Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ?

@NYBR aborde la fiscalité du nu, le meublé est souvent plus intéressant pour les petites surfaces (si le marché existe dans votre ville) grâce aux statuts LMNP et LMP qui sont régulièrement abordés sur ce forum.

Il n’y a pas de montant à obtenir, effectivement plus le cashflow est élevé, mieux c’est !
Personnellement je considère le cashflow comme l’enveloppe qui doit me permettre d’avoir une marge de sécurité pour l’entretient du bien, pour une éventuelle augmentation de la fiscalité…

d’accord pour le "plus possible", mais dans ce cas là, ça dépend aussi de la durée d’emprunt.

si on reprend l’exemple du dessus :

on a par exemple 300 € de mensualité à rembourser sur 12 ans, on aura 250 sur 15 ans et 200 sur 20 ans etc…
alors jusqu’à quelle durée aller ? 12-15 ans ça me parait pas mal non ?

parce que plus durée est longue, plus le cashflow sera grand, mais les interets aussi du coup.
après 20 ans ça devient terrible !

En ce qui me concerne, le cash flow est un point des plus importants. Chacun voit ses objectifs. Certains veulent rembourser leur prêts au plus vite pour bénéficier de revenus plus rapidement, certains comme moi préfèrent faire des prêts sur 20 ans de façon a dégager le plus grand cash flow possible.
Ainsi, avec plusieurs projets cumulés, j’ai un cash flow mensuel suffisant pour vivre, ça peut être rassurant et ça aide aussi pas mal à avoir de nouveaux emprunts. J’ai eu un rdv avec un banquier cette semaine, je lui ai présenté un projet sur 20 ans qui permettrait d’augmenter mes revenus mensuels d’environ 1000 € / mois net, il est évident que c’est plus facile a faire passer qu’un ou je serais perdant mensuellement.
Concernant la durée du crédit, évidement au plus c’est long et au plus ça coute. Par contre les intérêts sont déductibles des loyers (dans le cas du réel) et donc allègent les impôts.

Il n’y a pas de règle a suivre, tout dépend de votre situation et de vos motivations : que faire de CF ? En ai-je besoin mensuellement pour vivre ? Suis-je capable sans CF d’assurer des travaux d’entretient ? Aurai-je besoin de d’autres prêts (immo ou pas) à l’avenir ?

Bonne réflexion

Bonjour,

Je rejoint également l’avis de Immo03, suivant votre age et vos ambitions en investissement, il est plus simple de tirer un CF sur une longue durée et vous créer un complément de revenu ( qui peut par ailleurs vous permettre de rembourser en anticiper ) plutot que de partir sur 10 ans avec un couteau sous la gorge a la première vacance locative.

De plus même si vous capitaliser moins sur un pret long, vous capitaliser quand même..

De plus un CF positif vous désendettera ( enfin apres tout dépends du CF perçu ) aux yeux d’une banque et vous permettra de viser d’autre projets..

Dernière modification par Tiilanx (06/04/2014 22h33)

Pour moi, avec un cashflow positif, la question du coût total du prêt n’a pas vraiment d’intérêt, dans la mesure où le remboursement du crédit est assuré par le locataire via le payement des loyers.

Je pense qu’il est préférable de se demander d’abord quelle est notre stratégie globale et le but de l’investissement : générer des revenus complémentaires rapidement, se créer un patrimoine immobilier, utiliser l’effet de levier du crédit, combien d’achats immo prévus sur le court terme, etc.

La durée du crédit apparaitra plus logique : revenus complémentaires ==> durée courte, plusieurs achats sur du court terme ==> durée la plus longue pour maximiser le cashflow et conserver une bonne capacité d’emprunt par ex.

Sinon, comme déjà dit, très schématiquement on a renta brute >10% + crédit sur 18-20 ans = CF > 0 (variable suivant l’apport; la structure d’achat et le tmi)

Ce n’est pas parce que c’est déductible et que c’est le locataire qui paye, que le taux de crédit est a prendre à la légère.
Les variables comme le taux, le taux ADI par exemple sont aussi a négocier pour obtenir du CF.
Un petit exemple, j’ai fais un emprunt il y a 6 mois pour une acquisition + travaux. Le taux proposé était de 3.2 pour finir a 2.85. Avec une petite ristourne sur l’ADI, j’ai gagné 40 € par mois sur la mensualité globale. C’est pas grand chose bien évidement mais c’est mieux que la proposition de base.

Pour la durée, je me limite à 20 ans. Ceci dit, il faut voir la situation personnelle de chacun.

Ne pas oublier pour ceux qui débutent que l’immobilier, c’est pas un livret A.
Il y a des impondérables, des vacances locatives, des périodes de travaux donc non louées, des impayés, des abandons de logement (nouvelle mode) qui vous empêche de reprendre les lieux etc.

Heureusement, en prenant quelques précautions d’usage, ces situations n’arrivent pas très souvent.

En prenant en compte ces paramètres et votre situation personnelle au niveau revenus, la situation à adopter doit être évidente.
Si vos revenus sont confortables et pérennes et que vous avez une capacité d’épargne mensuelle égale aux frais liés à votre achat, vous avez un choix a faire sur la durée. Si votre situation personnelle vous suffit a vivre sans pouvoir assumer les mêmes frais, la durée plus longue s’impose.

Bonjour à tous,
pour moi aussi cette histoire de cashflow n’est pas très claire …
Cashflow et revenu foncier sont bien la même chose ?
Faut-il privilégier un CF positif mais dans ce cas les revenus foncier sont soumis à l’impôt ou alors privilégier le déficit foncier ?

J’ai un bien depuis 2 ans et demi pour lequel je viens de renégocier mon prêt et le courtier m’a conseillé d’augmenter mes mensualités pour augmenter le déficit et déduire les intérêts …

Je suis en train de réfléchir sur mon second investissement et j’avoue que je suis dans le flou

Vous pouvez avoir un déficit foncier et un cash flow positif.

Dans l’idéal, le déficit foncier est généré par des travaux "one shot", qui valorisent un bien acheté sous le prix du marché et permettent de louer rapidement et à bon prix.

Le cash flow, c’est ce qui reste après les entrées et sorties, à la fin de chaque mois. Il faut que hors exceptionnel (travaux, TF) ce soit positif.

Augmenter les mensualités à rembourser pour faire du déficit est particulièrement stupide. Vous devez rajouter de votre poche car votre cash flow est négatif, et lorsque le prêt est remboursé, vous êtes matraqué par la fiscalité.  Et vous ne pouvez pas partir sur un 2e projet vu que le 1er a plombé votre capacité d’emprunt. En fait, c’est l’inverse qu’il faut faire.

Merci pour vos réponses.
Désolé pour la présentation, j’y ai remédié

Pour l’instant je cherche à me constituer un patrimoine, j’aimerais bien trouvé un second investissement d’ici 2016. J’ai un TMI de 30%. Etant donné que j’habite à Paris et que l’appartement est à Bordeaux, je me suis dit que le louer en nu réduirait le turnover des locataires et m’épargnerait quelques aller-retour et pour l’instant j’ai toujours la même locataire depuis le début.

Donc dans tous les cas il faut privilégier de petites mensualités peu importe la durée du prêt et le montant des intérêts ?

Oui j’ai pris un prêt sur 20 ans.
Comme le dit ZX-6R j’ai peut-être fait une bêtise, en écoutant et lisant les mauvaises personnes XD
Je viens juste de renégocier mon crédit et j’en ai profité pour augmenter mes mensualités …
C’est bête à dire mais je ne savais pas quoi faire de mon argent ^^’. J’avais un virement régulier vers mon livret A dont je ne voyais plus l’intérêt et aux détours de mes lectures sur internet, plusieurs blogues recommandaient de profiter de cette période à faibles taux d’intérêts pour rembourser les crédits contractés.

Je ne comprend pas, à chaque fois que je suis aller voir une banque ou un courtier pour me faire racheter deux crédits immo  en augmentant la durée (pour passer de 15 à 20 ans) on m’a toujours dit que c’est impossible… Pourtant certains y arrivent apparemment..

Si vous avez des astuces pour y arriver je suis preneur . Mon but est d’augmenter mon cash flow afin de contracter un nouveau crédit. Pour le moment, on me bloque pour tout autre investissement du au fait de mon bas salaire)