Investir dans un immeuble de rapport dans le Sud-Ouest : vos avis ?

Marcus1 · #1

Bonjour,

J’ai 30 ans, marié, pas d’enfants TMI 14% et je souhaite acheter un premier immeuble de rapport dans le Sud-Ouest.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble sans ascenceur, 160m² sur 4 étages
- 3T1bis et un local commercial
- revenus annuels HC 16200 Euros (2 des loyers des T1bis sont en dessous du prix du marché)
- prix 174 000 Euros FAI
- travaux 10 000 Euros (parties communes à rénover)
- taxe foncière 1500 Euros (donc assez faible)
- compteurs individuels, la toiture semble OK, le dernier appart aurait bien besoin d’être rénové (mal agencé) mais le locataire s’en contente.

L’emplacement est très bon et permet louer facilement. Je suis un peu plus inquiet pour le local commercial mais à priori ça part en qqs mois.

FINANCEMENT DU BIEN

- Banque, à 100%

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP (avec qqs difficultés à prévoir car les actuels locataires ne veulent pas en entendre parler).
- Pour le local commercial je ne sais pas quel régime adopter, il est occupé actuellement.

Mes questions : L’affaire vous semble-t-elle intéressante, sur le papier du moins ?

Mots-clés : avis, immeuble, premier achat

Marcus1 · #2

Si j’essaie de prendre un peu de recul, voici mon analyse :

- pas assez de travaux
- rendement brut de 7.98% peut mieux faire
- rendement net de 6.25% (en moyenne)

Cashflow positif cependant (+150 Euros les 8 premières années) si on fait l’hypothèse que je passe tout en LMNP. C’est pas mal mais je pense que je dois faire mieux sur un immeuble.

Je pense faire une proposition à 150k (le CF passerait à 300 Euros/m) même si je pense qu’elle ne sera pas acceptée.

Guillaume33 · #3

Bonjour,
Oui effectivement la rentabilité me semble un peu juste mais avec une bonne négo pourquoi pas.
Pour la taxe foncière, que vous qualifiez "d’assez faible", moi je dirais plutôt qu’elle est normale (grosso-modo 1 mois de loyer encaissé).
Méfiez du local commercial, vérifiez bien l’environnement, si dans la rue il y a des locaux vides, méfiez-vous encore plus !
Je suis étonné d’un CF positif de 150 € avec cette rentabilité, vous empruntez sur une très longue période je suppose? Ou alors vous mettez un apport? (ce serait dommage fiscalement surtout avec les taux actuels )
Pouvez-vous nous préciser le nombre d’habitants de la ville et le département car je crois connaitre le projet…
Au plaisir

Marcus1 · #4

Merci pour cette réponse.

- Cet immeuble est en Ariège dans la plus grande ville du département.
- J’ai observé dans la même rue 1 autres local commercial vide (mais il est plus en retrait).
- J’ai fait mes simulations en empruntant sur 20 ans, ne réglant moi même que les frais de notaire.

Si je vous comprends bien le seul critère à retenir serait, en fait, d’avoir un CF positif ?

Iqce · #5

Bonjour,

Concernant la bail commercial, je vérifierais également la stratégie éventuelle de la ville : le PLu peut en effet interdire le changement de destination (cf code de l’urbanisme) par ex pour éviter que le centre ville se dépeuple par absence de commerces.
Auquel cas je me poserais des questions à votre place.

Concernant l’achat immo en province, voir également si ce genre de Cne est conforme à la loi SRU ; souvent ce n’est pas le cas et vu le foncier dispo il est facile pour les élus de promouvoir un programme immo qui va "vidanger" les T2 et T3 des investisseurs, T2 et T3 qui sont souvent ce qui fait le plus défaut en Province cf pyramide des âges et obligation de mixité intergénérationnelle des lois Grenelles…
Auquel cas je me poserais encore des questions…Surtout qu’en province le tarif des loyers secteurs privé secteur privé pour faire simple est en général kif kif, et que le récent est aux normes en parfait état etc

C’est pour cela que certes sur les grandes agglo c’est moins rentable, mais bien moins risqué, je peux développer mais faisons simple.

DDtee · #6

Je rejoins l’opinion de @Guillaume33, il faut être méfiant sur les locaux commerciaux. En dehors des emplacement n°1 les risques de vacances sont aujourd’hui assez importants…

Le CF positif n’est pas le seul critère, mais il signifie que c’est le(s) locataire qui paye l’acquisition pour vous et qu’il vous reste de l’argent pour les imprévus, des travaux, investir ailleurs ou des hausses de charges, d’imposition… qui surviendraient durant la vie de votre investissement.

Guillaume33 · #7

Oui en effet le cashflow positif montre que c’est votre locataire qui fait l’effort de remboursement.
Le gros intérêt aussi d’être en CF +++ c’est de pouvoir multiplier le nombre d’investissement locatif…
A défaut à chaque nouvel investissement votre "reste à vivre" diminue, ce qui rapidement va bloquer votre banquier.

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