Acheter un bien immobilier en viager à plusieurs ?

Tanuky · #1

Bonjour à tous,

Une connaissance cherche à vendre en viager son bien immobilier dans Paris d’une valeur d’environ 1M€.
Le crédirentier (vendeur) est une seule personne qui occupera le logement et dont l’espérance de vie est de 25 ans. La personne ne souhaite pas de bouquet (pas de somme initiale) mais uniquement une rente mensuelle.
Le calcul de cette rente est en cours de négociation mais devrait être à environ 2000 euros/mois

N’ayant pas les moyens de verser une rente aussi importante et ne voulant pas mettre tout mon épargne dans le projet (souci de diversification), j’analyse la possibilité de monter le dossier à plusieurs (à 3 ou 4). Pensez-vous que cela soit faisable ? Quelle structure juridique faudrait-il mettre en place ? (SCI, autre ?). Comment se couvrir en cas de difficulté financière d’un des associé qui ne peut plus assurer sa part de rente mensuelle ?

Enfin, que pensez-vous du niveau de risque du projet ?

Merci pour vos conseils,

Mots-clés : viager; plusieurs

parisien · #2

Vos chiffres ne collent pas, me semble-t-il.
Si l’actuel propriétaire meurt au terme de son espérance de vie, il/elle aura récupéré 2K€ x 12 mois x 25ans = 600 K€, à quoi s’ajoute le bouquet mais qui est ici nul, le tout étant bien inférieur à la valeur estimée du logement, 1 M€.

Sinon, le problème posé (acheter un viager à plusieurs) me semble inédit sur le plan juridique, donc intéressant à analyser …

Tssm · #3

Bonsoir,

Parisien, il me semble que vous oubliez la valeur d’usage de l’appartement dans votre calcul
Schématiquement, valeur vénale egale bouquet+rente+usage
Ou on fait une valeur vénale décotée de l’occupation, ce qui revient au même
Les calculs de notre ami impliqueraient une valeur d’occupation de 400k

Sinon, il y a 2/3 fonds qui collectivisent l’investissement en viager

J’ai souvenir que certains posts les abordent

BaV

GoodbyLenine · #4

Pour les fonds qui collecte pour investir (et donc mutualiser le risque le longévité) dans des viagers : lire Fonds de Viager (FPCI Silver Estate 1 de Perial, 123 Viager, …)

Tanuky · #5

Merci pour vos retours. En effet, le logement étant occupé, on peut prendre une décote de environ 40%. J’avoue ne pas bien comprendre d’ou viennent ces chiffres empiriques mais c’est une première estimation.

Pour les fonds collectifs, en effet j’ai vu plusieurs posts sur le sujet. L’approche à plusieurs doit donc être possible… Reste à savoir le montage juridique pour ce type d’achat…

parisien · #6

Les fonds collectifs investissant en viager sont très différents de la situation de plusieurs personnes investissant ensemble en viager.

Un fonds (quand c’est un fonds destiné à des particuliers - si c’est destiné à des institutionnels seulement, les choses peuvent être différentes, avec des appels de fonds échelonnés dans le temps) lève en effet dès le début la totalité de l’argent nécessaire pour payer les bouquets et par avance l’argent qui sera nécessaire dans le futur pour les futures rentes.

Le fonds n’a donc pas le problème que pourraient rencontrer plusieurs personnes investissant ensemble, si par la suite une des personnes ne veut pas / ne peut pas payer sa quote-part de la rente du mois ou du trimestre.

starmike · #7

perso je trouve le budget important. et en viager, il vaut mieux avoir plusieurs biens qu’un seul

après si c’est un bien d’exception, faut voir. Mais ce budget à Paris n’est pas un bien exceptionnel…

Après, est ce un viager libre ou occupé? perso, il n’y a que le viager libre pour moi qui est intéressant surtout sans bouquet.

Sandra · #8

Bonjour,

La décote est fonction de l’espérance de vie du crédirentier mais aussi de la valeur locative du bien.
Je trouve la décote de 40% trop faible.

Perso, j’ai acheté un viager à Boulogne Billancourt il y a 10 ans sur une personne (homme) dont l’espérance de vie était de 9 ans. La décote a été établie à 50%.

Comment avez-vous obtenu ce 40 % ?
Normalement, la décote est établie avec les tables INSEE + les prix de vente et de location dans le quartier, la plupart du temps, les viagers sont vendus par des agences spécialisées qui savent faire ce calcul.

Sinon, je ne vois pas trop ce qui empêcherait un achat à plusieurs en théorie. En pratique, c’est quand même compliqué en cas de défaillance ou de décès de l’un des acheteurs.
Le crédirentier est ultra protégé, si la rente n’est pas payée (au bout de 2 impayés) , vous perdez tout.
Si l’un des acheteurs décède, ce sont ses héritiers qui vont devoir payer la part de rente. Ils pourraient alors obliger l’ensemble des acheteurs à revendre le viager. Revendre un viager n’est pas une mince affaire, vous resterez alors solidaire de la rente du futur acheteur. Bref beaucoup de complications…

Pourquoi ne pas regarder du côté des fonds quiproposent des viagers ?

DidierFabrice · #9

Bonjour,

parisien a écrit :
Sinon, le problème posé (acheter un viager à plusieurs) me semble inédit sur le plan juridique, donc intéressant à analyser …

Les offres de vente de "parts" d’un bien en viager commencent à être relativement nombreuses. Il me semble que c’est souvent un moyen de faire passer des sommes importantes pour faibles (un peu dans le style des offres en temps partagé qui indiquaient suelement 300 € de charges à l’années mais 300 € une semaine c’est en effet gigantesque) car le bouquet et la rente annoncées sont les 25 % et le montant de loyer de marché présenté pour faire miroiter la bonne affaire correspond à 100 % de propriété.
Cela dit je ne désespère pas de trouver une offre potentiellement intéressante

Tanuky a écrit :
Comment se couvrir en cas de difficulté financière d’un des associé qui ne peut plus assurer sa part de rente mensuelle ?

Les statuts de votre SCI doivent comporter une clause concernant les appels de fonds (Refus d’un associé de répondre aux appels de fonds - SCI et autres sociétés)
L’avantage c’est qu’en montant vous même le dossier vous aller sélectionner vos associés (même si le rsique zéro n’existe pas) c’est quand même un plus par rapport à un bien en copropriété où vous n’avez pas sélectionné les autres copropriétaires.
Ce que je ferai personnellement si je montais une telle structure : je fixerai l’apport de chaque associé à sa part de bouquet plus au moins une année de rente histoire d’avoir un fonds de trésorerie ce qui donne un peu de temps pour gérer la défaillance d’un associé

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parisien a écrit :

Tanuky a écrit :

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