Transformer un hôtel en immeuble de rapport résidentiel…

Stocri · #1

Bonjour,

je regarde pour reprendre un hôtel en inactivité depuis 2006 dans une station de ski de Haute Savoie.
Mon objectif serait de changer la destination en habitation car autrement il faut rester en bien professionel (et on ne peut faire que max 7-8 chambres), qui dit ERP (etablissement recevant public dit mise aux normes handicapés + norme incendie…donc très compliqué dans une vieille batisse.
Je compte donc déposer un permis ou une DP pour changer la destination de l’hôtel en habitation.
Mon objectif serait de conserver une partie pour moi, et de faire:
- soit 5 chambres d’hotes et un gite (un petit T2 indépendant)
- soit 4 petit T2 indépendant
L’idée c’est d’avoir une belle propriété a la montagne et d’en rentabiliser une partie (très facile a louer - ski au pied)

Un porblème majeur de cette batisse de 320m2…il n’y a que 2 places de parc…donc impossible de diviser et de vendre par lot car impossible de créer du parking.

Ma question est: est il possible de changer la destination (hôtel en habitation) et de se lancer dans de la location saisonniere en chambre d’hôte ou petit meublé sans faire de division?
L’opération peut être rentable et c’est aussi un placement plaisir même si cela serait beaucoup plus rentable de vendre a la découpe.
Dois je parler au moment du permis a la mairie de l’idée de chambre d’hôtes (je crois que la Mairie aimerait conserver des capacités d’hébergement)?
Au final c’est un bien avec un prix d’achat intéréssant (pour la montagne) avec beaucoup de travaux. Cela me permettrait de faire du LMNP et de ne pas payer d’impôts dessus et en financant une résidence secondaire de qualité

Merci pour vos retours
christophe

Mots-clés : immobilier

DDtee · #2

- Le service urbanisme de la mairie (ou agglo ou communauté de commune selon le cas) doit vous confirmer la possibilité d’accepter un tel projet. En effet, pour créer plusieurs logements l’absence de places de parking peut notamment poser problème face au PLU (création de taxes parking ?)
Il me semble que vous aurez les mêmes contraintes que pour une division… un coup de fil devrait suffire pour avoir l’information.

- Renseignez bien vous sur les coûts de transformation qui peuvent vite être très élevés 5/6 logements, c’est très différent de quelques chambres d’hôtel… Je pense par exemple aux colonnes montantes ERDF…

Stocri · #3

Oui je vais demander a la mairie…mais a la fin je ne souhaite pas créer de logement indépndant car sinon cela est sur que cela ne sera pas accepté.
je veux louer des parties de l’immeuble mais si je vend, je devrais vendre l’ensemble en entier.

J’avais transformé une maison en 4 appartements et effectivement je me souviens que le devis ERDF était important

Si je ne divise pas - je comptais tout garder sur le même compteur électrique (a voir suivant la puissance)

Si je reste sur des chambres d’hote c’est sur que je garde qu un compteur électrique…même pour un gite cela devrait passer.
La question est: a t’on le droit de louer des petits meublés (type gite) sans diviser?

Guillaume33 · #4

Juste pour info, la taxe parking a été supprimé depuis le début de l’année.

Donc soit vous pouvez fournir un emplacement sur votre terrain, soit vous sous-louez dans un rayon proche un parking, soit…ça va être très difficile de créer des lots.
Sauf si dans la commune les gens décisionnaires sont sympas

Discret · #5

Bonsoir Stocri,

Pour vous répondre, un cabinet d’avocat a publié un point très intéressant sur l’obligation des emplacements de stationnement dans la délivrance d’un PC. Comme le signalait Guillaume33, la taxe (PNRAS) a été supprimée depuis le 01/01/2015. En revanche, il existe des dérogations. Et parmi ces dérogations, "la transformation à usage principal d’habitation d’un immeuble existant". Ce qui pourrait être votre cas et vous laisserait une marge de manœuvre.

Voici la source : http://www.riviereavocats.com/upload/do … RAS%20.pdf

Par ailleurs, le sujet avait également été abordé ici : https://www.investisseurs-heureux.fr/t7698

Stocri · #6

Merci pour ces informations précieuses. il semblerait que ces dérogations ne sont applicables que pour les communes de plus de 15000 habitants
Ordonnance n° 2013-889 du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logement | Legifrance).

Donc pour moi il ne semblerait pas que l ’on puisse déroger au PLU plour le stationnement.

Cordialement,
c. carli

Guillaume33 · #7

Merci pour l’info Discret accompagnée des textes de lois précis.
Je connais le cabinet Rivière, des avocats sérieux à Bordeaux spécialisés dans le droit immo…

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