SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé…

Bilou · #1

Bonjour à tous pour mon projet d’achat d’immeuble de rapport avec mon cousin, nous allons monter une SCI voici les calculs que j’ai fait pour comparer un peu les deux fiscalités.
Attention il s’agit là d’une estimation.
Nous achetons un immeuble de rapport pour 225 000 euros ( frais d’acte inclus achat 208 000 ) qui va générer 21700 euros de loyers annuels.

Calcul SCI IR :

21 700 - 2600 (taxe foncière) - 500 ( assurance du bien)- 5280 ( intérêts d’emprunt et ADI, montant qui diminuera au fur et à mesure de l’amortissement ) - 20 = 13 300 de revenus fonciers positifs.

Il faut compter 15.5% de prélèvements sociaux soit 2061 ( 13 300 *.155). Enfin nous sommes deux associés à 50/50 soit 6650 à déclarer chacun dans notre déclaration je suis dans une TMI ( tranche marginale d’imposition ) de 14% soit 931 d’IR en plus (6550 *0.14 ) mon cousin est dans une TMI à 30% soit 1995 euros d’IR en plus ( 6550 *0.30 ).

Au total nous allons payer 2061 + 931 + 1995 = 4987 e d’impôts. En admettant qu’ils soient constants sur 6 ans = 6*4987 = 29 922 euros.

Admettons que nous revendons au bout de 6 ans ( un projet de rénovation dans ce quartier va sans doute donner une plus value sur notre bien ). Nous sommes dans la fiscalité des plus values immobilières :

Nous pouvons vendre environ 270 000 euros.
Il faut donc calculer la plus value : 270 000 - (225 000+15%) (15% = forfait travaux tolérance de l’administration fiscale pour un bien détenu depuis au moins 5 ans) = 270 000 - 258750= 11250 euros abattement de 6% = 10575 euros de plus value nette taxée à 19% +15.5% ( prélèvements sociaux pour lesquels je ne tiens pas compte de l’abattement aprés 6 ans de détention pour faire plus simple ) = 3648 euros d’impôt
soit 270 000 - 3648 = 266 352 euros nets pour nous. Nous remboursons le prêt et il nous reste net 78 352 euros que l’on peut partager librement ou réinvestir à notre guise.

Calcul SCI IS :

21700 - 2600 - 500 - 500 ( coût comptable SCI IS)- 5280 - 4000 ( amortissement du bien calcul fait sur prix d’achat -20% pour le coût du terrain et -5% pour les meubles, amortissement calculé à 2.5% annuel ) = 8820 euros. Volontairement je ne compte pas la déduction les premières années des frais d’acte mais ils sont dans ce cas déductibles. L’IS est donc de 15% de 8820 soit 1323 euros annuels. Nous pouvons ajouter la CRL à 2.5% des loyers bruts soit 542 euros annuels. Total 1323 + 542 = 1865 euros.
En admettant qu’ils soient constants sur 6 ans = 6*1865 = 11190 euros.

Dans le cas d’une revente dans 6 ans, nous sommes sur la fiscalité des plus values professionnelles. Revente 270 000 euros = 270 000- ( 225 000 - 6*4000 )= 270 000-201 000 = 69000euros de plus values professionnelles.
38120 à 15% et 30880 à 33 1/3% = 15908 euros d’impôts.
270 000 - 15908 - remboursement du prêt = 66000 euros pour nous.

Cependant, si nous sortons ses 66 000 euros, ils seront traités fiscalement comme des dividendes ( prélèvement sociaux à 15.5% soit 10 230 euros et TMI aprés 40% d’abattement à l’IR).
66000 /2 = 33 000 de dividendes chacun = soit 2772 euros d’IR en plus pour moi ( TMI14%) et 5940 euros pour mon cousin ( TMI30%).

Cout total SCI IR= 29 922 + 3648 = 33 570 e

Cout total SCI IS= 11 190 + 15980 + 10230 + 2772+5940 = 46 112 e

Mes calculs ne sont pas exacts à l’euro mais ils prouvent bien que dans notre cas la SCI à l’IS est mieux pour notre trésorerie et reste plus "rentable" tant que nous ne vendons pas. Il me semble malgré tout primordial de privilégier la trésorerie et générer du cash flow positif, donc de monter une SCI IS. Qu’en pensez-vous ? Que feriez-vous ? Si vous avez des astuces légales sur des sorties possibles pour les SCI IS, je suis preneur.

D’avance merci pour vos réponses, je suis conscient que des cas chiffrés ne sont pas trés agréables à lire.
Merci à vous.

Mots-clés : ir et is

GoodbyLenine · #2

Vos calculs supposent que les intérêts d’emprunt resteront constant, ce qui est faux (donc il faut refaire les calculs en tenant compte des vrais intérêts). Vos calculs "oublient" aussi qu’il y aura de la taxe foncière à payer, et des charges non récupérables probablement, et que le montant des loyers ne sera pas constant dans le temps. Vos calculs supposent qu’en année6, en SCI IS, le bénéfice courant sera imposé à 15% et que 38120€ du bénéfice généré par la cession sera imposé à 15%, ce qui est "optimiste". Ils oublient aussi qu’en année 6, la distribution de dividende vous fera sans doute passer à TMI 30%. Tous ceci ne devrait sans doute changer les résultats qu’à la marge.

Enfin, vos calculs indiquent que vous payez plus d’impôts et PS avec la SCI IS (46112) qu’avec la SCI IR (33570), mais vous concluez que la SCI IS est mieux, alors que votre résultat me semble indiquer exactement l’inverse. Votre conclusion semble donc tout à fait erronée.

De manière générale, la SCI IS ne sera favorable que si vous conservez le bien longtemps, et surtout conservez les bénéfices dans la SCI pour les réinvestir (sans vous verser de dividendes), ce qui permettra de capitaliser sans passer tout de suite par la case IR+PS, ou encore si vous pouvez "choisir" les années où vous distribuez du dividendes (des années où votre TMI IR sera exceptionnellement plus faible que d’ordinaire).
Dans les autres cas, la SCI IR sera préférable, car vous évitez déjà de payer l’IS et la CRL.

pierrejacques11 · #3

@ GBL, la TF est visiblement inclue dans les calculs. Par ailleurs, la conclusion évoque plutôt la trésorerie personnelle des associés en l’absence de revente et surtout de distribution dans le cadre IS, donc sur ce point, il n’y a pas forcément erreur, même si on peut considérer que ce n’est pas pertinent.

@ Bilou : vu de l’extérieur et sans pouvoir juger de la qualité du bien, la rentabilité a l’air bonne, même si les remarques de GBL pointent des détails à rectifier pour rendre la présentation encore plus juste (évolution des charges financières et des loyers, notamment, et incidence du basculement de tranches d’imposition, surtout d’ailleurs de 14 à 30 puisque le gap entre les deux n’est pas très important).

La fiscalité de la distribution des dividendes (SCI IS) est éludée, hormis pour la PV issue de la revente, ce qui introduit un biais important dans la comparaison. Il faut qu’elle soit évoquée, car même si la distribution est libre, elle devra bien intervenir un jour. Dès lors, rien ne vous empêche de la simuler avec une TMI plus faible, si vous envisagez d’attendre la retraite par exemple. Mais pour la pertinence de la comparaison, elle doit nécessairement apparaître, sinon il n’y a pas de comparaison possible, tout simplement.

De plus, attention aux projections économiques et fiscales sur plusieurs années (montant de la revente déjà fixé six ans à l’avance, taux d’imposition sur les sociétés et sur les personnes qui serait stable, idem pour les PS et les abattements pour calculer la PV…).

Enfin, il faudrait peut-être maintenant introduire dans vos calculs le cash flow que vous évoquez à la fin de votre propos, afin de déterminer ce qui va effectivement sortir chaque année de votre poche une fois les mensualités du crédit (rien n’est d’ailleurs précisé à ce sujet, ni le montant de l’emprunt et des mensualités, ni le taux, ni la durée) et les charges remboursées (et donc procéder à une comparaison qui n’est pas que fiscale, incluant entre autres la vacance locative et les travaux).

PS : comme vous le savez surement, l’option à IS étant irrévocable, il vaut mieux choisir par erreur l’IR que l’IS.

Bilou · #4

GoodbyLenine a écrit :
Vos calculs supposent que les intérêts d’emprunt resteront constant, ce qui est faux (donc il faut refaire les calculs en tenant compte des vrais intérêts). Vos calculs "oublient" aussi qu’il y aura de la taxe foncière à payer, et des charges non récupérables probablement, et que le montant des loyers ne sera pas constant dans le temps. Vos calculs supposent qu’en année6, en SCI IS, le bénéfice courant sera imposé à 15% et que 38120€ du bénéfice généré par la cession sera imposé à 15%, ce qui est "optimiste". Ils oublient aussi qu’en année 6, la distribution de dividende vous fera sans doute passer à TMI 30%. Tous ceci ne devrait sans doute changer les résultats qu’à la marge.

Enfin, vos calculs indiquent que vous payez plus d’impôts et PS avec la SCI IS (46112) qu’avec la SCI IR (33570), mais vous concluez que la SCI IS est mieux, alors que votre résultat me semble indiquer exactement l’inverse. Votre conclusion semble donc tout à fait erronée.

De manière générale, la SCI IS ne sera favorable que si vous conservez le bien longtemps, et surtout conservez les bénéfices dans la SCI pour les réinvestir (sans vous verser de dividendes), ce qui permettra de capitaliser sans passer tout de suite par la case IR+PS, ou encore si vous pouvez "choisir" les années où vous distribuez du dividendes (des années où votre TMI IR sera exceptionnellement plus faible que d’ordinaire).
Dans les autres cas, la SCI IR sera préférable, car vous évitez déjà de payer l’IS et la CRL.

Tout d’abord merci pour votre réponse.

Je préviens d’entrée dans mon post que mes chiffres sont estimatifs et le but n’est pas de regarder ça dans le détail car la conclusion est la même : la SCI IS est plus favorable pour la trésorerie et s’avère moins intéressante en cas de revente que la SCI IR. Vous me direz on le sait déjà. Cependant même si notre but est de conserver le bien longtemps, la possibilité d’une plus value se pose et il est normal d’estimer les deux en cas de revente. Je dis bien estimer car les calculs seront toujours faux car comme vous le dites la fiscalité peut être mouvante,etc. Petite précision, pas la peine de mettre le bon montant d’intérêts d’emprunt pour comparer les deux fiscalités car dans les deux ca de figure ils sont similaires ( le prêt étant le même ). De plus, je vous confirme que la distribution de dividendes me laisse en l’état actuel des choses, dans une TMI de 14% ( revenus inférieurs à 66 000 euros pour un couple avec 2 enfants ), je vous précise qu’il y a un abattement de 40% pour les dividendes à l’IR. Enfin si je dépassais 66 000 e à cause des dividendes, il faut tempérer les choses, l’impôt étant progressif seul le dépassement est à 30% donc c’est un détail.

Ma conclusion n’est pas erronée car il n’y a pas en fait de solutions meilleures l’une que l’autre. La fiscalité ce sont des choix. Moi je pense que pour nous dans une perspective de conserver le bien et de générer le plus de cash flow, la SCI IS est la meilleure option. Par contre, il faut être conscient de la revente car on n’est jamais sûr de rien sur plusieurs années malgré des objectifs précis de départ.

Je suis d’accord avec votre dernier paragraphe avec un petit bémol. Dans une SCI à l’IR il y aura de moins en moins de charges au fur et à mesure du temps ( sauf travaux bien sûr ) et donc au final les revenus fonciers seront taxés à votre TMI + PS soit 29.5% pour moi et 45.5% pour mon cousin. En ce qui concerne les dividendes les PS seront pris sur la totalité mais vous ne déclarez que 60% à l’IR. Donc, certes on évite l’IS et la CRL dans la SCI IR mais à terme on prend PS et TMI sur les revenus fonciers totaux. L’avantage de la sci IR est donc pour la revente et en cas de travaux pour générer du déficit foncier ( max 10700 ) chose impossible à l’IS.

Mon souhait est de savoir les sorties possibles et légales quand on est à l’IS pour éviter le cas de la plus value professionnelle en cas de revente. Là ça se complique.

Bilou · #5

pierrejacques11 a écrit :
@ GBL, la TF est visiblement inclue dans les calculs. Par ailleurs, la conclusion évoque plutôt la trésorerie personnelle des associés en l’absence de revente et surtout de distribution dans le cadre IS, donc sur ce point, il n’y a pas forcément erreur, même si on peut considérer que ce n’est pas pertinent.

@ Bilou : vu de l’extérieur et sans pouvoir juger de la qualité du bien, la rentabilité a l’air bonne, même si les remarques de GBL pointent des détails à rectifier pour rendre la présentation encore plus juste (évolution des charges financières et des loyers, notamment, et incidence du basculement de tranches d’imposition, surtout d’ailleurs de 14 à 30 puisque le gap entre les deux n’est pas très important).

La fiscalité de la distribution des dividendes (SCI IS) est éludée, hormis pour la PV issue de la revente, ce qui introduit un biais important dans la comparaison. Il faut qu’elle soit évoquée, car même si la distribution est libre, elle devra bien intervenir un jour. Dès lors, rien ne vous empêche de la simuler avec une TMI plus faible, si vous envisagez d’attendre la retraite par exemple. Mais pour la pertinence de la comparaison, elle doit nécessairement apparaître, sinon il n’y a pas de comparaison possible, tout simplement.

De plus, attention aux projections économiques et fiscales sur plusieurs années (montant de la revente déjà fixé six ans à l’avance, taux d’imposition sur les sociétés et sur les personnes qui serait stable, idem pour les PS et les abattements pour calculer la PV…).

Enfin, il faudrait peut-être maintenant introduire dans vos calculs le cash flow que vous évoquez à la fin de votre propos, afin de déterminer ce qui va effectivement sortir chaque année de votre poche une fois les mensualités du crédit (rien n’est d’ailleurs précisé à ce sujet, ni le montant de l’emprunt et des mensualités, ni le taux, ni la durée) et les charges remboursées (et donc procéder à une comparaison qui n’est pas que fiscale, incluant entre autres la vacance locative et les travaux).

PS : comme vous le savez surement, l’option à IS étant irrévocable, il vaut mieux choisir par erreur l’IR que l’IS.

Merci pierrejacques11, la trésorerie c’est ce que j’examine en premier. Ce bien génère du cash flow positif. En ce qui concerne le crédit, travaillant dans la banque, je ne préfère pas détailler ce point. Notre seule question est la durée 20 ou 25 pour augmenter éventuellement le cash flow +, par sécurité.
Merci à vous.

Philippe30 · #6

Sans rentrer dans le détail des informations et réponses fournies d’autant plus que vous avez déjà une bonne connaissance de la fiscalité des SCI.

Bilou a écrit :
Mon souhait est de savoir les sorties possibles et légales quand on est à l’IS pour éviter le cas de la plus value professionnelle en cas de revente. Là ça se complique.

La revente des parts sociales est taxé à 5,5 % , je comprends me souvenir encore faut il que l’acheteur accepte d’acheter le bien via la détention des parts sociales.
C’est la raison pour laquelle il est conseillé de détenir un immeuble par SCI pour pouvoir faire des arbitrages par revente des parts sociales.

Personnellement , j’envisage de conserver mes immeubles détenus en SCI , je revendrais mes parts à une holding qui sera détenu par mes enfants afin de faciliter la transmission.

Philippe

Tssm · #7

Bonjour,

C’est très compliqué de trouver un acheteur de parts sociales

En dehors du fait que cet acheteur se retrouvera responsable des opérations faites avant qu’il devienne propriétaire, il va surtout acquérir un bien déjà passablement amorti, ce qui signifiera pour lui, une plus faible durée de vie avec un résultat fiscal réduit (bénéficiant de l’amortissement) et une PV plus importante à la revente si le nouvel acquéreur revend le bien (et pas la SCI)

Il faut toujours privilégié l’actif aux parts

Après, bien sur, une bonne décote sur le prix pourrait justifier l’achat de parts

Mais, en dehors de l’aspect négociation, le vendeur (souvent non professionnel de la valorisation d’entreprise), le comprendra t’il ?

BaV

darkvadehors · #8

Bonjour,

Je réanime cette question car je me pose la question sur un avantage supplémentaire qui consisterait à constituer une SCI IS entre deux époux mariés en séparation de bien. L’un est en activité et l’autre en phase de retour à l’emploi non indemnisé .

L’idée serait d’employer le conjoint en recherche dans la sci à l’IS , l’autre personne active serait gérante majoritaire . Il ne s’agirait pas du tout d’un emploi fictif, le conjoint portant le développement de la SCI.
En maintenant la rémuneration à des niveaux proches du SMIC , le cout chargé pour la SCI pourrait être acceptable au moins à partir d’un certain patrimoine.

Avantages :
- créer un emploi pour le conjoint / avec en fait une rémunération ouvrant droit à la retraite et aux diverses prestations ( hors chomage je crois )
- réduire le résultat de la SCI de telle façon que des cessions régulières pourraient même être réalisées sans payer d’IS donc réduire fortement l ’impact des plus values.
Ce système permettrait donc de revendre des biens au fil de l’eau pour réduire le stock de plus values.
- permettre au conjoint de se constituer un capital à due concurrence de sa part dans la SCI
- pour peu que l ’époux actuellement actif soit TNS, il n’ y aurait pas de problème avec le RSI et d’autant moins qu’il ne serait pas rémunéré pour sa gérance.

Est ce que je raisonne faux ?

Merci de vos remarques.

CyberPapy · #9

IH : sur la suggestion de Tssm, messages déplacés de la discussion Lelion49 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à cash flow négatif avec 9,3% de rendement) pour en dégager un cas général

-

En lisant le premier message, j’ai aussitôt pensé ( avec terreur) à la SCI imposée à l’IS.
Elle sera d’ailleurs évoquée peu après

Ce genre de montage vous permet effectivement d’amortir votre bien
De ce fait vous payez moins d’impôt immédiatement et vous arrivez plus aisément à un auto financement.

MAIS
Inconvénient ( récent) vous êtes maintenant soumis fiscalement à la double peine:

Vous êtes imposés à 18,5% puis rapidement à 33% au titre de l’IS
Puis le revenu après abattement de 40% est soumis à votre TMI dans votre calcul de l’IRPP

Accessoirement, lors de la revente au bout des 30 ans d’amortissement imposés par le fisc sur les immeubles d’habitation votre bien vaut ZERO ( ou plus exactement le prix d’achat du terrain qui ne s’amortit pas)
Le prix de vente est alors taxé à 33% au titre de l’IS
Puis le revenu après abattement de 40% est soumis à votre TMI qui risque fort de passer cette année là à 45%

Je puis vous garantir que ce jour là la note fiscale passe TRES difficilement.

Setanta · #10

CyberPAPY a écrit :
Vous êtes imposés à 18,5% puis rapidement à 33% au titre de l’IS
Puis le revenu après abattement de 40% est soumis à votre TMI dans votre calcul de l’IRPP

Heu non… L’impôt sur les sociétés, c’est 15% par an jusque 38120€ de bénéfices et 33% au dessus.

Lelion49 indique environ 20k€ de loyers annuels, donc en dessous du seuil et auquel il faudra déduire les charges de la société … Donc potentiellement l’impôt sera de 15% * (revenus locatifs - charges), nécessairement au dessous du TMI de Lelion. C’est à mon humble avis plutôt intéressant.

Cf : https://www.service-public.fr/professio … its/F23575

CyberPAPY a écrit :
Accessoirement, lors de la revente au bout des 30 ans d’amortissement imposés par le fisc sur les immeubles d’habitation votre bien vaut ZERO ( ou plus exactement le prix d’achat du terrain qui ne s’amortit pas)
Le prix de vente est alors taxé à 33% au titre de l’IS
Puis le revenu après abattement de 40% est soumis à votre TMI qui risque fort de passer cette année là à 45%

Je puis vous garantir que ce jour là la note fiscale passe TRES difficilement.

Sauf que comme l’a déjà dit et détaillé Smad, vous payez à la sortie tout ce que vous auriez payé en cours dans le cadre d’un montage en propre ou SCI IR…

Il faudrait voir les calculs précis, mais je ne puis qu’appuyer Smad, la SCI IS peut être gagnante dans certains cas, notamment du fait qu’en payant "à la sortie", ben vous avez le cash de la vente, donc c’est "indolore".

Par ailleurs, rien ne vous garantie que le bien dans 30 ans soit toujours à 200k€. Il pourra peut être valoir bien plus ou bien moins. Dans tous les cas, vous aurez le cash, c’est donc moins génant que de payez tous les ans lorsque peut être vous n’avez pas ces fonds ou vous souhaiteriez les allouer à autre chose !

@Lelion : Décidément en ce moment, on parle beaucoup de projet de locaux commerciaux. Comme déjà dit, veillez à bien vous entourez pour la rédaction / revu du bail commercial (ex: un notaire) afin de bien comprendre tous les tenants et aboutissants.
Dans votre cas, où le locataire a refais des travaux dans le local et que c’est un local de bureaux, c’est effectivement "peut être moins risqué" qu’un commerce. Mais je ne connais pas l’implantation ni les détails du local… Peut être pourriez vous en dire plus ? Notamment si la dite assurance est une grosse compagnie ?

Plus d’infos sur les locaux commerciaux notamment ici :
https://www.investisseurs-heureux.fr/t11553
https://www.investisseurs-heureux.fr/t2322

Setanta

gunday · #11

lelion49 a écrit :
Pour le local commercial, c’est un assureur qui vient de tout refaire à neuf, je pensais que cela était un avantage plutôt qu’un local ex : vendeur de cigarette électronique ou autre

C’est effectivement un point positif.
Mais sur le long terme, il peux ya voir pas mal de vacance entre 2 locataires, suffit de voir la quantité de locaux commerciaux vide en centre ville.
Ceci dit, si le locataire vient de faire des travaux, y a de fortes probabilité pour qu’il reste un moment.

lelion49 a écrit :
Quand ont compte l’équipement à ajouter : plaque cuisson, lit, canapé, micro onde, etc … d’après vos calcul, c’est toujours valable? Ce que je donne pas au impôt, je les met dans le meuble et électroménager?

Pouvez vous me donner un exemple de votre 1er investissement, et si vous aviez un CF positif dès le début?

Je ne suis pas un pro du meublé.
Mais si j’ai bien suivi, le plus rentable pour des questions d’amortissement est de commencer directement en meublé.
En meublé réel, on amorti l’immeuble, donc ça réduit drastiquement la fiscalité.
Le surcout de l’équipement est faible à côté, surotut avec une TMI à 30%.

Perso, je loue en nu.
Mais ma TMI est plus faible (l’année dernière fut ma première année en TMI 30%, cette année, je redescend dans les 14%).
Ensuite, c’est de la gestion et de l’anticipation.
Pour 2015, entre un raté de location, un peu de travaux et un achat, la note fiscale devrait être contenu.
Pour 2016, on a attaqué de grosses rénovations sur le plus gros appartement (valeur de 3 à 6 mois de loyer de l’appartement + 3 mois de vacances), donc là aussi, fiscalement, ça devrait être raisonnable.
Pour 2017, je vise achat + réno + crédit d’impôts, donc note fiscale contenue. (voir baisse de revenu salarié, encore à définir avec précision)

Pour la SCI, je ne connais que les grandes lignes, donc je ne peux pas aider.
Bien que là, le but de la SCI me semble un peu obscur.

83julien · #12

Bonjour,

attention au meublé pour des t3. Il faut pouvoir trouver les locataires. Renseignez vous sur la demande dans votre zone. En général pour des surfaces relativement grandes, vous avez beaucoup plus de demandes en location nue par des couples ou familles qui possèdent leur mobilier et n’ont pas forcément l’envie ou le temps de tout revendre ou la capacité de stocker en attendant.
N’avez vous pas possibilité de négocier le prix à la baisse en argumentant? Cela entraînerait une augmentation de la rentabilité.

CyberPapy · #13

Setanta a écrit :
CyberPAPY a écrit :
Vous êtes imposés à 18,5% puis rapidement à 33% au titre de l’IS
Puis le revenu après abattement de 40% est soumis à votre TMI dans votre calcul de l’IRPP
Heu non… L’impôt sur les sociétés, c’est 15% par an jusque 38120€ de bénéfices et 33% au dessus.

Lelion49 indique environ 20k€ de loyers annuels, donc en dessous du seuil et auquel il faudra déduire les charges de la société … Donc potentiellement l’impôt sera de 15% * (revenus locatifs - charges), nécessairement au dessous du TMI de Lelion. C’est à mon humble avis plutôt intéressant.

Cf : https://www.service-public.fr/professio … its/F23575

Vous avez raison pour les 15%.
Ma mémoire m’a trahi.

Pour la seconde affirmation, cela ne me semble pas si simple il faut aussi déduire l’amortissement et ensuite rajouter l’imposition au TMI + CSG sur les dividendes après abattement de 40% ce qui change notablement le résultat.

L’équation devient :
IS = ( Revenu locatif - charges -1/30 du prix d’achat hors droits et hors terrain de l’immeuble - Intérêts d’emprunts ) x 15%
Ce qui nous donne le montant du dividende.

Ce dividende est alors soumis à la CSG et au TMI après un abattement de 40%
L’IRPP supplémentaire ( simplifié) dans le cas de l’IS est donc
(Revenu net - charges - IS) x 60% x (CSG + TMI)

Le revenu final sera (Revenu net - charges - IS) x ( 1- (CSG + TMI) x 0,6)
A comparer avec (Revenu net - charges ) x ( 1 - (CSG + TMI))

Ensuite il va falloir effectuer le calcul année après année sur 30 ans et comparer les deux résultats
Puis envisager la vente et sa douloureuse taxation
Après il faudra simuler les hypothèses de baisse et de hausse des loyers et du foncier pour voir ce qui change.

A court terme, il est évident que l’on paye moins
Par contre au final il faut prendre la majoration d’impôt sur le prix de vente et c’est la que l’on perd

Je dispose d’un programme qui me calcule cela mais je ne sais comment mettre des tableaux sur ce forum.
Je travaille dessus et je reviens

lelion49 · #14

Bonsoir Papy.

Pour les futurs calculs, j’attend votre réponse avec impatience.

Bonne soirée.

Smad · #15

Peu importe les calculs, si vous voulez une solution pour obtenir un investissement rentable, s’en est une, parmis peu d’autres à mon sens.

A vous de juger si cette solution vous convient, payer 15% d’impôts sur le resultat de la société et si versement de dividendes il y a, incorporer 60% de ceux ci dans votre IR, comme expliqué plus haut par CyberPapi.

CyberPapy · #16

Bonjour.

Cela m’aura pris beaucoup de temps pour valider les résultats .
Le programme ne calculait pas la plus-value à la revente avec les actuelles dispositions fiscales.
Puis je ne savais pas trop comment présenter les résultats. C’est un brouillard de chiffre
J’y ai passé ainsi passé une partie de l’après midi.

J’ai donc choisi le graphique et les commentaires.
Je me tiens à votre disposition pour les éclaircissements

Les hypothèses:
Pour être sûr de rester dans les limites du programme, j’ai pris un petit investissement de 100 000 euros placé à 7% net annuel.
Un financement total à 2,5% TEG.
Un TMI constant de 30%
Une durée de remboursement de 20 ans

J’ai ensuite fait varier l’évolution annuelle des prix
==>Prix stable sur trente ans
==>Hausse de 1% par an
==>Baisse de 1% par an
==>Puis celle qui s’est produite dans mon secteur : hausse de 3% l’an
( en réalité ce ne fut pas aussi linéaire mais c’est le même résultat)

Le loyer et le prix de vente suivent la même variation.

J’ai ensuite fait le cumul de l’impôt versé depuis le début jusqu’à la vente
Je lui ai ajouté l’impôt sur la plus-value
Ceci dans les deux cas Transparence fiscale et SCI imposée à l’Impôt sur les Sociétés ( IS)

J’ai ensuite modifié la date de vente de 1 à 30 ans après l’acquisition

Le graphique ci dessous montre la différence lors de la vente au bout de X années .
J’ai fait varier X de 1 à 30

Le résultat

En cas de baisse de prix de l’immobilier.
Comme on peut s’y attendre, la solution IS est très intéressante Le Fisc vous rembourse une partie de votre moins-value.

En cas de hausse, c’est nettement moins bien.
Pour une SCI à l’IS il n’y a pas d’exonération de plus-value ( ni même d’abattement) pour durée de détention.
Donc, même après 22 ans, voire 30 ans, on paye toujours "plein pot"

La SCI IS dispose d’un petit avantage sur les premières années : Les frais d’achat sont intégralement déductibles du revenu.
C’est ce qui génère ce petit pic de rentabilité les toutes premières années

Voici donc le graphique qui m’aura coûté autant d’efforts.

Pour un très gros bien et une forte montée des prix les choses sont nettement pires à long terme.
J’ai fait la simulation avec 1 million d’euros pour bien trancher les résultats.
Au bout de 30 ans on PERD la moitié du prix de vente malgré les réductions d’impôt accumulées durant les années passées.

Conclusion ?

La SCI à l’IS permet une souplesse de trésorerie fort appréciable car elle reporte l’impôt.
Ce report à un coût, variable, qui peut parfois être énorme .
Il appartiendra à chacun de choisir en fonction de ses objectifs.

Mais ce n’est pas une bonne solution si les prix montent surtout pour du long terme ( plus de 10ans) .
A vous de voir

Cyber-PAPY ou pour faire court CP

Tssm · #17

Bonjour Papy,

Merci pour cette simulation
On compare cash in the pocket d’un bien détenu à l’IR à un bien détenu par société IS post distribution en dividende de l’intégralité du cash à son propriétaire ? Pour être sur que nous à situation équivalente ?
Prenez vous en compte les PS ?
Quel pratique d’amortissement pratiquez vous pour l’IS ? Il existe une valeur résiduelle non amortie
Prenez vous en compte le taux de 15% sous 38k ? L’impact est important pour le bien à 100k par exemple

------------------------

D’une manière générale, la modélisation ne peut prend pas en compte des paramètres qui peuvent être très importants dans le résultat final :

- à l’IR, vous êtes tributaire du résultat annuel que vous devez payer et déclarer la même année, sans rien pouvoir faire. A l’IS, vous pouvez décider de verser le dividende le moment approprié (baisse de revenus donc du TMI, expatriation donc plus de CSG par exemple…)

- à l’IR le notaire paie et déclare la PV pour vous. A l’IS, vous avez un an pour tamponner cette PV avec d’autres éléments exceptionnels sur la société qui portait le bien

- En cas de donation de parts/actions d’une société à l’IS, vous êtes sur actif net, ce qui réduit la base par rapport à une détention propre

- La déductibilité de charges à l’IS est bien supérieure à celle de l’IR. Je pense à un certains nombre de charges dont par exemple des intérêts sur votre apport (compte courant associé)

- opacité d’une société à l’IS pour les serial investisseurs peut être intéressante (rien sur 2044) …

- la cession des parts/actions peut être étudiée plutôt que l’immeuble

----------------------------

Conclusion : J’en ai pas. Il faut avoir des biens à l’IR, à l’IS, il faut être agile et pouvoir manoeuvrer au cours du temps en fonction des opportunités fiscales des différents régimes

----------------------------

Modération : Il conviendrait de mettre cette contribution sur une file dédiée et pas dans un cas particulier sans intérêt
Merci

Dernière modification par Tssm (14/04/2016 09h47)

CyberPapy · #18

Merci du compliment Tssm
Toutefois je ne qualifierai personnellement pas la file de lelion49 comme sans intérêt ;-))

La comparaison exacte montrée par les courbes est la différence entre

Montant cumulé de ( l’ IS (impôt sur les sociétés) + prélèvement sociaux + IRPP )
de la date d’achat à la vente dans une SCI soumise à lIS

et

Montant cumulé de l’achat à la vente de ( l’IRPP + prélèvement sociaux + plus-value immobilière )
en transparence fiscale

Règle d’amortissement IS,

Mon modèle a été un peu simplifié.
J’ai pris un amortissement linéaire sur 30ans qui correspond à une valeur communément admise pour des locaux d’habitation.
Pour ne pas trop m’encombrer de formules, je l’ai fait sur le prix total hors frais de l’immeuble.
Le fisc impose d’autres règles , notamment de sortir le terrain et d’appliquer un coefficient sur certains postes.
Dans le cas exposé, la partie commerciale pourrait être amortie sur une durée plus courte
C’était déjà bien complexe comme cela et en plus variable d’une situation à l’autre.

La fiscalité IS
Là c’est simple …. car déjà fait.
15% jusqu’à 38 120 euros puis 33,33% au dessus.

Setanta · #19

Bonjour !

M.erci pour ces graphiques. J’ai fais quelques calculs pour montrer l’autre facette ;-)

Je garde les hypothèses simplifiées de Cyber papi en terme d’amortissement et d’imposition, pour tenter de comparer de manière égale.

EDIT : Après lecture du post de Tssm, ce comparatif est biaisé du fait (évident) que l’on part sur une situation sociale, fiscale etc. qui ne change pas pendant 30 ans et l’on considère que l’on verse le max de dividende chaque année. Il permet quand même une première approche.

EDIT 2 : Mise à jour après remarques très pertinentes de CyberPapi sur les intérêts et l’amortissement. Mea Culpa pour l’erreur initiale.
Du coup, la SCI IS accroit encore son avantage du fait que la différence est encore plus élevée entre IR et IS …

Cas IR

Je me suis basé sur votre situation en termes de revenus et nombre de parts.
Dans ce cas, vous ne récupérer par les 15 864€ de frais payé lors de l’acquisition.

Cas IS

Idem. ~~A noter que la société fais comptablement une perte chaque année pendant 20 ans donc pas d’IS (grâce au prêt immo) …~~
La société fait une perte comptable de 8034 la première année. Un bénéfice de 205€ l’année 2. Et un bénéfice de 7829€ les autres années.
Idem, 0 dividendes en année 1 et 14 495€ / an ensuite, soit 8697€ par an à réintégrer dans votre IRPP.

Soit sur 20 ans, un IS équivalent à 23 487€.

Sur 20 ans, la société engendrera donc

Résultats chiffrés :

Année 1 :
A l’IR : 11080€ d’impôts / an
A l’IS : 6943€ d’impôts / an
Différence de 4136€

Année 2 :
A l’IR : 11080€ d’impôts / an
A l’IS : 6973€ d’impôts / an

Ensuite :
A l’IR : 11080€ d’impôts / an
A l’IS : 8118€ d’impôts / an
Différence de 2962€

Sur 20 ans :
Soit 61 566€ sorti de votre poche en plus sur 20 ans à l’IR

A partir de la 20ème année, il n’y a plus de prêt. Donc :
Donc à l’IR vous passez à 12343€ d’impôts / an
à l’IS votre société fais 10 604€ de bénéf., soit:
- un IS de 1590€
- des dividendes de 17 271€ soit 10 362€ après 40% d’abattement
et un total de 8767€ d’impôts par pour vous.

Différence de 3575€ / an !

Sur 10 ans (pour aller jusque 30 ans) : vous payerez en plus 35758€ à l’IR.

Résultat sur 30 ans :
à l’IR vous payerez sur 30 ans : 61 556 + 35 758 = 97 314€ (!) en plus qu’à l’IS et qu’il vous aura fallu sortir "de votre poche" !

Admettons que vous revendiez dans 30 ans :

Hypothèses simplifiées :
- pas d’impôts ni PS à l’IR sur la plus value
- 15% jusque 38 120€ de résultats puis 33% à l’IS et plus value à 100% car le bien est entièrement amorti

Pour des hypothèses précises plus de détails ici : http://www.journaldunet.com/economie/im … mobiliere/

Revente à 150k€ (moins value):
IR : 0€
IS : 43 007€ car plus value de 150k€ considéré.

Avantage IS de 54 306€ sur 30 ans et vous n’avez jamais eu à sortir un sous puisque les 43 007€ d’impôts vous les payez avec le cash de la vente …

Revente à 200k€:
IR : 0€
IS : 59 672€

Avantage IS de 37 641€ sur 30 ans et vous n’avez jamais eu à sortir un sous puisque les 59 672€ d’impôts vous les payez avec le cash de la vente …

Revente à 300k€ (plus value)
IR : 0€
IS : 93 002€

Avantage IR de 32 000€ sur 30 ans mais vous n’avez jamais eu à sortir un sous pendant 30 ans l’IS alors qu’à l’IR vous avez du sortir 60 138€. A l’IS vous avez le cash de la vente et vous payez vos 92 138€, il vous reste encore 207 861€ de cash.

Et bien en fait, avec les bons calculs, c’est encore avantageux !
Avantage IS de 4 311€ et les 93k€ sont payés par la vente qui vous laisse encore 207k€ de cash.

Conclusion générale :

Exercice enrichissant même pour moi même !

Ensuite chacun son avis, mais nul ne peut dire quel scénario de revente se produira, comment la fiscalité changera (j’ai pris exactement la même pendant 30 ans, ce qui est un biais) et nul ne pourra dire si vous devrez ou voudrez vendre le bien avant 30 ans ou pas.

A titre personnel, je préfère l’IS car je ne sort rien de ma poche jusque la fin … Si je sors de l’argent c’est que je l’ai d’abord reçu !

Setanta

Dernière modification par Setanta (14/04/2016 11h48)

CyberPapy · #20

Edit: Les messages se croisent .
Ceci est une réponse à Tssm

J’ai lu après avoir posté votre édition et vos remarques fort judicieuses sur l’intérêt de la SCI soumise à l’IS.

Vous avez parfaitement raison. La SCI à l’IS est intéressante à bien des titres. Même si elle ne l’est plus autant qu’avant, du temps de l’Avoir Fiscal.
Les sommes que vous mentionnez sont néanmoins faibles par rapport à l’énorme trou qui peut se former lors d’une vente avec forte plus-value

Ma démarche ici était simplement ponctuelle destinée à démontrer et quantifier qu’à long terme si l’immobilier avait beaucoup monté on avait un très net désavantage à être à l’IS . Je n’avais pas l’intention de faire un exposé sur les avantages comparés des deux formules.

Ayant eu la chance d’avoir des immeubles qui ont triplé en 20 ans et devant par ailleurs arbitrer leur vente pour un achat dans une autre structure j’étais assez sensibilisé ( et peut_être trop) par l’inconvénient fiscal de cette formule.

Dernière modification par CyberPapy (14/04/2016 11h08)

Setanta · #21

Je suis absolument d’accord avec vous : il faut peser le pour et le contre et de mon avis, aucunes solutions n’est parfaite.

Mais je pense que l’objectif de ces comparatifs est salutaire si l’on se place dans la situation de l’auteur avec ses paramètres. Et notamment, dire que l’IS ne vaut pas le coup, ben c’est pas si évident !

Même en admettant que le bien triple de valeur en 20 ans, il faudrait quand même calculer puisqu’à l’IS le bien ne serait pas entièrement amorti et à l’IR l’abattement ne serait pas de 100%. Donc quelle formule permettra au final de payer moins ? il faut calculer sur des paramètres qui de toute façon vont évoluer.

Par contre une chose est certaine, à l’IR il faudra sortir du cash pour les impôts tous les ans alors qu’à l’IS, ben pas de sortie de cash jusqu’à la fin, car on peut considérer (à moins d’un changement profond et monumentale) que l’idée des deux systèmes (société vs particulier) ne changera pas, juste les paramètres.

De toute façon, il faut bien payer l’impôt à un moment donné. La différence c’est quand souhaitez vous passer à la caisse ?

Psychologiquement, même si je paye plus à la fin, je préfère payer quand j’en ai les moyens.

Setanta

EDIT  : je n’avais pas vu le post Tssm qui explique aussi fort bien les différences entre les deux systèmes et notamment le point crucial qu’à l’IS vous n’êtes pas obligé de vous verser un dividendes annuel, ce qui accroit la différence entre IR et IS tous les ans par rapport à mes calculs puisque j’ai considéré qu’on retirait le dividence max chaque année !

gunday · #22

Setanta a écrit :
De toute façon, il faut bien payer l’impôt à un moment donné. La différence c’est quand souhaitez vous passer à la caisse ?

Psychologiquement, même si je paye plus à la fin, je préfère payer quand j’en ai les moyens.

Etant donné que les règles fiscales changent tout les semestres, et que c’est rarement en mieux, c’est un peu un pari sur l’avenir fiscale français !?
Risqué non ?

CyberPapy · #23

Bonjour Setanta
Je suis ravi. J’étais loin d’imaginer débuter une discussion aussi enrichissante hier!

J’ai un souci avec vos calculs:

Je lis sur l’image
Compte de résultat SCI
Intérêts d’emprunt 12 780
en préambule j’ai
Prix d’achat : 200 000€ + frais de notaire = 215 864 €

Un emprunt de 215 864 € au taux de 2,5% donne des intérêts nettement inférieurs
215 864 € x 2,5% = 5 396 €
Qu’est-ce qui fait passer à 12 780 € ?

je lis par ailleurs

A noter que la société fais comptablement une perte chaque année pendant 20 ans donc pas d’IS (grâce au prêt immo)

L’amortissement de 200 000 euros sur 30 ans fait 6667 euros
Dans un crédit amortissable, les intérêts décroissent et au bout de dix ans les intérêts d’emprunt sont en gros la moitié des intérêts initiaux
Donc, même si votre taux initial est bon ( ce dont je doute) , les pertes vont s’arrêter très vite et passer au gain dès les premières années.
A moins que vous n’ayez vous aussi fait un In Fine.

Setanta · #24

@gunday :
Exact. Alors j’attendrais quelques semestres de plus que la situation se radoucisse …

Par ailleurs, je viens de me rendre compte que l’avantage IS est en fait plus élevé car je n’ai pas pris en compte la déduction des frais d’achats (honoraires etc.) imputable à la SCI IS la première année, ni le fait que les pertes sont reportables à nouveau chaque année.

Ce qui fait qu’au bout de 20 ans on arrive avec -43 500€ de pertes à déduire de la plus value …
Jusque 30 ans un IS encore un peu réduit en fait …

Bref, on pourrait calculer pendant des heures. Faut juste choisir en connaissance de cause des grands principes des deux systèmes…

Setanta

Dernière modification par Setanta (14/04/2016 11h52)

CyberPapy · #25

Setanta a écrit :
dire que l’IS ne vaut pas le coup, ben c’est pas si évident !

Je reconnais bien volontiers que je ne pensais pas que la différence soit si petite dans les premières années.
Ceci me réconcilie un peu avec la formule IS. Du moins sur le court terme

Edit:

Avez vous une explication pour le montant de vos intérêts d’emprunt constants et correspondant à un taux de 5,5%

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Setanta a écrit :

CyberPAPY a écrit :

#14 13/04/2016 19h44

#15 13/04/2016 19h58

3 #16 14/04/2016 08h44

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#22 14/04/2016 10h53

Setanta a écrit :

#23 14/04/2016 10h55

#24 14/04/2016 11h01

1 #25 14/04/2016 11h17

Setanta a écrit :

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