, alors Lymo ne fait pas de marge et rembourse quand même capital + intérêts à ses crowdfunders
Si 5 des 5 appartements restant ne trouvent pas preneurs, alors l’opération est un échec et Lymo NE REMBOURSE NI CAPITAL , NI INTERET.

Oui, vous avez bien lu : c’est un investissement ou pour gagner 10% par an, vous avez un risque de perte totale de votre capital , TOTALE.  Même en bourse, avoir un risque de perte totale est très faible.
Certes, vous me direz que c’est de l’immobilier…. blabla … blabla…. n’empeche que le risque est bien la.
Est ce que sur le site de LYMO, vous trouvez la notification du risque ? NADA !

Heureusement , sur ce forum, les gens ne sont pas naifs et savent que le père noel qui offre 10% par an sans risque s’appelle ’Madof’

Alors, suggestion à LYMO : Proposer moins, peut être que 6% par an qui reste une rémunération acceptable, mais blinder le risque de perte totale car moi, à 10% avec un risque de perte totale, je n’y vais pas (surtout avec de la vente a distance…)

Libre à vous de vendre ce que vous voulez : Au moins , les lecteurs auront les arguments pour/contre de ce business model et se feront leurs propres avis. Vive la démocratie.

Bonjour
Une petite présentation personnelle avant de poster sur une recommandation de produits serait plus conforme à la charte.
Merci

Bonjour.

Celà fait quelque temps que je regarde les plateformes de crowdfounding.
Avons nous des investisseurs présent sur le forum qui ont participé a cela.
Et si oui, j’aimerais votre retour car le sujet date de 2014.

Bonjour,

Je suis client de Lymo depuis 3 ans, j’ai fait 3 opérations, RAS. tout a été remboursé comme prévu. J’ai eu des rdélai sur des opérations avec des concurrents ( RoundVIP, Wiseed), jamais Lymo

Le problème est le faible nombre d’opération, qui limite une bonne stratégie de diversification des risques.