Location vide et meublée dans un même immeuble de rapport ?

Je ne vois pas ce qui pose problème hormis la répartition des frais qui sont commun aux deux activités. Une répartition au m² me semble logique.

Vous pouvez peut être demander par mail au service des impôts comment répartir la taxe foncière et les amortissements pour le LMNP. En général, j’ai la réponse dans les 48h maxi.

Je suis propriétaire d’un immeuble de 8 lots. Sur ces 8 lots, 7 sont loués nus, 1 est loué meublé (bientôt 6 nus et 2 meublés). Il n’y a aucun problème pour faire ça, les (bons) comptables ont l’habitude.

Les calculs pour les charges déductibles qui touchent la totalité de l’immeuble (par exemple les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, des travaux sur la façade / dans les communs…) se font effectivement au prorata de la superficie des logements meublés par rapport au total. Les travaux propres à chaque bien seront à prendre en compte séparément.

Par contre la valeur amortissable sera déterminée en fonction de la valeur du bien sur le marché (une estimation par une agence ou un notaire pourra vous être demandée) au moment du démarrage de l’activité.

Voici un exemple complet à partir de vos données, en supposant que vous achetez le 1er janvier

Les meublés représentent 30% de la superficie totale. Prenons quelques données supplémentaires :
- prix d’achat : 150000 €
- frais d’achat : 10000 €
- travaux : 150000 € dont 100000 € de travaux "communs" à tous les lots et 50.000 € rien que pour les meublés (dont 15000 € d’achat de meubles).
- intérêts d’emprunt : 10000 €
- taxe foncière : 2000 €
- assurance : 500 €
- frais de compta : 800 €
- valeur des meublés après rénovation : 50.000 € pièce
- loyers encaissés : 2550 par mois (3*500 + 3*350 pur les meublés) après 6 mois de travaux

Pour les logements nus, on aura comme charges déductibles, pour des loyers encaissés de 9000 € :
- travaux communs : 100000 * 70% = 70000 €
- taxe foncière : 2000 * 70% = 1400 €
- assurance : 500 * 70% = 350 €
- intérêts d’emprunt : 10000 * 70% = 7000 €
Soit un déficit foncier de 69750 € (dont 10.700 imputables sur votre revenu global)

Pour les meublés, on aura 6300 € de loyers encaissés et la déduction des éléments suivants :
- frais d’achats : 10000 * 30% = 3000
- travaux communs : 100000 * 30% = 30000 €
- travaux propres aux meublés : 35.000 €
- intérêts d’emprunt : 10000 * 30% = 3000 €
- taxe foncière : 2000 * 30% = 600
- assurance : 500 * 30% = 150
- amortissements : environ 3% de 80% de 150000 € soit 3600 €
- amortissement meubles : 15000/7 = 1430 €
Soit un déficit BIC de 67480 €

Sans oublier une réduction d’impôt de 800 € pour les frais de comptabilité si toujours applicable après le déficit foncier !

Voilà j’espère que cet exemple restera lisible. Il n’est peut-être pas tout à fait juste car je suis allé vite, mais sur le principe c’est comme ça que ça va se faire.

Dans le cas présent, il ne sera pas possible / pas avantageux de calculer la valeur amortissable en fonction de la surface, à cause des travaux… Si vous reprenez mon exemple (qui n’est pas forcément un cas irréaliste), en proratisant avec la valeur d’achat, on arriverait à une base amortissable de 45.000 € pour les 3 studios. Une fois les travaux effectués, la valeur n’aura plus rien à voir.

D’ailleurs, d’une manière générale non plus ça n’est pas avantageux de calculer ainsi.
En effet, avec l’achat d’un immeuble complet, le prix au m2 diminue, et le prix de revente à l’unité se fait à un tarif plus élevé.

Bonjour à tous les intervenants. Pour rebondir sur ce sujet, je me suis posé la question s’il était possible d’effectuer l’achat d’un immeuble via une SCI à l’IS pour les grands appartement et en LMNP pour les petits appartements de manière à bénéficier de l’amortissement et pour le LMNP de la fiscalité des plus-values du particulier. Quelqu’un a-t-il déjà effectué une telle démarche? La solution pourrait être un achat initial via la SCI à l’IS, un redécoupage des lots puis une vente à soi-même des lots de petite surface pour initier l’activité LMNP. La procédure semble lourde ainsi, c’est pourquoi je m’adresse à la communauté pour un avis sur le sujet.

Merci.

Mayalab a écrit :

je me suis posé la question s’il était possible d’effectuer l’achat d’un immeuble via une SCI à l’IS pour les grands appartement et en LMNP pour les petits appartements de manière à bénéficier de l’amortissement et pour le LMNP de la fiscalité des plus-values du particulier. Quelqu’un a-t-il déjà effectué une telle démarche? La solution pourrait être un achat initial via la SCI à l’IS, un redécoupage des lots puis une vente à soi-même des lots de petite surface pour initier l’activité LMNP.

Ma réponse :
Qui sera le propriétaire , la SCI en partie et vous en partie aussi ….?

Cela implique un achat , une copropriété avec plusieurs propriétaires , un règlement de copropriété pour les calculs de réfection de toiture , de ravalement etc ….

Connaissez vous les impacts d’une SCI Is en terme de plus value professionnelle ?

Tout ça pour gagner rien du tout car cela vous coutera plus cher.

Mon avis :
Un immeuble  doit être détenu par un seul propriétaire sinon vous n’avez pas compris la finalité d’un immeuble de rapport.

Soit vous placez l’immeuble dans une SCI IS , soit vous l’achetez en nom propre et vous acceptez le fait que certains puissent être loué en non meublé et de fait ne pas les amortir.

Il s’agit d’un calcul de rentabilité à faire sur la proportion de surface louable en meublé et non meublé.

Philippe

Bonjour à tous,

Merci d’avoir lancé cet échange.
Je suis dans une situation similaire avec ma SCI ou j’envisage de faire à la fois de la location nue et meublée dans le même immeuble.
Cependant je n’arrive pas à avoir les idées claires sur l’intérêt fiscal de faire de la location meublée dans la mesure ou ma SCI est soumise à l’IS…
Ai-je bien compris qu’il n’y a aucun intérêt car je serai soumis au régime réel ? ou je peux bénéficier d’une quelconque manière du régime Micro-Bic avec abattement de 50% des revenus concernant les revenus des meublés ?
Merci

Bonjour Siconarf,

Je me permets de déterrer le sujet. Je suis en cours d’acquisition d’un immeuble de 6 lots : 5 Studios actuellement loués nus + 1 local commercial. La mixité des catégories de revenus me posent problème.

Mon objectif est de passer les studios en meublés, soit après négo avec les locataires (via rachat des meubles + amélioration du confort), soit au moment des départs. Personnellement, le delta du cashflow entre des revenus BIC et des revenus fonciers est de l’ordre de 8k€ / an. Donc grosse question.

Prenons l’hypothèse que je passe 2 studios sur 5 en meublés en Juin 2018. Je vais donc avoir 33% des revenus (2 studios meublés / (3 studios nus + local commercial)) en BIC et 67% en revenus fonciers.

Donc sur 2018, je vais donc avoir une ventilation des charges à 33% sur BIC et 67% sur les venus fonciers. Mais concernant les amortissements, si on ne fait pas de travaux, vais-je devoir ventiler le coût d’achat (net vendeur + notaire + agence + courtier)  selon le ratio des surface ou je vais pouvoir prendre la totalité du coût d’achat comme base amortissable ? De plus, vais-je devoir (en réalité le comptable mais je préfère maîtriser les concepts)  appliquer un pro rata temporis pour 2018 ?

Concrètement, sur un coût d’achat de 100k€ en Juin 2018, sur un immeuble ou 30% des surfaces sont loués meublés, je vais devoir amortir 100k€ * 50% (juin à  dec)*30% des surfaces (à ventiler en composantes)?

Dans la même veine, à terme, lorsque les 5 studios seront en LMNP, vais-je devoir encore ventiler l’amortissement par le pro rata des surfaces ou je pourrai simplifier le calcul en prenant la totalité du coût d’achat ?

Merci de votre retour sur une question à 8k€ / an

Bonjour Bernard2k

Un grand merci. Non pas pour votre réponse précédente, mais pour l’apport inestimable que vous avez fait à ce forum. Parfois irrespectueux, mais toujours pertinent et argumenté.

J’ai relu le fil 2 fois. J’ai du lire des centaines de pages sur ce forum (je pense d’ailleurs avoir lu toutes vos réponses sur le LMNP depuis plusieurs mois). Et je n’ai pas trouvé la réponses claire et définitive quant à ventilation des amortissements (total ou pro rata des surfaces louées en BIC) et sur l’application d’un pro rata temporis.

Il est aussi possible que je ne comprenne pas les réponses des autres participants, pardonnez ma bêtise…

Non seulement les réponses figuraient dans le fil, mais c’est d’une logique élémentaire.

Sur la répartition des amortissements : on amortit un bien dédié à une activité. Est-ce que votre immeuble est dédié entièrement à votre activité de location meublée ? Non. Donc, vous avez votre réponse. il faut déterminer le prix des lots dédiés à l’activité meublée. Plusieurs façons de faire paraissent possible : demander au notaire de distinguer, dans l’acte de cession, la valeur de chaque appartement ; demander une évaluation d’expert ; ou pro-rata des surfaces.

Sur la répartition des charges. Est-ce que vos charges sont dues exclusivement à vos appartements louées meublés ? Si oui, elles sont prises à 100 % sur l’activité meublée. Si non, elles sont réparties entre la partie revenus fonciers et la partie meublée. Exemple : coût de l’expert comptable : 100 % sur le LMNP. Electricité des parties communes : pro-rata des surfaces.

C’est un peu comme si vous disiez : "habituellement avec ma femme on se partage les dépenses, mais sur la nourriture, même si on est deux à manger, j’aimerais bien que ça soit elle qui paie 100 %". La réponse est juste évidente.

Bonjour,

Je me permets de relancer le sujet car j’hésite à acquérir un immeuble mixte meublé / location nue. Il n’y a pas de copro.

J’ai lu attentivement le fil et ai posé la question à mon comptable.

Et il me dit "je peux le faire seulement s’il y a plusieurs lots identifiés au cadastre".

Je suis bien loin d’être un expert de ce genre de sujets mais comme certains ont eu cette expérience et qu’ils réussissent à la mener à bien, voici mes questions :
1) Avez-vous dans vos immeubles plusieurs lots identifiés au cadastre ?
2) Si ce n’était pas le cas, quelqu’un a-t-il une idée de ce qu’il faudrait engager et combien cela coûte ? (je pourrais demander au notaire mais ma confiance est… modérée)
3) Pensez-vous tout simplement que la réponse du comptable est à côté de la plaque et que je ferais mieux d’en changer ?

Cordialement,
Patator

Bonsoir, je me permets de poster ma première discussion.
Je suis nouveau dans l’investissement locatif.
Ayant acquérir une maison divisé en deux appartements.
Je viens de les mettre en location, un en location nue et l’autre en meublé à la demande du locataire.
Je suis auto entrepreneur à côté.
Ma question est simple, quel statut devrais-je prendre étant donné qu’il y a deux systèmes différents dans une seule maison divisé en deux ?
Comment puis-je déduire les charges notamment les quelques travaux et les meubles sur la déclaration ?
(Car il y a certains travaux qui sont pour les deux appartements)
Merci beaucoup d’avance pour vos réponses !
Bonne soirée
Léo

Il y a plusieurs options.

Déjà vous avez un logement en revenu foncier (location nu) et l’autre en revenu BIC (le meublé).
Concrètement, vous pouvez déduire les charges, ou déclarer un micro bic.

Par ailleurs, en meublé, vous pouvez amortir les murs, mais là, je recommande tout de même un passage par un comptable.

Et si au pire du pire, vous ne savez pas faire, déclarez tout en foncier.
Si vous n’amortissez pas, il n’y a pas de différence.

Mais louer en meublé sans amortir les murs, je trouve cela dommage!

Bref, au final, j’ai pas compris la problématique.