Investir dans une SCPI Malraux avec un crédit in fine…

Sella · #1

Bonjour,

Suite à la renégociation du prêt de notre résidence principale, la conseillère m’a proposé un rendez-vous pour rencontrer un conseiller de leur banque privé.
Par curiosité et pour avoir un autre avis sur notre situation, j’ai accepté.

Lors de notre rencontre, la première chose qu’il m’a dite c’est que nous allons être exposé fortement à l’impôt (ça je le savais). Il m’a donc parlé de parts de SCPI défiscalisantes financées par un crédit in fine associé à une assurance vie pour le nantissement.
Etant surexposé à l’immobilier, la proposition ne me semble pas la plus pertinente.

Caractéristiques :
• Rendement des parts : 2.2% brut
• Durée envisagée de détention entre 14 et 18 ans avec plus-value (selon lui) car le programme est de restauré ou transformé des immeubles situés dans des centres de grandes villes telles que Lilles, Lyon, Bordeaux…
• Il ne m’a pas donné les caractéristiques de l’AV (frais gestion, frais sur versement…)

Il m’a dit qu’il allait préparer un exemple chiffré et de mon côté je voulais comparer sa proposition à une épargne en utilisant une simple AV.
J’aimerais savoir si j’ai pensé à toutes les subtilités de la fiscalité pour que ma comparaison soit la plus juste possible.

J’ai pris une durée de 18 ans et les mêmes caractéristiques pour chaque AV.

Du côté des parts de SCPI défiscalisantes, j’ai pris en compte :
• L’économie d’impôt la 1eré année.
• Le gain par an des loyers net = (loyers - intérêts d’emprunt – assurance du prêt) * (TMI + CSG)
• L’AV avec versement mensuel = capital emprunté / 216
• L’éventuel impôt sur la plus-value lors de la revente des parts.

Du côté de l’AV, j’ai pris en compte :
• Versement mensuel = capital emprunté / 216 + intérêts d’emprunt + assurance du prêt.

Voilà, est ce que j’ai oublié une ou plusieurs choses ?

Mots-clés : défiscalisation, scpi

Dav41 · #2

Bonjour Sella,

Deux remarques :

1) L’objectif principal de la SCPI affiché par votre conseillère est une plus value. Comment estimer cette plus value ?

2) De plus, vous comparer vos scénarios avec la même assurance vie. Il est probable qu’en cas d’achat à crédit de SCPI, la banque ne vous demande de souscrire une AV maison qui est très nettement moins performante qu’une AV en ligne.

Boubouka · #3

Votre banquier est génial !

Il vous vend 3 produits maison : prêt in fine + AV + SCPI Malraux.

Sans oublier qu’il capte votre épargne et vous force a la fidélité pour longtemps.

Je suis prêt a parier que chacun des ces 3 produits est médiocre par rapport a des concurrent. La ou le génie de votre banquier va opérer, c’est quand vous allez croire que la combinaison des 3 est intéressante car évidemment vous êtes sensible a l’argument des impôts.

Une fois que la proposition est faite, ça serait intéressant de l’exposer ici. Il m’arrive parfois d’être mal inspiré dans mes intuitions

Sella · #4

Dav41 a écrit :
1) L’objectif principal de la SCPI affiché par votre conseillère est une plus value. Comment estimer cette plus value ?

C’est la question que je lui ai posé. Il m’a répondu très vaguement.

Dav41 a écrit :
2) De plus, vous comparer vos scénarios avec la même assurance vie. Il est probable qu’en cas d’achat à crédit de SCPI, la banque ne vous demande de souscrire une AV maison qui est très nettement moins performante qu’une AV en ligne.

Oui, c’est fait exprès. Je ne voulais voir que l’impact fiscal.

Boubouka a écrit :
car évidemment vous êtes sensible a l’argument des impôts

Ah non pas du tout. Nous avons déjà fais l’expérience avec un appartement en Borloo. Maintenant, je fuis ce genre programme ou du moins je suis très très prudent

Boubouka a écrit :
Une fois que la proposition est faite, ça serait intéressant de l’exposer ici. Il m’arrive parfois d’être mal inspiré dans mes intuitions

Quand j’aurais une proposition, je l’exposerai. Je pense que sur ce coup là votre intuition sera bonne.

J’ai déjà fait des calculs mais je voulais savoir si je n’avais rien oublié.

Sella a écrit :
J’ai pris une durée de 18 ans et les mêmes caractéristiques pour chaque AV.

Du côté des parts de SCPI défiscalisantes, j’ai pris en compte :
• L’économie d’impôt la 1eré année.
• Le gain par an des loyers net = (loyers - intérêts d’emprunt – assurance du prêt) * (TMI + CSG)
• L’AV avec versement mensuel = capital emprunté / 216
• L’éventuel impôt sur la plus-value lors de la revente des parts.

Du côté de l’AV, j’ai pris en compte :
• Versement mensuel = capital emprunté / 216 + intérêts d’emprunt + assurance du prêt.

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Investir dans une SCPI Malraux avec un crédit in fine…

#1 18/01/2015 16h21

#2 18/01/2015 17h01

#3 18/01/2015 17h35

#4 18/01/2015 19h00

Dav41 a écrit :

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Boubouka a écrit :

Boubouka a écrit :

Sella a écrit :

#5 18/01/2015 21h24

#6 18/01/2015 22h14

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carpediem a écrit :

#10 19/02/2015 11h25

#11 19/02/2015 23h04

carpediem a écrit :

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#12 20/02/2015 10h19

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