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#1 26/07/2024 09h48
Bonjour,
ma mère est propriétaire d’une maison qui est loué meublé en court séjour dans une région touristique.
Nous nous limitons à 23 000 € de revenus pour garder le statut non-professionnel.
Si l’on veut investir en famille (environ 100 k€ dont crédit bancaire pour effet levier) pour élever la qualité du bien (nouvelle cuisine, construction d’une piscine, jardin paysagé, etc), doit-on forcément créer une SARL de famille svp ?
Je précise que ma mère (70 ans) est propriétaire à 100 % et qu’il n’est plus possible de faire de donation aux enfants (déjà fait sur un autre bien).
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[+1] #2 26/07/2024 19h51
- Bernard2K
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Plusieurs solutions sont possibles :
- la maison reste à votre mère, vous financez des travaux dessus, elle a une créance envers vous.
- SCI IS
- SARL de famille
- SNC.
Notez qu’il ne sera pas forcément facile d’obtenir un crédit immobilier pour financer des travaux sur un bien qui ne vous appartient pas (à ce jour). Si ce financement par le crédit bancaire est important, alors l’un des critères de choix est "le montage qui rassure la banque". si ce financement est optionnel, alors vous pouvez prendre le meilleur montage.
Notez que le "meilleur montage" dépend forcément de la fiscalité, or il ne vous a pas échappé qu’il y a un rapport qui veut réformer en profondeur le LMNP… et qu’on ne sait toujours pas qui va gouverner la France. Ce n’est pas une période facile pour prendre des décisions de long terme.
Je précise aussi que je ne vais pas me lancer dans l’étude comparative des 4 solutions. Et il faudrait encore faire :
- 4 solutions actuelles
- 4 solutions avec les évolutions probables de la fiscalité.
Donc 8 solutions à comparer…
C’est votre travail. Ou celui d’un expert-comptable que vous missionneriez. Et de toute façon, en aurais-je envie que je ne pourrais pas le faire car vous donnez très peu d’informations.
PS : avez-vous calculé la rentabilité de cet investissement ? 100 k€ pour quel supplément de loyer ? Et notamment, combien de loyer en plus, net net ? Ce qui renvoie à la fiscalité. Mais aussi, quelle augmentation de valeur ? Après, ça peut être un choix patrimonial…
Dernière modification par Bernard2K (26/07/2024 19h57)
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#3 27/07/2024 20h59
Bonjour Bernard,
Si on voulait une rentabilité maximum, il faudrait raser la maison et construire une résidence d’appartements mais ce n’est pas le but car effectivement ce bien immobilier est considéré dans la famille comme un investissement "patrimoniale".
La question que je me pose est : quelles sont les meilleurs moyens de financer par l’emprunt bancaire l’amélioration d’une maison appartenant à une personne de plus de 70 ans, louée pour un usage commerciale.
La SCI IS : inconvénient des bénéfices imposés à l’IS puis à l’IR foncier.
La SARL de famille évite l’imposition à l’IS.
Pas de société : ma mère ne voudra pas emprunter toute seule.
La SNC (que je ne connaissais pas) ressemble beaucoup à une SARL de famille.
Bref, du travail en perspective…
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#4 28/07/2024 07h38
- Bernard2K
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Batma, le 27/07/2024 a écrit :
La question que je me pose est : quelles sont les meilleurs moyens de financer par l’emprunt bancaire l’amélioration d’une maison appartenant à une personne de plus de 70 ans, louée pour un usage commerciale.
Non, la location meublée est une activité civile, comme l’a confirmé le conseil constitutionnel en 2018 "l’activité de location de biens immeubles ne constitue pas un acte de commerce au sens de l’article L. 110-1 du même code [de commerce]".
La SCI IS : inconvénient des bénéfices imposés à l’IS puis à l’IR foncier.
Ouh là, il vous faut réviser la fiscalité IS. Ce qui sort d’une structure IS à destination de ses associés a la nature de dividendes et est imposé à l’IR dans la catégorie des revenus mobiliers, pas des revenus fonciers ! En pratique, on opte souvent pour la flattax.
Mais il y a des façons de créer une dette de la société envers ses associés de façon à ressortir de l’argent sans fiscalité (car ce ne sont pas des revenus), sujet traité ici : Comment optimiser la sortie de trésorerie d’une société soumise à l’IS ?
Ces façons sont : CCA et note de frais, essentiellement. On peut rémunérer le CCA mais c’est alors imposable en revenus mobiliers, comme les dividendes, avec l’avantage que c’est imposé une seule fois (IR revenus mobiliers) alors que les dividendes ont été imposés deux fois (IS puis IR revenus mobiliers). Cf sur le CCA Comment optimiser la rémunération de comptes courants d’associés ? et sur la note de frais Note de frais du dirigeant d’une société à l’IS et barème kilométrique ?
Notez aussi que "IS" risque de faire tiquer le banquier. Je suggère de lui dire seulement SCI. Que la SCI opte pour l’IS n’est pas ses oignons.
La SARL de famille évite l’imposition à l’IS.
(…)La SNC (que je ne connaissais pas) ressemble beaucoup à une SARL de famille.
SARL vs SNC pour faire de location meublée tout en restant à l’IR, je suis sûr que la discussion a déjà eu lieu sur le forum. Bonne recherche et bonne lecture.
Dernière modification par Bernard2K (28/07/2024 08h32)
Il faut que tout change pour que rien ne change
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