Investir dans un local commercial occupé par une épicerie (de nuit)

Investisseurdebutant · #1

Bonjour à tous,

actuellement en recherche active d’opportunités d’investissement, un agent immobilier avec qui j’ai noué de bonnes relations me propose l’affaire suivante :

- Un local commercial de 44 m² dans la ville de Montpellier, dans le quartier Hôpitaux-Facultés, plutôt résidentiel avec notamment de nombreuses résidences étudiantes, occupé par une épice-alimentation générale depuis juin 2014.
- Le local est loué pour 950€ HC indexé sur l’ILC+ 150€ de provisions, les charges et la taxe foncière étant payées par le locataire. Le prix négocié est de 108000€, soit une rentabilité brute de 10,5%.
- Un élément important est que le bail a été signé en juin 2014, mais qu’une cession de bail a été effectué quelques mois plus tard, en novembre, par la locatrice au bénéfice de deux personnes, dont un membre de sa famille, pour 15 000€. Ces 2 personnes ont 25 ans et 23 ans, ce qui me parait à la fois très jeune et plutôt sécurisant sur leur capacité à se battre pour faire fructifier leur investissement.

N’étant pas particulièrement familier de ce type d’investissement, je me permets de vous poser les questions suivantes :
1. Y a-t-il des personnes dans le forum qui louerait leur local à ce type d’épicerie? Quels seraient vos retours d’expérience? Quels sont les risques à prévoir, ou éventuellement les atouts de ce type de location?
2. Le fait que la cession de bail ait eu lieu aussi rapidement vous parait-il suspect?
3. Comment jugez-vous l’age des locataires, en terme de risque?
4. Ce type de rentabilité est-il plutôt fréquent ou cache-t-il des complications particulières?
5. Quels sont les assurances à prendre dans ce type d’investissement?
6. En cas d’impayés, est-il facile de se débarrasser des locataires?

Je vous remercie par avance pour vos contributions!

Mots-clés : local commercial, locatif, rentabilité, risque, épicerie

ZeBonder · #2

Vu que l’affaire démarre à peine, vous n’avez pas de bilans sur lesquels se reposer pour juger de la viabilité de ce commerce.
Sinon un bail qui en quelques mois est vendu 15000 euros, ça sent le blanchiment à plein nez.

NYBR · #3

Pour les bilans, c’est vrai en théorie. En pratique, la structure pour ce type d’activité sera souvent une SARL sans obligation de publier ses bilans, et donc qui ne le fera jamais.
Le mieux à faire est d’aller voir les locataires actuels pour vous faire une idée.

Pour les impayés, le plus prudent est de négocier une franchise de loyer d’un mois avec les locataires actuels et de leur faire signer un bail chez le notaire. Vous aurez ainsi une copie exécutoire qui facilitera l’expulsion des locataires en cas d’impayés.

Investisseurdebutant · #4

Merci pour vos réponses. Concernant la franchise de loyer, comment cela se passe-t-il dans le cadre d’un bail en cours? Ne suis-je pas censé de reprendre le bail tel qu’il est sans pouvoir y apporter de modification?

NYBR · #5

J’ai été dans le même cas, en 2013, achat d’un petit local commercial avec une activité de restauration en place. Petite structure, pas de bilans publiés.
Après avoir acheté, j’ai négocié la signature d’un nouveau bail commercial reprenant exactement les mêmes conditions que l’ancien.
Ca m’a permis de sécuriser mon investissement en bénéficiant de la copie exécutoire du notaire et le locataire était content de bénéficier d’un mois de franchise.
A noter que dans ce cas, le bail notarié est logiquement à votre charge (c’est à votre demande et l’intérêt principal est pour vous) et coûte aux alentours de 600€ (en tout cas c’est ce que je paye).

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