Vente de sa RP pour investir dans l'immobilier locatif ?

Mselle · #1

Bonsoir , la vente de notre Rp nous apporterais un apport de 300 000 euros avec cette somme nous souhaitons acheter notre Rp ( à Nantes pour environ 300 000 euros) et 2 ou 3 t2 ( environ 75 000 chaque ) avec un apport de 10 000 pour chaque. Puis un appart tous les 5 ans environ.
N’Ayant pas d’expérience dans ce domaine j’ai de nombreuse interrogation et je serais ravi d’avoir vos avis.

Tout d’abord faut il mieux acheter la Rp cash ou avec un petit crédit afin de mettre un plus gros apport pour les investissements locatifs ?

Quelle est l apport le plus judicieux pour l achat d un bien locatif ?

Pour un premier investissement 2 ou 3 t 2 vous semble t il judicieux ?

Qu elle durée de prêt 15 ,18 ou20 ans ? ( j ai 30 ans et mon ami 35

J ai fait une simulation avec un t2 de 66m50 a 76 000 euros avec un loyer de 750 via rendement locatif avec un prêt de 20 ans j obtiens un score investissement de 9, cach flow de 16 et un rendement net de 5,61 vous en pensez quoi ?

Pour le moment ayant repris des études et ayant un tous petit salaire tous sera au nom de mon ami ça capacite d’endettement est d environ 1000 euros par mois .

Mots-clés : 1 er investissement locatif, rp

GoodbyLenine · #2

Mieux vaut que vos emprunts soient sur les biens locatifs que sur votre future RP : les intérêts et frais seront déductibles (de vos revenus fonciers, ou BIC si location meublée) alors qu’ils ne le sont pas pour votre RP. Pour la durée, si vous viser la répétition de beaucoup d’investissements, mieux vaut une durée longue, permettant un cash-flow positif. Envisagez (si le marché s’y prête) la location meublée (fiscalement mieux traitée que la location nue).

Soyez prudent, et conserver assez de cash pour palier aux aléas, au niveau de l’investissement locatif, comme de votre vie courante (tant que vous n’avez pas retrouvé des situations avec des salaires vous permettant d’avoir une solide capacité d’épargne).

Ne négligez pas non plus le fait que sans revenus conséquents, les banquiers risquent d’être frileux pour vous accorder des emprunts (avez-vous déjà un "accord de principe" d’une banque connaissant votre situation ?)… Les simulations sont à faire sur la base d’un bien "réel", achetable au prix simulé, et avec un banquier disposé à financer, pas avec du "théorique" seulement.

Mselle · #3

Merci pour cette réponse rapide pour la situation financière mon ami a aussi une as et environ 10 000 places disponible rapidement ensuite ma situation est incertaine pour le moment mais pas la sienne il gagne environ 3000 net par mois de plus il y a 3, 4 ans tente par la loi du flot nous avont fais une demande de prêt et il pouvais emprunter environ 1000 e par mois ( heureusement on c est rendu compte assez rapidement que ce n était pas une bonne affaire ) de plus ma situation ne peut que s améliorer ( j ai pas repris des études pour rien ). De plus j avais oublier de préciser que c est un projet pour l année 2016 donc je me vois mal faire les banques 1 an à l avance. ( enfin si c possible pourquoi pas ?)

Guillaume33 · #4

Bonjour,

Si c’est pour 2016, cela vous laisse le temps de bien vous former, de lire des bouquins, de "traîner" sur des forums comme celui-ci (le plus pointu ! ) et éventuellement sur mon blog

Pour du locatif : Pas d’apport
Pour la RP : Le maximum d’apport

et gardez en cash 6 mois de revenus pour faire face aux imprévus.

PS: Vous avez eu raison de fuir le Dufflot et n’allez pas vers le Pinel c’est pareil (juste un peu plus maquillé)

Au plaisir.

Guigui62 · #5

Guillaume33

Les banques demandent un apport quand malheureusement on ne gagne pas suffisamment au niveau du salaire…en tout cas la mienne

Guillaume33 · #6

Bonjour,
Dans ce cas, il faudrait peut être changer de banque !
Toutes mes acquisitions d’ investissement locatifs ce sont faites à 110%.
Mettre un apport pour sa RP OK mais pas pour du locatif. (sauf si vous avez besoin de ces revenus immédiatement pour vivre).

DidierFabrice · #7

Guillaume33,

Sur le principe je suis d’accord avec vous mais une petite dose de pragmatisme ne peut pas faire de mal.
Il me semble quand même indispensable de se poser en premier lieu la question de l’utilisation alternative de la somme qui serait susceptible de servir d’apport.
Il est évident que mettre un apport pour ensuite prendre un crédit à la consommation du même montant pour acheter un écran plat est un très mauvais calcul.
En revanche il est tout à fait concevable d’envisager de mettre un apport dont on dispose sur son compte courant non rémunéré (et qu’on compte l’y laisser dormir) si cela permet de faire passer auprès du banquier un dossier difficile ou d’obtenir un super taux (tout en concervant une épargne de précaution en cas de coup dur)
En outre la déductibilité des intérêts d’emprunt n’a pas le même impact sur un contribuable fortement imposé que sur un faiblement imposé (donner 100 € d’intérêts au banquier juste pour ne pas payer 15.5 € de prélèvements sociaux si on n’est pas imposable est-il véritablement judicieux ?)
Le montant de l’investissement compte aussi vouloir absolument faire un emprunt à 110 % pour acheter une place de parking à 1000 € alors qu’on a une liasse de billets de 500 € dans sa poche c’est quand même s’embeter, embêter un courtier et un banquier pour pas grand chose…

Enfin il est délicat de faire des comparaisons entre des situations qui sont forcément disparates. Vous indiquez que tous vos investissements locatifs sont faits à 110% (1) mais vous omettez de mentionner que votre épouse est fonctionnaire ce qui rassure plus un banquier qu’un couple au RSA… Vous avez aussi une rimbambelle de biens gérés avec brio qui plaident pour vous lorsque vous faites une nouvelle demande à 110 % alors qu’un néo-investisseur aura certainement plus de mal actuellement d’obtenir ce prêt à 110%…

(1) Si j’en crois cet article de votre blog Les banques : Je t'aime…moi non plus - Immeuble de Rapport ce n’est pas tout à fait vrai car vous avez fait une acquisition avec 110% d’apport…

Guillaume33 · #8

Didier-Fabrice, je partage votre avis à 100% (pas à 110% ! ).

C’est vrai aussi que j’avais oublié cet épisode malheureux où un banquier paresseux m’avait refusé un prêt locatif de 25 k ("pourquoi je me ferais C…. à monter un dossier pour 25 K, pourquoi je ferais plaisir à mon client fidèle depuis 10 ans à qui j’ai déjà vendu toute ma panoplie de produits maisons ? " )

Aussi juste pour info, mon épouse n’a pas toujours été fonctionnaire. A nos débuts, elle était même sans emploi (fallait bien donner naissance à nos 3 moufflets), ensuite elle a travaillé dans le privé, puis commerçante, et enfin elle est rentrée dans l’Education Nationale par vocation.
Me concernant, toujours à mes débuts, mon salaire était celui d’un esclave qui "tirait des palettes" en grande distribution, donc rien d’exceptionnel….et pourtant les banquiers nous suivait à 110%.

Mselle · #9

Merci pour ces réponses, donc l’idéal c’est aucun apport si l’on trouve un banquier qui accepte autrement juste les frais de notaire suffisent ? ( mon ami est fortement impose car il gagne un salaire plus que correct et n étant pas marier il paie plein pot )

Pour commencer il vaut mieux des petites surfaces (t1, studio) cronophage avec beaucoup de turn over ou des surfaces moyennes style t 2 t 3 pour de jeunes couples ou des familles?

Et vous commenceriez par combien de bien 1, 2 ou 3 ?

Guillaume33 · #10

L’idéal à mes yeux c’est surtout d’éviter les copropriétés, sauf si vous souhaitez vous battre avec des vieux ringards radins en assemblée générale.

C’est vrai aussi que c’est bien de commencer petit pour se former.
Les petites surfaces sont en générale plus rentables en effet mais aussi beaucoup plus chronophage (logiquement le turnover est plus important).
Regardez surtout la rentabilité, l’autofinancement est indispensable si vous souhaitez multiplier les investissements. A défaut le banquier va rapidement vous fermer les vannes du crédit.

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