Investissement dans un immeuble mitoyen à Besançon ?

Bonjour,

Un achat de 180 000 avec 100 000 de travaux, soit 280 000 en tout, pour un loyer mensuel de 1800 euros, cela revient à 7,7% de rentabilité brute (21 600 / 280 000). Je n’ai jamais acheté d’immeuble, mais pour un petit immeuble (150 k tout compris) la règle est de 10% brut. Et pour un investissement plus important, tel 280 K, on peut même viser plus haut car les investisseurs sont plus rares.
Bref, à votre place je laisse tomber, et je me concentre sur une petite affaire pour "me faire la main", avant de voir plus grand.

Rastignac

A Besançon, 10% brut pour un immeuble en centre ville cela fait un moment que je cherche et il n’y a pas.

Dans le projet, pour avoir visiter beaucoup d’immeubles, la location de la cave me laisse sceptique car les caves du centre sont très humides et les frais pour les rendre aménageable sont lourds.

Vu la description, je pense que c’est un immeuble situé côté Tarragnoz. Attendez les devis de travaux avant de faire une offre et bonne continuation dans votre projet.

Carpediem

Petites objections… totalement inutiles !

1/ Le rendement de 7,7 % brut est très faible pour un immeuble à 280K. Qu’il soit dans le centre de Besançon ne change rien à l’affaire. Demandez à des spécialistes comme ZX-6R, Philippe30 etc.

2/ Le montant des travaux, 100 000 euros, est très élevé pour une investisseuse qui a juste l’expérience d’un studio. C’est en soit un motif d’annulation du projet, à moins qu’un ami expert vienne vous aider. Et encore, moi j’annulerai quand bien même il y aurait 10% de renta brut.

3/Le mélange des genres, (c’est pour ma résidence principale et j’y gagne sur le loyer) entre utilité personnelle et investissement n’est jamais bon, cela provoque souvent des ratages, sur ce que j’ai vu dans mon entourage. Soit on se fait plaisir, soit on investit, mais alors ce n’est pas le même cahier des charges. C’est un peu comme la carotte fiscale, ceux qui ont voulu du scellier à tout prix s’en mordent les doigts.

4/Le montant de l’investissement, 280 K, est important : si vous vous ratez, vous êtes bloquée pour longtemps, dans un marché baissier… on en revient à la rentabilité. De plus vous avez géré un studio, donc je suppose un montant d’environ 50K, là on est sur d’autres niveaux. Nerveusement, c’est plus difficile.

5/ Votre situation professionnelle : à 34 ans, le temps de prendre des responsabilités et des promotions, vous vous chargez d’une très grosse quantité de travail, qui va vous prendre beaucoup d’énergie. Cette énergie ne serait-elle pas plus utile pour passer un diplôme, apprendre une langue étrangère, vous amuser, ou même, soyons audacieux, faire un investissement à forte rentabilité ?

6/ Vous allez habiter près de vos locataires, en terme de sécurité psychologique, ce n’est pas le top, alors que vous menez une carrière et que vous avez une vie privée.

Conclusion :
Je prendrai un vrai immeuble de rapport à 3 ou 5 km de Besançon avec 10 ou 12 % de renta après négo, pour 120 ou 150K et 25K ou 40K de travaux. Pour faire un vrai investissement rentable et formateur, et puis après je m’offrirai une belle résidence principale pour vivre, soit comme locataire soit en propriétaire.

Rastignac

c’est un gros investissement pour pas grand chose.. (c’est mon avis, pas forcement la verite!)

zone classee: tous les travaux couteront bien plus chers, les delais seront bien plus longs.. mais vous pouvez parfois demander une prise en charge de quelques points par la municipalite..

mais 280000 euros tout inclus.. pour un retour de 1800 ou 2000 ( si pas habite!) ou 1200 RP .. je crains que ce ne soit vraiment pas rentable sur le long terme..

et 40000 euros pour renover 200 m2 c’est soit beaucoup ( si pas grand chose a faire) soit tres peu (si tout est a refaire).. combien de devis ont ete faits? je table toujours sur 3 devis de 3 artisans differents, et je fais une moyenne de prix!

pour exemple, le dernier que je viens d’acheter ( pas dans la meme region), achat fai 240000, 10000 euros de travaux ( une cuisine et une salle de bain a refaire, plus 10 fenetres a remplacer par du double vitrage),
rapport 2550 par mois sur 5 appartements .. la, c’est jouable, et meme si je me garde un appart, c’est encore jouable!

un immeuble ne s’achete pas selon l’estimation des m2 ou d’un agent immo..

un immeuble c’est montant des loyers x10 si pas trop de travaux.. dans votre cas, la seule "marge" c’est l’achat, car apres les travaux faut les faire faire!

en tout cas bravo pour la synthese du projet, lisible, clair, detaillee, ce qu’on attend d’un pro! ;-)

Bonjour à tous,

J’ai une petite remarque à faire sur une ville comme Besançon.

Ne risque-t-elle pas de souffrir des réformes à venir ?

- Réforme territoriale : perte du siège de région et d’un certain rayonnement au profit de Dijon, et surtout perte des services départementaux (suppression des départements à l’horizon 2020)
- Rapprochement (fusion?) des universités de Bourgogne et de Franche-Comté (quand on sait l’importance des étudiants à Besançon).

De plus, la nouvelle gare TGV est un désastre au niveau fréquentation, étant beaucoup trop éloignée de la ville, donc il n’y a pas grand chose à attendre de cette infrastructure.

J’aime beaucoup Besac, mais son avenir (et celui des prix de son immobilier) est trop incertain.

Bonsoir,
Je rejoins un peu Rastignac sur la proximité avec ses locataires. Pour moi il faut éviter de mélanger les genres. Séparer la vie pro du perso, séparer votre habitation et celle de vos locataires.
Ils sauront venir frapper à votre porte au moindre petit soucis…ça va vite vous gonflez croyez-moi !
"Je regarde par la fenêtre, ah tiens la proprio rentre du boulot ! Chouette je lui saute direct dessus, les piles de mon détecteur de fumée son HS "

OU alors "Purée la proprio vient de changer sa bagnolle, pas mal l’Audi Break toute neuve, normal avec tout ce que je lui file en loyer"

Vivons heureux, vivons caché !

A moins bien entendu de ne pas dire que vous etes la proprio..Mais dans ce cas, il faut monter une sci et faire attention a ne pas "vendre la meche"..

Clairette a écrit :

C’ est effectivement un élément que j avais en tête mais que je n ai pas repris dans mon petit expose.

Bonjour,

Dijon serait la nouvelle préfecture de région Bourgogne / Franche-Comté, au détriment donc de Besançon.

Peut-être faut-il intégrer ce changement durable dans votre analyse du marché bisontin ?

Cdlt,

doug

Bonsoir,

Les choses ont en effet un peu évolué depuis ce post.

Je n ai pas donné suite à ce projet, pour plusieurs raisons :
- le coût des travaux : après estimation plus précise, le montant des travaux était effectivement trop important
- l immeuble étant en zone "risque falaises", il était impossible de créer les 2 logements envisageables
- une offre au prix venait d’etre proposée aux vendeurs, et il n’était pas question pour moi d’acheter au delà de la limite que je m étais fixée.

J ai donc repris le marathon des visites, et la j’ai justement en vue un bien plus accessibe, qui correspond à mes critères de prix et de localisation.
Pas tout à fait aux fameux 10%de renta brute, mais ça mérite quand même d’y regarder de plus près : affaire à suivre !

Oui j’alimenterai la discussion quand certains points seront précisés.

A ce sujet, nous avons prévu une rencontre des IH ce vendredi :
dans le mail vous avez confirmé votre présence, mais en complétant le Doodle la date du 17 n’était pas cochée… Pouvez vous me dire ce qu’il en est ?

Bonjour Clairette,

Mon opinion, est qu’il sera très difficile, d’obtenir une rentabilité sur une ville comme Besançon.
Les prix de vente y sont trop élevés, et les taxes foncières aussi.

Pour ma part je suis natif de Besançon, mais j’ai renoncé à y investir, principalement à cause des taxes foncières, qui sont les plus chères de toute la région.

Il y a autour de la boucle, ou dans les départements voisins, de meilleures opportunités.

Vous prévoyez de faire un peu de travaux vous même, ou de tout faire faire ?

Cdt,

Suis assez d’accord ,apres le risque dans les petites villes est ce vraiment un risque? Les gens devront toujours se loger et les aides au logements seront toujours là surtout si la petite ville est sinistree dans l’avenir , sinon imaginez le nombre de sans abris! La france a toujours fait ansi quelques soient les gouvernements.
Par contre pour la taxe fonciere c’est vrai que c’est un problème , là j’ai des exemples d’une petite ville sur laquelle je lorgne la TF esttrès elevee mais les rendements en locatif sont élevés aussi donc pour moi cela compense , difficile de tout avoir . Pas trouvé encore  fort rendements et taxe foncière faible . Je suis de toulouse et pour l’instant pas envie d’investir dans un cash flow negatif mais je reste a l’affut pour les bonnes affaires…