Investir dans un immeuble de rapport dans le Sud de la Drome…

yannickinlive · #1

Bonjour

Je reviens vers vous car j’ai visité un nouvel immeuble qui se compose de 3 T2 + 1 Local commercial

- 1 T2 occupé (rafraîchissement a faire le jour ou elle part (peinture)
- Local Commercial

Etage
- 2 T2 duplex (dont 1 a faire, montant des travaux: 10000€) 52m² chacun . Valeur locative 400€ / appart

Le locataire du local commercial a fait tous les travaux pour le transformer en magasin (parquet chauffant; ouverture de porte d’entrée automatique …
il a un loyer bloqué a 200€HT / mois le temps du bail de 9ans (reste 7ans)

Pour l’instant les compteurs d’eaux sont separés mais pas l’electricité (un compteur pour le local commercial et un pour les 3 apparts avec sous compteur)

Pour la toiture est en bonne etat mais il y a que des tuiles, pas de tole …
montant de la TF: 650€

Le prix 165 000€

Je voudrai lui en proposer 150 000€ sachant qu’il est sur un autre projet et qu’il a besoin de liquidité
ce qui donne sur rendementlocatif.comm

En comptant juste 1400€ de rentré
un rendement de 10,3% en loi Borloo 30%
et d’un CF de 343€

Le Local Commercial me plomb la rentabilité. En cas de renouvellement de Bail, de combien je pourrai l’augmenter?

Sinon il pourrait vendre juste les 2 apparts de l’étage 80 000€ mais il faudra qu’il fasse une co pro (je connais pas le prix)

Merci de me dire ce que vous en pensez

Bon Week end

Mots-clés : demande d'avis, immeuble de rapport, investissement locatif

toudoucement · #2

Il faudrait savoir dans quel type de localité et de quel type de local commercial il s’agit avant de dire qu’il vous plombe la rentabilité.
dans beaucoup de petites villes avoir un locataire pour un local commercial est déjà une chance,le pousser à partir sans garantie d’en retrouver un est un gros risque.J’aurais plutôt tendance à vouloir le fidéliser parce que pour le coup,votre rentabilité serait plombée définitivement.

yannickinlive · #3

Merci pour votre reponse rapide

C’est une petite ville 2 257 hab

Pour le local il fait 55m² c’est un magasin de location vente de materiel d’escalade

Je pense que c’est un local qui peut se louer dans les 350 - 400€

Merci

Coomberge · #4

Sur quel(s) critère(s) vous basez-vous pour une telle estimation ?

Avez-vous procédé à une analyse approfondie de la communauté et de ses avantages/inconvénients ?

yannickinlive · #5

Merci pour votre réponse

Je connais les prix qui se pratique dans ma ville, je suis également commerçant

le prix est peu cher car il a investi énormément de travaux. A la base c’était un garage (habitation)

Malgre ce loyer je suis quand même en autofinancement si je me trompe pas dans mes calculs

Est il intéressant de faire comme Régime fiscal d’imposition du borloo 30%
quel regime utilisé pour le local commercial?

Merci

toudoucement · #6

La question n’est pas de savoir combien ça peut se louer mais si vous retrouverez un locataire si vous poussez le votre à partir.

yannickinlive · #7

il reste 7 ans sur le Bail, et le loyer est bloqué car il a fait les travaux (rédigé par avocat)

Le problème n’est pas trop la.

Je cherche plutôt à savoir si mes calculs sont bons et que l’affaire n’est pas trop mal

Local Commercial: 200HT
T2 : 350
T2: 400
T2: 400

total 1390

actuellement je suis locataire dans un petit T3
est ce plus avantageux fiscalement d’habité un des T2?

Merci

Guillaume33 · #8

Bonjour,
La rentabilité me semble un peu juste (mais je suis très exigeant ! ), il faudrait négocier davantage.
Ce qui me gène c’est que les compteurs électriques ne sont pas individuels.
Si vous voulez les séparer, il faut obtenir le Consuel (donc être aux dernières normes électriques).

Pour moi, il ne faut surtout pas s’amuser à "sortir" le locataire du local commercial. 200 €/mois c’est mieux que zéro. Relouer un local commercial dans un bourg de 2300 habitants est loin d’être évident…

Le Borloo ancien n’existe pas pour les locaux pro, donc déclaration au réel sur la même 2044.
Pas d’apport, faites un crédit total et vérifiez votre rentabilité réelle sur le long terme avec ce simulateur :

Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier

Tenez nous au courant !

yannickinlive · #9

Merci pour votre reponse
Les chiffres dans mon premier message sort de rendementlocatif.com

parcontre je ne peux dissocié dans la meme simulation, le borloo et le local commercial

a 150 000€ je veux que les compteurs soit dissociés

10% en net la 2 eme année c’est pas bon?
Merci beaucoup

Guillaume33 · #10

10% net c’est pas mal du tout mais faut aussi voir sur toute la durée du prêt…
Par contre vous croyez vraiment que le vendeur va séparer les compteurs électriques avant la vente?
Vu la complexité administrative et technique que ça demande, j’ai un doute.

yannickinlive · #11

Connaissez vous le montant pour installer un compteur EDF?

Je pense que s il veut vendre il a tout interet.

Faut il que je prenne le pack premium sur le site de rendeme,tlocatf.com pour voir vraiment la rentabilité

Merci

Guillaume33 · #12

Vous verrez il ne le fera pas…il risque de devoir refaire toute l’installation électrique pour obtenir le Consuel.
Pour le pack premium, c’est à vous de voir.
Investir 9 € pour vérifier en entrant l’intégralité des données me semble pas délirant.

yannickinlive · #13

Merci encore pour vos réponses

Je viens de prendre le pack premium

Je n’arrive pas a trouver pourquoi j’ai une hausse des impôts a la 7eme année qui me plomb le CF

6 18 000€ 9 767€ 25 967€ 14% 2 279€ 1 591€ 1 514€
7 18 000€ 15 637€ 31 837€ 30% 3 912€ 3 224€ 2 424€

Pourquoi le revenu foncier double et donc me fait passer a 30% sur les impots

Desolé, je suis nouveau

Merci

Edit: Je viens de comprendre: c’est le Booloo qui se fini et donc me fait changer de tranche

Guillaume33 · #14

Bonjour,

Oui en effet votre engagement avec l’Anah est logiquement de 6 ans, donc le simulateur en tient compte. Mais vous pouvez tout à fait prolonger la durée du Borloo, il faut signer un avenant avec l’Anah.

Au plaisir.

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