SCI familiale : quel montant pour le bien immobilier apporté à la SCI ?

Bonjour,

Commencez par aller voir un notaire.

Quelques questions :
- qui détient precisemment l’appartement aujourd’hui.
- quel âge ont le ou les propriétaires. (preciser le régime matrimoniale)
- vous voulez "transmettre", que voulez-vous dire ? donner la propriété du bien à votre mort ? donner ce bien quand vos enfants auront 25 ans ? merci de nous éclairer sur ce point.
- quelle est la valeur actuelle du bien immobilier?
- outre ce bien immobilier, quel est le montant du patrimoine que vous transmettrez.

En definitive, il faut commencer par vous présenter de la maniére la plus précise possible et expliquer votre problématique. C’est un peu plus long que sur un forum de foot . Sans cet effort, les membres du forum ne pourront pas vous aider. Ce travail de synthèse vous servira en outre pour expliquer votre cas à un notaire.

Pourquoi ne pas soit envisager l’une des alternatives suivantes :
   a) vendre l’appartement pour placer les fonds sur un contrat d’assurance-vie, avec vos enfants comme bénéficiaires,
   b) donner la nue-propriété de cet appartement à vos enfants, et si vous voulez diminuer vos revenus imposables donner l’usufruit temporaire (pour N années) à une fondation,
   c) (votre idée) constituer une SCI IS en lui apportant l’appartement, et en donnant ensuite la nue-propriété des parts à vos enfants, et en n’en sortant jamais de dividendes

L’alternative c) comporte des complications et des frais (constitution SCI, gestion, comptabilité, déclarations fiscales, etc.) à ne pas négliger.
L’alternative b) aussi, laissant vos enfant en indivision à long terme.
Les alternatives b) et c) sont peu souples (vendre l’appartement sera plus compliqué, et il n’est pas évident que vous fassiez réellement un cadeau à vos enfants … qui hériteront dans 50 ans, quand ils seront proche de l’age de la retraite)

L’alternative a) est de très loin la plus souple, et elle vous laisse même le contrôle sur votre capital en cas de besoin.

Les fonds euros (qui ne peuvent jamais baisser) sur contrat d’assurance vie rapportent aux environs de 3%/an (voir Assurance vie : rendements 2014 des fonds Euros). Les fonds sous forme d’UC rapportent des rendements très variables (ça peut faire +100% ou -50% sur une année, mais ça se répétera rarement sur la même UC), selon l’UC (qui peut représenter des investissements en obligations, en actions, etc.).

Pour les plus-values, les détails sont sur bofip.impots.gouv.fr/bofip/966-PGP
Au sein d’une SCI IS, en cas de vente de l’appartement, que ce soit dans 1 an ou dans 50 ans, il n’y a pas d’abattement sur la plus-value (en relation avec la durée de détention, comme si le bien est détenu par une personne physique), et la totalité de la plus-value (même si elle est juste due à l’inflation) sera en général imposée à l’IS, puis les fonds "sortis" de la SCI pour être reversés aux associés sous forme de dividende subiront les prélèvements sociaux et seront imposé (pour 60% de leur montant) à l’IR.
C’est nettement moins favorable que l’imposition des plus-values immobilières lorsque le bien est détenu par une personne physique (directement, ou indirectement via une SCI IR).

Une possibilité : Achetez de la nue-propriété (d’un bien immobilier, ou de parts de SCPI, par exemple), en vendant un bien détenu en plein propriété, par exemple. Il n’y aura pas de revenus, ce bien sortira de votre patrimoine ISF (si l’ISF vous concerne=), et vous aurez quand même un rendement en récupérant la pleine propriété au terme de l’usufruit temporaire que vous n’aurez pas acquis.
Si vous ne comprenez pas ma réponse, faites une recherche sur les mots "usufruit temporaire" par exemple.

Vous pouvez aussi choisir de "donner" l’usufruit temporaire de certains de vos biens (pour diminuer vos revenus durant qqs années, mais ça ne vous enrichira pas au final…), par exemple à une fondation cf www.fondationdefrance.org/Votre-espace/Donateurs).

Sinon, ne vous inquiétez pas trop : pour chaque €uro de revenu brut supplémentaire, il vous restera encore quelques cents de plus après toutes les impositions et allocations (sauf situation vraiment très particulière, dans laquelle vous ne semblez pas être), même si cet euro vous fait perdre un peu d’allocations familiales.