Investissement locatif dans un studio à Nantes…

Bonjour,

1- je comprend la même chose que vous mais cela soulève une difficulté : les autres copropriétaires ont-ils les moyens, l’intention de tous payer ? Vous imaginez la suite si ce n’est pas le cas…

2- Pourquoi pas… parfois les agents immobiliers savent être plus persuasifs que vous (faut tomber sur un bon, cela ne court pas les rues )

3- Oui, c’est ça !
Calculez la rentabilité nette, c’est plus significatif avec travaux, charges, foncier, assurance, vacance… puis fiscalité.
12,2% brut sans avoir discuté le prix dans une grande agglo, cela me semble plus que suspect. N’y a t-il pas de loup ?

4- A vous de voir selon vos objectifs futur, aux taux actuels 18/20ans me paraissent un bon compromis entre déductibilité et coût.

5- Selon votre situation fiscale…
Sans doute au réel avec emprunt sur la part la plus grosse possible (100 ou 110%) probablement en LMNP soit meublé.

6- Surtout estimer les travaux à venir tant sur l’immeuble que dans l’appartement.
Demandez un contre rendu de copropriété pour connaitre l’état d’esprit, les litiges en court…
Validez par vous même le prix du loyer, constatez le montant des charges dans les comptes annuels.
Constatez la demande effective dans ce quartier précisément.

@DDtee

Bonsoir et merci pour vos réponses complètes. Concernant le loup, je pense que Bill vient de nous éclairer. En fait, le montant de 49 000 euros est à la charge de l’acquéreur ! Ce qui change évidemment tout.

@Bill

Bonsoir et merci pour cette intervention pertinente. Je reviens à l’instant du centre ville de Nantes et j’ai pu discuter avec une jeune locataire de l’immeuble qui m’a fait entrer dans celui-ci. Effectivement, je comprends mieux l’histoire des 49 000 euros car l’intérieur est complètement vétuste limite insalubre.

Du coup, je vais poursuivre mes recherches.

Bill, vous recherchez également des petites surfaces dans l’agglomération de Nantes ou juste Nantes ?

Il faut quelques jours (parfois un peu plus, surtout ces derniers temps ou les documents à réunir sont plus nombreux, loi ALUR) pour que l’agence ou le notaire puisse vous faire signer un compromis ou une promesse de vente. Il vous est ensuite adressé par lettre R/AR, vous avez alors 7 jours de délais  pour vous rétracter…

Bonjour,
Le mieux quand même c’est si vous faites une offre d’achat, vous allez au bout de la transaction si elle est acceptée. Se rétracter ne doit pas être la règle mais vraiment une exception très rare.
Donc pour ça il faut avoir bien réfléchis à son projet, connaitre parfaitement son marché, savoir identifier une bonne affaire et donc étudier le maximum de chose avant la visite…
Faire perdre du temps à tous le monde (Notaire, agent immo, le vendeur, vous même) n’apporte pas grand chose.

Bonjour à vous tous,

Bonjour Bill,

Bill je comprends tout à fait votre situation. Il est effectivement difficile de rester lucide lorsqu’il faut prendre une décision sans être assailli de questions du type : est-ce vraiment une bonne affaire ? Ne suis-je pas en train de me tromper, etc…. Enfin c’est ce que je ressens… Je pense que le travail en amont et l’expérience font la différence.

Pour vous encourager, je dirai qu’il vaut mieux rater une bonne affaire que d’en faire une mauvaise.

D’ailleurs, il me semble que le studio dont nous avions parlé (qui est à l’origine de cette discussion) est toujours à la vente et qu’il n’a pas trouvé preneur.

Concernant mes recherches, je n’avançais pas trop ou plutôt je tournais au ralenti à cause des fêtes de fin d’année. Je viens de reprendre du service et je prospecte de nouveau. Toutefois, l’offre est tellement hétérogène dans Nantes que parfois je m’y perds. Je me disperse un peu trop… Il faudrait que je me concentre sur une zone spécifique.

Par ailleurs, les observateurs sont unanimes (ce qui est rare !) sur une baisse des prix sur l’année 2015: les acheteurs vont être de plus en plus en position de force. Les taux sont très faibles. Le contexte semble favorable à l’achat cependant la situation économique actuelle me tracasse un peu. Nous sommes peut-être au début d’une spirale déflationniste. Cette situation économique et son évolution dans un futur plus ou moins proche m’incite à redoubler de prudence avant d’effectuer un achat.

Par conséquent, il faut que je vise l’AUTO-FINANCEMENT (si cela se trouve encore !) en investissant dans une petite surface à moins de 70 000 euros que je pourrai louer en meublé.