Construction d'un immeuble de rapport de 5 appartements…

Bonjour,

Cela semble être un bel investissement, avec une bonne rentabilité.
Je ne connais pas la demande dans votre commune, mais généralement la demande est forte pour ce type de bien (neuf, T3, petit jardinet pour manger dehors sans trop d’entretien…).
Dommage vous n’ayez pas eu assez de place de faire de garage, mais c’est un détail.

Qu’appelez vous "faire l’intérieur par nous même" 300 m2 c’est grand et cela peut-être long…
Vous avez un report de financement de quelques mois ?

Pourquoi le choix du gaz ?
A priori en RT 2012 des radiateurs caloporteurs/coeur céramique apportent un bon confort, coûtent moins cher et surtout évitent l’entretien en locatif.

Bonjour zazasln,

C’est un super projet avec une belle rentabilité bravo

Mais comment arriver vous à contruire un tel projet de plus de 300m² a un cout de construction viabilisation inclus de moins de 600€/m² avec les normes RT 2012.

Je suis preneur de conseils.

En tout cas chapeau…

Bonjour zazasln,

Beau projet au demeurant rentable.

Pourquoi le choix d’une chaudière à condensation ?

Au vu de la perf. énergétique en RT2012, perso. j’aurais préféré installer une PAC air/air individuelle servant tant au chauffage qu’à la production d’ECS.

Dans le même ordre d’idée, j’installe sur le toit le mieux orienté des PVs en lieu et place de la couverture en bac acier pour chaque logement.

D’expérience en location, je n’aime pas les toitures plates toujours sources d’ennuis à moyen / long terme.

Je viens de lire votre présentation (je vous souhaite par ailleurs la bienvenue sur ce forum) et je vois vos objectifs pour lesquels je vous félicite. J’apprécie et j’aime voir un jeune qui en veut !

Bonnes réalisations.

P.S. :
- ils sont pour rien les terrains par chez vous … moins de 50 € / m2 …
- votre coût de construction au m2 est lui aussi très bas … avez vous pris en compte les dépassements de budgets (pour le neuf on tourne en général à 15% de surcoût) ?
- j’ai commencé par l’immobilier ancien puis je suis passé il y a dix ans aux maisons passives car tout bien compté et au vu de l’évolution actuelle et prochaine des exigences énergétiques, je ne veux plus avoir de patrimoine immobilier ancien, ce dernier sera à mon sens bien plus difficile à revendre avec plus-value au fur et à mesure de l’émergence des maisons passives …

Dernière modification par Angus (03/03/2015 17h03)

Bonjour Zazasln,

Je rejoins certains commentaires, quels sont vos coûts de viabilisation:
- raccordement ErDF/GrDF?
- raccordement Orange?
- raccordement AEP + compteurs?
- raccordement assainissement + taxe assainissement?

Par ailleurs, c’est une remarque personnelle, je ne suis pas fan de votre architecte: l’espace ouvert côté jardin est… la cuisine! en plus de ce côté on verra l’escalier et ses marches en retour. La cuisine ouverte, très à la mode, mais n’oubliez pas son utilisation: où mettez vous les rangements alimentaires et ustensiles? Après LV, cuisson, évier et réfrigérateur, quelle place reste-t-il?
Absence d’abri de jardin: où iront les outils du jardin? la tondeuse dans le salon?
A minima vous pouvez prévoir un placard sous l’escalier, ce sera déjà un débarras car votre RDC manque de rangements.
Si la profondeur du WC le permet, mettez votre lave main en face de la cuvette, vous pourrez installer un rangement auprès du WC après la conformité "handicapés".
Dernière remarque au passage: où sont vos boîtes aux lettres?

C’est une somme de détails qui font au final la qualité du logement.

J’ai fait ces quelques remarques au passage en espérant vous aider, vous avez peut être déjà anticipé certaines.

bonjour,

votre combo chaudière à condensation + ballon thermodynamique, n’est pas franchement top selon moi.

La chaudière à condensation, c’est très bien par rapport au coût.
Mais le ballon thermodynamique (une PAC en fait) beaucoup moi, surtout dans votre cas puisqu’il est nécessaire de le brancher sur l’extérieur (directement ou via la vmc, ce qui est franchement mieux), ce qui a tendance à coûter plus cher.

En lieu et place de ce dernier, j’aurai mis du solaire thermique pour l’ECS. Le coût n’est pas démentiel surtout pour vous, la frontière étant toute proche, de plus en posant les panneaux en encastrés dès le départ vous faites de l’économie en couverture, peu certes.

Avec chaudière à condensation + ballon solaire vous êtes ok pour la RT2012.
Dans votre cas, j’aurai aussi ajouté un poêle à bûche dans le salon, pour le côté énergie mais aussi (et surtout) pour le cachet.

L’aeroblue n’est pas forcément indispensable, si les murs sont bien maçonnés (mais je ne connais pas la porotherm suffisamment).

Si vous voulez continuer sur la technique btp, on peut, mais par MP. C’est un peu hors du cadre du forum.

Douai est en zone pinel B1,avez vous pris en compte cette possibilité?
D’autant qu’en neuf vous n’aurez pas de déficit foncier.

edit: vous êtes bas sur les tarifs des sols

Bonjour,

Bravo pour votre projet, les plans semblent bien. Pour ma part je trouve l’intérieur pas mal, c’est pratique d’avoir la cuisine qui donne sur l’extérieur: on peut manger dehors plus facilement et pour le côté salon le fait qu’il ne soit pas collé à la baie vitré cela évite de toujours devoir fermer les volets quand on regarde la télé…

Par contre je suis un peu étonnée de vos questions sur la fiscalité de vos futurs revenus fonciers, généralement on calcule ça avant

En tout cas on ne peut pas répondre à cela sans connaître votre situation actuelle (TMI)
mais oui vous devrez payer les cotisations sociales (15,5%)
n’oubliez pas dans vos calculs les taxes foncières

est-ce que vous allez gérer ces biens vous-même?

Concernant les impôts vous aller payer votre pourcentage de TMI + 15.5% de CSG CRDS.

L’inconvénient en neuf , c’est que aucun matériaux n’est déductible les deux premières années suivant la construction ( la date prise en compte et l’attestation de fin de chantier déposer en mairie ) .

Bonjour,

Attention à la teinte de votre enduit foncé: le coefficient d’absorption du rayonnement solaire ne devrait pas dépasser 0.7 vu la surface significative qu’il représente. Sinon risque de micro fissures à cause de l’énergie captée par forte luminosité.
De plus un enduit foncé "marque" facilement pendant sa prise si les conditions d’application ne sont pas optimum (taches plus claire,…).
Enfin le pire, une trace se voit immédiatement (même le passage de la main) et ne partira jamais car le grain est modifié.

Plus d’infos:

http://www.ffbatiment.fr/federation-fra … TICLE=1114

A votre place je choisirai a minima un gris clair.

Bonjour à tous
Permis accepté ce jour  enfin je suis super content !

Bonjour,

Quelques remarques constructives (enfin, si on peut dire, car c’est vous qui aller construire) :

- COS1 : négatif, la notion de COS n’existe plus ; du coup si la régle de hauteur du document d’urbanisme le permet, vous auriez interêt à prévoir une structure évolutive pour par ex rajouter un/des niveaux…
- En plus des taxes évoquées supra, n’oubliez pas la TA, la RAP, la taxe de stationement (si le permis n’était pas déposé et accordé j’aurais pu vous donner quelques trucs pour éventuellement les minimiser si cela n’a pas été prévu) ; sur 300m2 cela peut faire "mal" mais vous pouvez demander un échelonnement des paiements.
- La définition des rez de jardin n’est peut être  pas tip top ; en fait l’expérience montre que les locataires de collectifs ne sont pas souvent des jardiniers en herbe même lorsqu’il faut tondre seulement 20m2 et cela devient vite le bazar ;  j’aurais tendance à conseiller de ne faire que des terrasses et balcons ; d’ailleurs au pire ceux du bas font des barbecues, mettent des poules (…) et ceux du haut se plaignent puis déménagent. Au pire…

Et je suis également étonné de vos prix au m2 / RT 2012 (bis) : je suivrais vos retours avec grand interêt merci d’avance.

Cordialement,

X

Merci à tous ca fait plaisir d’avoir des encouragements

- Concernant les jardinets j’avais pensé à faire une terrasse à la place de la pelouse effectivement car j’ai peur que les locataires entretiennent pas le jardin et que ca devienne une prairie lol
ce sont des duplex donc les locataires du bas sont les memes que du haut

- Pour les parkings j’ai la place de les faire sur mon terrain pour éviter la taxe parking a la mairie qui est de 8000/appart

- Pas mal de personnes sont etonnés du faible cout au m2 c’est vrai mais quand on évite de prendre des entreprises c’est pour réduire les couts

Felicitations pour le permis! Et je vais moi aussi suivre ce dossier avec curiosite et interet car je dis tous les jours que plus de 1000 euros du m2 c’est delirant! un constructeur de maison bien connu , le bati lui revient a 400 euros du m2 FINI , la dessus il rajoute ses employes, sa marge, ses assurances.. Ok, tout le monde doit vivre.. mais lui facture 1200 euros du m2 en rt2012.. Donc une marge x3!