SCI à l'IS : l'un apporte de l'argent, l'autre son temps

Pierrot31 · #1

Bonjour,

En immobilier locatif, il arrive un moment où on ne peut plus gérer plus de locataires entre :
- D’une part, les travaux, l’administratif, la gestion locataire, les autres activités et/ou sources de revenus.
- Et d’autre part, la qualité de vie/le temps disponible que l’on souhaite avoir.

Bien entendu, cet équilibre dépend de chacun.

Pour autant, on peut avoir des disponibilités et/ou des capacités d’emprunt que l’on souhaite diriger vers l’immobilier locatif (hors scpi, foncière…).

Je n’ai finalement pas donné suite au projet dont j’ai parlé sur ce fil :

SCI à l’IS sur un immeuble mixte : offre d’achat et clause suspensive ?

Mais, après discussion avec la banque, j’ai pris conscience que j’ai une capacité d’emprunt sympathique.

Par ailleurs, dans mon réseau, je connais un artisan avec qui je partage la même vision de l’investissement (en terme de qualité de travaux, de rendement attendu, de profil de locataire, de localisation etc etc). J’ai confiance à la fois dans son travail et dans ses qualités humaines.

Nous avons des profils complémentaires :
- De mon côté, j’ai des disponibilités financières, une crédibilité bancaire et pas de temps (sauf pour la gestion administrative)
- De son côté, l’artisan a peu de disponibilité financière, peu de crédibilité bancaire (Autoentrepreneur depuis 3 ans) et du temps (pour les travaux et le suivi opérationnel).

Dans ce cas de figure, j’envisage de lui proposer la création d’une SCI ensemble où les conditions non négociables sont les suivantes : option IS (problématique impôt avec un TMI à 30%), 51% des parts minimum pour moi (pour pouvoir vendre et liquider la SCI si mésentente) et une localisation géographique relativement précise. Lui ferait la gestion terrain et je ferai la gestion administrative.

Dans ce cadre, mes questions sont les suivantes :
1/ Comment valoriser financièrement le travail de l’artisan si celui-ci fait une partie des travaux et le suivi opérationnel? Et comment valoriser ce travail en un nombre de parts de la SCI ?

2/ Si le bien s’y prête (mise en copropriété ou un bien pouvant être divisé en 2 au niveau foncier), comment chacun peut repartir avec une part du bien immobilier en propre (quitte à ne pas faire une SCI)?

Quel est votre avis ?

Si certains membres se sont associés pour créer une SCI (ou une autre forme de société) et où les associés ont des profils opposés, quel est votre retour d’expérience ? Quels conseils donneriez-vous?

Mots-clés : artisan, association, autoentrepreneur, sci is

Isa6068 · #2

Votre question ne suscite pas beaucoup de réponses par les membres les plus actifs du forum immobilier. C’est sans doute parce s’associer dans ces conditions peut être bénéfique, mais plus sûrement générateur de problèmes au fil des années - ou bien même dès le départ.
Je voulais vous apporter mon point de vue sur la question n°1 :
Après avoir bien ficelé des statuts de SCI qui correspondent à vos besoins, je vous suggère de la créer avec un petit capital, par ex 1.000 €.
Votre associé étant microentrepreneur, rien à ma connaissance n’interdit qu’il facture ses prestations de travaux et de supervision à la SCI. Par contre s’il n’est pas soumis à TVA, c’est dommage d’en perdre la récupération au niveau de la SCI.
Pour le financement, il convient de voir si la banque prêtera à la SCI sur la base de votre présence avec majorité, ou bien à vous en tant que personne physique qui apportera la somme en compte-courant de la SCI. Compte-courant à rembourser en priorité avant toute autre distribution de trésorerie (à prévoir en AG ou dans les statuts).

rollingstone · #3

Bonjour,
L’apport en industrie est très peu pratiqué pour les SCI, il me semble qu’il n’ouvre pas droit à des parts sociales mais là je laisse à des plus connaisseurs le soin de développer ce point.
Sinon attention aux SCI IS si vous pensez déjà une revente ou à un partage, ce qu’on a économisé en impôt repart à ce moment là dans les poches du fisc.
En fait pourquoi vouloir faire une SCI?

Pierrot31 · #4

@isa6068
C’est vrai que l’association peut être générateur de problème au cours des années… c’est pourquoi, je préférerai un partage, soit au moyen d’une copropriété, soit foncièrement si c’est possible (par exemple 2 maisons accolées ou un immeuble et une chartreuse).

@rollingstone
Je pense SCI car nous sommes 2 et cela me semble plus souple qu’une indivision.
Par ailleurs, j’ai déjà la plupart de mon patrimoine en lmnp au réel. Et je souhaiterai de l’IS pour ne pas avoir tous mes œufs dans le même panier.

En fait, l’artisan dont je parle est vraiment méritant et j’aimera bien l’aider… Sans me mettre dans l’embarras si notre relation se détériore (d’où l’idée de la SCI où j’ai 51%). Mais comme dit plus haut, je préfèrerai un partage foncier au départ mais je ne vois pas comment faire à cause de la problématique bancaire…

lachignolecorse · #5

Je crois qu’il faut s’en tenir à un apport financier de 51/49%. Ensuite la sci peut passer commande à l’AE avec des dispositifs de contrôle en faisant des devis auprès d’autres entreprises.

Pour le financement des 49% par l’AE, quel est le souci? Est-ce la sci qui emprunte et donc caution solidaire ou est-ce que chacun de débrouille?

L’inconvénient de l’apport en prestation ne me semble pas acceptable par la banque par exemple, comment voulez-vous leur présenter? De plus, s’il n’y a pas de de facturation, mais juste un échange de prestation contre un pourcentage de la sci, l’AE ne cotise pas (retraite, maladie).

Si vous voulez aider votre AE, lui confier l’entretien de vos biens est déjà un bon point. Et entre être méritant et être associé (compatible), cela me semble très différent.

J’ai le cas d’une amie qui a créé une sci il y a 2 ans, elle apportait le financement, son associé s’occupait des travaux (moyennant finance). Ils se chamaillent actuellement car celui qui s’occupe des travaux trouve que celle qui apporte le financement n’en fait pas lourd… toujours compliqué d’associer sur le long terme lorsque les prestations de chacun sont difficilement comparables.

Pierrot31 · #6

En effet lachignolecorse, plus j’y réfléchis et plus cela me semble utopique car comment mettre sur un même pied le travail et le capital. Cela sera certainement source de rancoeur d’un côté ou de l’autre à un moment. Surtout qu’un emprunt, ça dure longtemps et les gens/les envies changent pendant cette durée…

Du boulot, je lui en donne, il est économe. Il comprend parfaitement les modèles d’investissement locatifs mais le non accès au crédit le limite beaucoup dans une optique d’investissement…

GoodbyLenine · #7

Une manière de prendre en compte une bonne partie de vos contraintes pourrait être :
- constitution de la SCI avec au départ 99.9% pour vous et 0.1% pour lui;
- la SCI emprunte (largement grâce à votre capacité d’emprunt)
- la SCI le rémunère pour son travail, à savoir les travaux et le suivi des locataire;
- une fois par an (ou moins souvent), il vous rachète des parts, ou la SCI (à capital variable) émet de nouvelles parts qu’il acquiert, avec les fonds qui ont rémunéré sont travail pour la SCI (ou un peu plus, ou un peu moins), ceci jusqu’à ce qu’il arrive à un certain pourcentage max

Vous devrez cependant border autant que possible dès le départ (et ce n’est pas forcément simple…) :
- comment sa rémunération pour son travail sera évaluée (et si elle diminue au fur et à mesure que son % dans la SCI augmente)
- comment la valeur des parts sera évaluée (l’actif net comptable pourrait être une base, mais pas forcément idéale)
- le min/max de parts qu’il peut acquérir chaque année (par ex. 0/total de sa rémunération par la SCI)
- le pourcentage max qu’il pourra ainsi acquérir (par ex. 49%)
- ce qui se passera une fois qu’il aura acquis le "pourcentage max" de sa participation (continuera-t-il à être rémunéré pour son travail ou pas ?)
- ce qui se passera si la SCI veut dans N années refaire un emprunt, avec vous comme garantie
- ce qui se passe si l’un des 2 associés souhaite arrêter et sortir de la SCI

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