Achat locatif : augmenter l'apport pour avoir un cash flow positif/neutre ?

Effectivement, entre mettre un apport pour être cashflow neutre, ou conserver cet apport, pour que ce qu’il rapportera, là où il sera placé, finance le cashflow négatif  qu’il y aura sur l’investissement immobilier (ou même rapporte un peu plus ), je préfèrerais sans doute la seconde hypothèse.
(Certains vous dirons de trouver un investissement avec un bon cash flow même sans apport, oubliant un peu qu’il faudra alors sans doute faire des concessions ailleurs, au niveau du bien ou de sa localisation par exemple…)

Dans la "vrai vie" cependant , on arrive en général à négocier de meilleures conditions au niveau de l’emprunt si on amène un apport, et si le cash flow est meilleur. Donc tout est une question d’équilibre, et de réglages fins, et les règles générales ont leurs limites.

Je recherche un bien pas trés loin de chez moi dans le 78 , et je dois avouer que j’ai beau calculé de toutes les manières , je ne trouve aucun bien "dit sérieux" sur lequel je pourrai avoir un cash flow neutre.
L’objectif est de ne pas payer 25% un bien plus cher avec un Pinel …  donc je me suis rabattu sur l’ancien en choisissant un déclaratif au réel. Mais franchement, je suis trés loin d’atteindre l’objectif et un rendement au dessus de 3% …  donc je me pose des questions sur la rentabilité d’une telle opé.
Je regarde un bien F2 , 41 m2 , super bien placé , propre , charge à 800 euro/année , box + parking => 185000 euro avec frais de notaire. Loyer prévu = 670/680 euro.
Aujourd’hui pour ce type de bien dans cette ville, j’estime le prix du bien être une "affaire" , mais franchement en retournant les calculs je m’aperçois que pas forcément.

J’ai un appart en scellier (2010) ou je fais déjà du cash flow négatif (cela s’équilibre parfaitement après avec la réduction sur mes impôts). Mais dans le cadre de l’ancien en région parisienne, je n’y trouve pas de rendement satisfaisant… j’ai beaucoup à apprendre …

DDtee ,
Pour vous, à quel niveau de rendement locatif le jeu vaut il la chandelle en IDF et en Province ?

Sitelle78

Allez voir ma présentation j’en parle clairement…

Quand je recherchais des biens qui faisait 10% brut, j’en trouvais à 9/10% avec beaucoup d’efforts, depuis que je me suis fixé d’en trouver à 12%, j’en trouve à 11/12% avec le même niveau de difficulté/recherche. Aussi faut-il y croire, tous les professionnels par exemple me disaient impossible d’être au delà de 6/7% dans la géographie considérée. Je précise que je n’ai aucune appétence au risque dans le domaine et recherche les investissements les plus sûrs possible. Trouver de tels biens nécessite un travail de longue haleine, regarder LBC de temps en temps ne suffit pas…

A mon opinion, en IDF impossible d’avoir une bonne rentabilité en achetant aujourd’hui (ou risques inconsidérés en zones/copro en difficulté, en devenant marchand de sommeil…)

@Link182 : le calcul ne doit pas être bien difficile à réaliser. Cela dépend aussi de la durée de l’emprunt et si les frais de mutations sont inclus ou non dans le financement.
Si vous avez 1,5% avec frais de mutation compris dans les 15% d’apport sur une durée longue 20/25, c’est franchement intéressant !

Link182 a écrit :

Je bénéficie d’un taux préfentiel pour l’achat locatif car je travaille dans une banque.
Il est de 1.5% fixe, mais il faut avoir un apport de 15%.  Comme j’aimerais acheter plusieurs appartements (pas d’un coup, mais régulierement) dans la ville d’ou je viens, il faut compter environ 8000 EUR d’apport par appartements. Est-ce intéressant ou vaut mieux t-il emprunter à 110% dans une autre banque, mais avoir en revanche un plus "mauvais" taux ?

Ca se calcule… Si l’alternative est d’apporter 15% et d’emprunter le reste (95%) à 1.5% (il faudrait savoir sur quelle durée….), ou emprunter 110% à 3% (taux actuellement avec un dossier bon , pour un emprunt sur 25 ans, d’après Baromètre des taux immobiliers - Taux d’intérêt immobilier - Meilleurtaux.com), avec pas mal d’approximations votre apport est rémunéré dans les 12.5%/an (((110% * 3%) - (95% * 1.5%)) / 15%), ce qui me semble très favorable.

12.5% = (((110 * 3%) - (95 * 1.5%)) / 15)

Je ne vais pas me lancer dans un cours de mathématiques financières, ou dans des calculs plus compliqués pour tenir compte du fait que les emprunts seraient amortissables, du coût et de la valeur de l’assurance emprunteur, etc. Il y a un moment où il faut se prendre en main.

Link182 a écrit :

Il est de 1.5% fixe, mais il faut avoir un apport de 15%.  Comme j’aimerais acheter plusieurs appartements (pas d’un coup, mais régulierement) dans la ville d’ou je viens, il faut compter environ 8000 EUR d’apport par appartements. Est-ce intéressant ou vaut mieux t-il emprunter à 110% dans une autre banque, mais avoir en revanche un plus "mauvais" taux ?

Outre les précisions apportées par GBL, le mieux est de faire des simulations concrètes avec des sommes précises sur l’une des multiples feuilles de calcul existant sur internet. Un des membres du forum a construit un site qui vous aidera à faire la différence entre les deux options décrites  si vous prenez la peine de bien remplir les options avancées (Calculateur du rendement locatif (rentabilité locative)).

Grosso modo, il y a deux façons principales de calculer la rentabilité  : le taux de rentabilité nette en première approche et surtout le taux de rentabilité interne (TRI) qui prend en compte l’effet de levier.

Puis, il y a un autre aspect qui concerne la fréquence de vos opérations. Si vous voulez répéter vos opérations, il vous faudra minimiser l’apport pour ne pas être coincé par un manque de liquidités.

A partir de là, dans l’hypothèse d’un bien autofinancé, vous devrez sans doute arbitrer entre une meilleure rémunération du capital apporté selon les calculs de GBL dans l’option avec apport et une perspective de répétition plus facile des opérations sans apport.

De mon côté, ça m’est arrivé de me retrouver dans ce cas-là. Pour m’en sortir, j’achetais un bien avec parking en finançant un apport. Ce qui me permettait d’avoir un bon taux. Avant de me séparer du parking un peu plus tard. Ce qui me reconstituait des liquidités pour une prochaine opération.  Mécanisme qui ne peut être reproduit souvent en raison du risque de requalification si la vente est trop proche de l’achat.

Vos calculs utilisent principalement une donnée, le "cout du crédit", qui est la somme d’€uros à payer en 2014, 2015, 2016, …. , 2038, 2039, et qui ne valent donc de toute évidence pas la même chose. Nul surprise que le résultat de ces calculs soit absurde.

D’où vient la formule ?
     soit j’emprunte 110 à 3% et place 15 à X%
     soit j’emprunte 95 à 1.5% et utilise 15 comme apport
Si les deux sont équivalents (si aucune de ces alternatives n’est plus avantageuse que l’autre):   
      (110 * (-3%))  + (15 * X%)   =   95 * (-1.5%)       
      (signe négatif pour les intérêts payés, positif pour intérêts reçus)
D’où :  X =  ((110 * 3%) - (95 * 1.5%)) / 15 = 12.5

Ce calcul suppose plusieurs approximations, en particulier :
    - on néglige l’impact des assurances, et fais d’emprunt et de garanti;
    - on suppose que tous les emprunts s’amortissent exactement au même rythme (ce qui en pratique ne sera pas le cas, sauf s’ils sont tous in-fine).
… mais ces approximations ne doivent pas changer l’ordre de grandeur du résultat, et tant qu’on ne connait pas la durée des emprunts à 3% et 1.5%, il n’est guère possible de faire mieux comme calcul.

Bonjour,

Je me présente, je m’appelle maxime j’ai 24ans, je gagne environ entre 25k à 35k par ans, j’ai 40k d’épargne et j’épargne mensuellement entre 1000 et 1300 euros par mois.

Voilà, je suis en train d’acheter un appartement T2 à 53 000euros hors frais de notaire qui sera loué entre 380 et 400euros par mois.

Le coup du projet total est de 58 500euros (frais de notaire 5500euros)

En frais mensuel, j’aurai 60euros de charges de copropriété ainsi qu’un 60 euros de taxe foncière.
A rajouté à cela mes impôts.

Ma rentabilité locative brute avoisine les 9%.

Pour faire une opération blanche sur mon taux d’endettement à la banque il faut que j’apporte 2000euros minimum.

Mon taux de crédit est de 0,95% sans assurance et avec l’assurance 1,15%.

J’aurai aimé savoir étant donné ma capacité d’épargne le montant idéal pour mon apport.

Je ne sais pas si je doit faire un apport de 5500euros (frais de notaire), le minimum pour l’opération blanche c’est à dire 2000euros ou alors 7000euros pour baisser mes mensualités et réaliser une opération blanche ou alors gagner un léger cash-flow positif.

J’aimerai avoir de l’aide c’est mon premier investissement locatif, j’ai lu pas mal de livres et je suis souvent sur le forum mais j’aimerai avoir une réponse personnalisée.

Je compte enchaîner les investissements locatif environ 1 achat par an.

Merci énormément d’avance pour vos réponses.

A votre place je ne mettrais aucun apport et négocierais (encore) le taux du crédit en expliquant au banquier que je compte enchainer les investissements locatifs car je suis ambitieux. Ensuite je réfléchirais à prendre ce crédit sur 25 ans pour assurer un flux de trésorerie positif. Je contacterais un courtier pour comparer. Après l’achat, je changerais d’assureur. Enfin je louerais meublé et j’augmenterais le loyer.

En parallèle, j’investirais 30 k€ dans un PEA. J’ouvrirais deux AV chez LINXEA pour prendre date et garderais le reste en épargne de précaution.

Voilà très exactement ce que je ferais si j’avais votre âge.

Chacun y va de son opinion, c’est très bien.

Personnellement j’ai l’habitude de payer de ma poche les frais de notaires et les frais bancaires (dossier, garantie). Même si ce n’est pas la façon la plus optimale d’utiliser mon cash, ça me fait des mensualités moins lourdes pendant 20 ans et ça me rend plus solvables pour mes futurs achats que si j’avais des mensualités un peu plus grosses.
De toute façon, les frais de notaire sont déboursés à perte. Vous ne les reverrez jamais même quand vous vendrez. Donc de ce point de vue ça fait sens de ne pas les payer à crédit.
Après, on est vraiment dans le détail vu les taux d’emprunt et le rendement du monétaire de nos jours. L’important c’est la qualité de ce que vous allez acheter, à quel prix, et ce que vous allez en faire.