SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé…

@ GBL, la TF est visiblement inclue dans les calculs. Par ailleurs, la conclusion évoque plutôt la trésorerie personnelle des associés en l’absence de revente et surtout de distribution dans le cadre IS, donc sur ce point, il n’y a pas forcément erreur, même si on peut considérer que ce n’est pas pertinent.

@ Bilou : vu de l’extérieur et sans pouvoir juger de la qualité du bien, la rentabilité a l’air bonne, même si les remarques de GBL pointent des détails à rectifier pour rendre la présentation encore plus juste (évolution des charges financières et des loyers, notamment, et incidence du basculement de tranches d’imposition, surtout d’ailleurs de 14 à 30 puisque le gap entre les deux n’est pas très important).

La fiscalité de la distribution des dividendes (SCI IS) est éludée, hormis pour la PV issue de la revente, ce qui introduit un biais important dans la comparaison. Il faut qu’elle soit évoquée, car même si la distribution est libre, elle devra bien intervenir un jour. Dès lors, rien ne vous empêche de la simuler avec une TMI plus faible, si vous envisagez d’attendre la retraite par exemple. Mais pour la pertinence de la comparaison, elle doit nécessairement apparaître, sinon il n’y a pas de comparaison possible, tout simplement.

De plus, attention aux projections économiques et fiscales sur plusieurs années (montant de la revente déjà fixé six ans à l’avance, taux d’imposition sur les sociétés et sur les personnes qui serait stable, idem pour les PS et les abattements pour calculer la PV…).

Enfin, il faudrait peut-être maintenant introduire dans vos calculs le cash flow que vous évoquez à la fin de votre propos, afin de déterminer ce qui va effectivement sortir chaque année de votre poche une fois les mensualités du crédit (rien n’est d’ailleurs précisé à ce sujet, ni le montant de l’emprunt et des mensualités, ni le taux, ni la durée) et les charges remboursées (et donc procéder à une comparaison qui n’est pas que fiscale, incluant entre autres la vacance locative et les travaux).

PS : comme vous le savez surement, l’option à IS étant irrévocable, il vaut mieux choisir par erreur l’IR que l’IS.

pierrejacques11 a écrit :

@ GBL, la TF est visiblement inclue dans les calculs. Par ailleurs, la conclusion évoque plutôt la trésorerie personnelle des associés en l’absence de revente et surtout de distribution dans le cadre IS, donc sur ce point, il n’y a pas forcément erreur, même si on peut considérer que ce n’est pas pertinent.

@ Bilou : vu de l’extérieur et sans pouvoir juger de la qualité du bien, la rentabilité a l’air bonne, même si les remarques de GBL pointent des détails à rectifier pour rendre la présentation encore plus juste (évolution des charges financières et des loyers, notamment, et incidence du basculement de tranches d’imposition, surtout d’ailleurs de 14 à 30 puisque le gap entre les deux n’est pas très important).

La fiscalité de la distribution des dividendes (SCI IS) est éludée, hormis pour la PV issue de la revente, ce qui introduit un biais important dans la comparaison. Il faut qu’elle soit évoquée, car même si la distribution est libre, elle devra bien intervenir un jour. Dès lors, rien ne vous empêche de la simuler avec une TMI plus faible, si vous envisagez d’attendre la retraite par exemple. Mais pour la pertinence de la comparaison, elle doit nécessairement apparaître, sinon il n’y a pas de comparaison possible, tout simplement.

De plus, attention aux projections économiques et fiscales sur plusieurs années (montant de la revente déjà fixé six ans à l’avance, taux d’imposition sur les sociétés et sur les personnes qui serait stable, idem pour les PS et les abattements pour calculer la PV…).

Enfin, il faudrait peut-être maintenant introduire dans vos calculs le cash flow que vous évoquez à la fin de votre propos, afin de déterminer ce qui va effectivement sortir chaque année de votre poche une fois les mensualités du crédit (rien n’est d’ailleurs précisé à ce sujet, ni le montant de l’emprunt et des mensualités, ni le taux, ni la durée) et les charges remboursées (et donc procéder à une comparaison qui n’est pas que fiscale, incluant entre autres la vacance locative et les travaux).

PS : comme vous le savez surement, l’option à IS étant irrévocable, il vaut mieux choisir par erreur l’IR que l’IS.

Merci pierrejacques11, la trésorerie c’est ce que j’examine en premier. Ce bien génère du cash flow positif. En ce qui concerne le crédit, travaillant dans la banque, je ne préfère pas détailler ce point. Notre seule question est la durée 20 ou 25 pour augmenter éventuellement le cash flow +, par sécurité.
Merci à vous.

Bonjour,

C’est très compliqué de trouver un acheteur de parts sociales

En dehors du fait que cet acheteur se retrouvera responsable des opérations faites avant qu’il devienne propriétaire, il va surtout acquérir un bien déjà passablement amorti, ce qui signifiera pour lui, une plus faible durée de vie avec un résultat fiscal réduit (bénéficiant de l’amortissement) et une PV plus importante à la revente si le nouvel acquéreur revend le bien (et pas la SCI)

Il faut toujours privilégié l’actif aux parts

Après, bien sur, une bonne décote sur le prix pourrait justifier l’achat de parts

Mais, en dehors de l’aspect négociation, le vendeur (souvent non professionnel de la valorisation d’entreprise), le comprendra t’il ?

BaV

IH : sur la suggestion de Tssm, messages déplacés de la discussion Lelion49 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à cash flow négatif avec 9,3% de rendement) pour en dégager un cas général

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En lisant le premier message, j’ai aussitôt pensé ( avec terreur) à la SCI imposée à l’IS.
Elle sera d’ailleurs évoquée peu après

Ce genre de montage vous permet effectivement d’amortir votre bien
De ce fait vous payez moins d’impôt immédiatement et vous arrivez plus aisément à un auto financement.

MAIS
Inconvénient ( récent) vous êtes maintenant soumis fiscalement à la double peine:

Vous êtes imposés à 18,5% puis rapidement à 33% au titre de l’IS
Puis le revenu après abattement de 40% est soumis à votre TMI dans votre calcul de l’IRPP

Accessoirement, lors de la revente au bout des 30 ans d’amortissement imposés par le fisc sur les immeubles d’habitation votre bien vaut ZERO ( ou plus exactement le prix d’achat du terrain qui ne s’amortit pas)
Le prix de vente est alors taxé à 33% au titre de l’IS
Puis le revenu après abattement de 40% est soumis à votre TMI qui risque fort de passer cette année là à 45%

Je puis vous garantir que ce jour là la note fiscale  passe  TRES difficilement.

lelion49 a écrit :

Pour le local commercial, c’est un assureur qui vient de tout refaire à neuf, je pensais que cela était un avantage plutôt qu’un local ex : vendeur de cigarette électronique ou autre

C’est effectivement un point positif.
Mais sur le long terme, il peux ya voir pas mal de vacance entre 2 locataires, suffit de voir la quantité de locaux commerciaux vide en centre ville.
Ceci dit, si le locataire vient de faire des travaux, y a de fortes probabilité pour qu’il reste un moment.

lelion49 a écrit :

Quand ont compte l’équipement à ajouter : plaque cuisson, lit, canapé, micro onde, etc … d’après vos calcul, c’est toujours valable? Ce que je donne pas au impôt, je les met dans le meuble et électroménager?

Pouvez vous me donner un exemple de votre 1er investissement, et si vous aviez un CF positif dès le début?

Je ne suis pas un pro du meublé.
Mais si j’ai bien suivi, le plus rentable pour des questions d’amortissement est de commencer directement en meublé.
En meublé réel, on amorti l’immeuble, donc ça réduit drastiquement la fiscalité.
Le surcout de l’équipement est faible à côté, surotut avec une TMI à 30%.

Perso, je loue en nu.
Mais ma TMI est plus faible (l’année dernière fut ma première année en TMI 30%, cette année, je redescend dans les 14%).
Ensuite, c’est de la gestion et de l’anticipation.
Pour 2015, entre un raté de location, un peu de travaux et un achat, la note fiscale devrait être contenu.
Pour 2016, on a attaqué de grosses rénovations sur le plus gros appartement (valeur de 3 à 6 mois de loyer de l’appartement + 3 mois de vacances), donc là aussi, fiscalement, ça devrait être raisonnable.
Pour 2017, je vise achat + réno + crédit d’impôts, donc note fiscale contenue. (voir baisse de revenu salarié, encore à définir avec précision)

Pour la SCI, je ne connais que les grandes lignes, donc je ne peux pas aider.
Bien que là, le but de la SCI me semble un peu obscur.

Setanta a écrit :

CyberPAPY a écrit :

Vous êtes imposés à 18,5% puis rapidement à 33% au titre de l’IS
Puis le revenu après abattement de 40% est soumis à votre TMI dans votre calcul de l’IRPP

Heu non… L’impôt sur les sociétés, c’est 15% par an jusque 38120€ de bénéfices et 33% au dessus.

Lelion49 indique environ 20k€ de loyers annuels, donc en dessous du seuil et auquel il faudra déduire les charges de la société … Donc potentiellement l’impôt sera de 15% * (revenus locatifs - charges), nécessairement au dessous du TMI de Lelion. C’est à mon humble avis plutôt intéressant.

Cf : https://www.service-public.fr/professio … its/F23575

Vous avez raison pour les 15%.
Ma mémoire m’a trahi.

Pour la seconde affirmation, cela ne me semble pas si simple il faut aussi  déduire l’amortissement et ensuite rajouter l’imposition au TMI + CSG sur les dividendes après abattement de 40% ce qui change notablement le résultat.

L’équation devient :
IS =  ( Revenu locatif - charges  -1/30 du prix d’achat hors droits et hors terrain de l’immeuble - Intérêts d’emprunts ) x 15%
Ce qui nous donne le montant du dividende.

Ce dividende est alors soumis à la CSG et au TMI  après un abattement de 40%
L’IRPP supplémentaire  ( simplifié) dans le cas de l’IS est donc   
(Revenu net  - charges - IS) x 60% x (CSG + TMI)

Le revenu final sera (Revenu net  - charges - IS) x ( 1- (CSG + TMI) x 0,6)
A comparer avec (Revenu net  - charges ) x ( 1 - (CSG + TMI))

Ensuite il va falloir effectuer le calcul année après année sur 30 ans et comparer les deux résultats
Puis envisager la vente et sa douloureuse taxation
Après il faudra simuler les hypothèses de baisse et de hausse des loyers et du foncier pour voir ce qui change.

A court terme, il est évident que l’on paye moins
Par contre  au final il faut prendre la majoration d’impôt sur le prix de vente et c’est la que l’on perd

Je dispose d’un programme qui me calcule cela mais je ne sais comment mettre des tableaux sur ce forum.
Je travaille dessus et je reviens

Peu importe les calculs, si vous voulez une solution pour obtenir un investissement rentable, s’en est une, parmis peu d’autres à mon sens.

A vous de juger si cette solution vous convient, payer 15% d’impôts sur le resultat de la société et si versement de dividendes il y a, incorporer 60% de ceux ci dans votre IR, comme expliqué plus haut par CyberPapi.

Bonjour Papy,

Merci pour cette simulation
On compare cash in the pocket d’un bien détenu à l’IR à un bien détenu par société IS post distribution en dividende de l’intégralité du cash  à son propriétaire ? Pour être sur que nous à situation équivalente ?
Prenez vous en compte les PS ?
Quel pratique d’amortissement pratiquez vous pour l’IS ? Il existe une valeur résiduelle non amortie
Prenez vous en compte le taux de 15% sous 38k ? L’impact est important pour le bien à 100k par exemple

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D’une manière générale, la modélisation ne peut prend pas en compte des paramètres qui peuvent être très importants dans le résultat final :

-    à l’IR, vous êtes tributaire du résultat annuel que vous devez payer et déclarer la même année, sans rien pouvoir faire. A l’IS, vous pouvez décider de verser le dividende le moment approprié (baisse de revenus donc du TMI, expatriation donc plus de CSG par exemple…)

-    à l’IR le notaire paie et déclare la PV pour vous. A l’IS, vous avez un an pour tamponner cette PV avec d’autres éléments exceptionnels sur la société qui portait le bien

-    En cas de donation de parts/actions d’une société à l’IS, vous êtes sur actif net, ce qui réduit la base par rapport à une détention propre

-    La déductibilité de charges à l’IS est bien supérieure à celle de l’IR. Je pense à un certains nombre de charges dont par exemple des intérêts sur votre apport (compte courant associé)

- opacité d’une société à l’IS pour les serial investisseurs peut être intéressante (rien sur 2044) …

- la cession des parts/actions peut être étudiée plutôt que l’immeuble

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Conclusion : J’en ai pas. Il faut avoir des biens à l’IR, à l’IS, il faut être agile et pouvoir manoeuvrer au cours du temps en fonction des opportunités fiscales des différents régimes

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Modération : Il conviendrait de mettre cette contribution sur une file dédiée et pas dans un cas particulier sans intérêt
Merci

Dernière modification par Tssm (14/04/2016 09h47)

Bonjour !

M.erci pour ces graphiques. J’ai fais quelques calculs pour montrer l’autre facette ;-)

Je garde les hypothèses simplifiées de Cyber papi en terme d’amortissement et d’imposition, pour tenter de comparer de manière égale.

EDIT : Après lecture du post de Tssm, ce comparatif est biaisé du fait (évident) que l’on part sur une situation sociale, fiscale etc. qui ne change pas pendant 30 ans et l’on considère que l’on verse le max de dividende chaque année. Il permet quand même une première approche.

EDIT 2 : Mise à jour après remarques très pertinentes de CyberPapi sur les intérêts et l’amortissement. Mea Culpa pour l’erreur initiale.
Du coup, la SCI IS accroit encore son avantage du fait que la différence est encore plus élevée entre IR et IS …

Cas IR


Je me suis basé sur votre situation en termes de revenus et nombre de parts.
Dans ce cas, vous ne récupérer par les 15 864€ de frais payé lors de l’acquisition.

Cas IS


Idem. A noter que la société fais comptablement une perte chaque année pendant 20 ans donc pas d’IS (grâce au prêt immo) …
La société fait une perte comptable de 8034 la première année. Un bénéfice de 205€ l’année 2. Et un bénéfice de 7829€ les autres années.
Idem, 0 dividendes en année 1 et 14 495€ / an ensuite, soit 8697€ par an à réintégrer dans votre IRPP.

Soit sur 20 ans, un IS équivalent à 23 487€.

Sur 20 ans, la société engendrera donc

Résultats chiffrés :

Année 1 :
A l’IR : 11080€ d’impôts / an
A l’IS : 6943€ d’impôts / an
Différence de 4136€

Année 2 :
A l’IR : 11080€ d’impôts / an
A l’IS : 6973€ d’impôts / an

Ensuite :
A l’IR : 11080€ d’impôts / an
A l’IS : 8118€ d’impôts / an
Différence de 2962€

Sur 20 ans :
Soit 61 566€ sorti de votre poche en plus sur 20 ans à l’IR

A partir de la 20ème année, il n’y a plus de prêt. Donc :
Donc à l’IR vous passez à 12343€ d’impôts / an
à l’IS votre société fais 10 604€ de bénéf., soit:
- un IS de 1590€
- des dividendes de 17 271€ soit 10 362€ après 40% d’abattement
et un total de 8767€ d’impôts par pour vous.

Différence de 3575€ / an !

Sur 10 ans (pour aller jusque 30 ans) : vous payerez en plus 35758€ à l’IR.

Résultat sur 30 ans :
à l’IR vous payerez sur 30 ans : 61 556 + 35 758 = 97 314€ (!) en plus qu’à l’IS  et qu’il vous aura fallu sortir "de votre poche" !

Admettons que vous revendiez dans 30 ans :

Hypothèses simplifiées :
- pas d’impôts ni PS à l’IR sur la plus value
- 15% jusque 38 120€ de résultats puis 33% à l’IS et plus value à 100% car le bien est entièrement amorti

Pour des hypothèses précises plus de détails ici : http://www.journaldunet.com/economie/im … mobiliere/

Revente à 150k€ (moins value):
IR : 0€
IS : 43 007€ car plus value de 150k€ considéré.

Avantage IS de 54 306€ sur 30 ans et vous n’avez jamais eu à sortir un sous puisque les 43 007€ d’impôts vous les payez avec le cash de la vente …

Revente à 200k€:
IR : 0€
IS : 59 672€

Avantage IS de 37 641€ sur 30 ans et vous n’avez jamais eu à sortir un sous puisque les 59 672€ d’impôts vous les payez avec le cash de la vente …

Revente à 300k€ (plus value)
IR : 0€
IS : 93 002€

Avantage IR de 32 000€ sur 30 ans mais vous n’avez jamais eu à sortir un sous pendant 30 ans l’IS alors qu’à l’IR vous avez du sortir 60 138€. A l’IS vous avez le cash de la vente et vous payez vos 92 138€, il vous reste encore 207 861€ de cash.

Et bien en fait, avec les bons calculs, c’est encore avantageux !
Avantage IS de 4 311€ et les 93k€ sont payés par la vente qui vous laisse encore 207k€ de cash.

Conclusion générale :

Exercice enrichissant même pour moi même !

Ensuite chacun son avis, mais nul ne peut dire quel scénario de revente se produira, comment la fiscalité changera (j’ai pris exactement la même pendant 30 ans, ce qui est un biais) et nul ne pourra dire si vous devrez ou voudrez vendre le bien avant 30 ans ou pas.

A titre personnel, je préfère l’IS car je ne sort rien de ma poche jusque la fin … Si je sors de l’argent c’est que je l’ai d’abord reçu !

Setanta

Dernière modification par Setanta (14/04/2016 11h48)

Je suis absolument d’accord avec vous : il faut peser le pour et le contre et de mon avis, aucunes solutions n’est parfaite.

Mais je pense que l’objectif de ces comparatifs est salutaire si l’on se place dans la situation de l’auteur avec ses paramètres. Et notamment, dire que l’IS ne vaut pas le coup, ben c’est pas si évident !

Même en admettant que le bien triple de valeur en 20 ans, il faudrait quand même calculer puisqu’à l’IS le bien ne serait pas entièrement amorti et à l’IR l’abattement ne serait pas de 100%. Donc quelle formule permettra au final de payer moins ? il faut calculer sur des paramètres qui de toute façon vont évoluer.

Par contre une chose est certaine, à l’IR il faudra sortir du cash pour les impôts tous les ans alors qu’à l’IS, ben pas de sortie de cash jusqu’à la fin, car on peut considérer (à moins d’un changement profond et monumentale) que l’idée des deux systèmes (société vs particulier) ne changera pas, juste les paramètres.

De toute façon, il faut bien payer l’impôt à un moment donné. La différence c’est quand souhaitez vous passer à la caisse ?

Psychologiquement, même si je paye plus à la fin, je préfère payer quand j’en ai les moyens.

Setanta

EDIT  : je n’avais pas vu le post Tssm qui explique aussi fort bien les différences entre les deux systèmes et notamment le point crucial qu’à l’IS vous n’êtes pas obligé de vous verser un dividendes annuel, ce qui accroit la différence entre IR et IS tous les ans par rapport à mes calculs puisque j’ai considéré qu’on retirait le dividence max chaque année !

Bonjour Setanta
Je suis ravi. J’étais loin d’imaginer débuter une discussion aussi enrichissante hier!

J’ai un souci avec vos calculs:

Je lis sur l’image
Compte de résultat SCI
Intérêts d’emprunt 12 780
en préambule j’ai
Prix d’achat : 200 000€ + frais de notaire = 215 864 €

Un emprunt de 215 864 €  au taux de 2,5% donne des intérêts nettement inférieurs
215 864 €  x  2,5% = 5 396 €
Qu’est-ce qui fait passer à 12 780 € ?

je lis par ailleurs

A noter que la société fais comptablement une perte chaque année pendant 20 ans donc pas d’IS (grâce au prêt immo)

L’amortissement de 200 000 euros sur 30 ans fait 6667 euros
Dans un crédit amortissable, les intérêts décroissent et au bout de dix ans les intérêts d’emprunt sont en gros la moitié des intérêts initiaux
Donc, même si votre taux initial est bon ( ce dont je doute) , les pertes vont s’arrêter très vite et passer au gain dès les premières années.
A moins que vous n’ayez vous aussi fait un In Fine.

Setanta a écrit :

dire que l’IS ne vaut pas le coup, ben c’est pas si évident !

Je reconnais bien volontiers que je ne pensais pas que la différence soit si petite dans les premières années.
Ceci me réconcilie un peu avec la formule IS. Du moins sur le court terme

Edit:

Avez vous une explication pour le montant de vos intérêts d’emprunt constants et correspondant à un taux de 5,5%