Déclaration des revenus foncier LMNP sur le formulaire d'IR 2044

Naevis · #1

Bonjour,
J’ai acquis en 2014 un petit immeuble composé de plusieurs studios meublés. Jusqu’à présent, je maîtrisais le formulaire 2044 pour mes locations non meublées, et aujourd’hui, je ne sais pas comment faire avec ce bien. Les loyers sont supérieurs à 32000€ / an, est ce que quelqu’un pourrait m’aider pour cette première déclaration?
Merci d’avance,
A bientôt,
Naevis

Mots-clés : declaration impot, lmnp

perecastor · #2

Bonjour,

Pour commencer vous semblez mélanger les notions de foncier (location nue) et BIC (location meublée), ce dernier pouvant ou non relever du régime LMNP. Il se peut tout à fait que vous ayez des revenus dans ces deux catégories.

Pour votre comptabilité des revenus BIC, avez-vous envisagé la possibilité de prendre un expert-comptable ? J’ai obtenu cette semaine un devis pour 550€ TTC pour un immeuble de 6 lots, somme pouvant soit être intégralement remboursée sous conditions entre autres d’adhésion à un CGA, soit comptabilité comme une charge qui viendra en déduction de vos recettes. C’est un montant raisonnable, ne serait-ce que pour tout mettre en place la première année et notamment déterminer l’amortissement. Par la suite, vous auriez le loisir de mettre à jour les informations pour réaliser la comptabilité vous-même.

GoodbyLenine · #3

Le formulaire n°2044 concerne les revenus fonciers.

En faisant de la location meublée, vous ne devrez pas déclarer des revenus fonciers, mais des BIC (Bénéfice Industriel et Commerciaux). Ces BIC sont à déclarer sur le formulaire n°2042CPRO (page 2 pour les "revenus de locations meublées non professionnelles").
Vous devez aussi tenir une comptabilité, dès lors que vous ne pouvez pas, ou choisissez de ne pas, bénéficier du régime micro-BIC. Pour ceci, il est préférable de faire appel à un professionnel, sauf à avoir vous-même de solides compétences dans le domaine (ce qui ne semble pas être le cas à la lecture de vos questions).

Naevis · #4

Il est vrai que le titre de mon sujet n’est pas très bien choisi…
Je ne suis pas comptable, et je trouve navrant d’être contraint de payer un professionnel simplement pour remplir ma déclaration d’impôt personnel.
J’aurai espéré rencontrer quelqu’un sur ce forum qui aurait pu m’aider dans cette démarche, peut être en mémoire de sa première déclaration :-)
Je me charge de la gestion de ce bien, il n’y a pas beaucoup de données:
loyers chargés annuels
Taxe foncière - OM
Intérêts d’emprunt de l’année
Assurance du bien
Consommation d’électricité de l’année (les meublés sont loués avec eau et électricité comprises)
Consommation d’eau
Dans mon idéal, je ne sais pas si c’est possible, je souhaiterai en quelque sorte être taxé sur le mode de calcul utilisé lorsqu’on remplit son foncier 2044. Mes recettes (loyers chargés) - mes charges (TF+Intérêts emprunt+assurance+EDF+EAU+travaux)
Je ne souhaite pas amortir le bien pour ne pas être taxé sur la plus value le jour où je le vendrai. Est ce possible?
Merci

DDtee · #5

Les revenus du foncier sont fiscalement d’une nature différente de ceux des BIC.

Au BIC réel, vous n’avez pas d’autre choix que de faire une comptabilité dite d’engagement. Cela implique l’amortissement du bien par composants et cette complexité fait conseiller avec justesse aux "forumeurs" de vous rapprocher d’un expert comptable. Vous devriez utiliser le moteur de recherche (en haut à droite) ou commencer par lire ce fil LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Vous y apprendrez sans doute que la taxation de la plus-value n’a pas de rapport avec l’amortissement du bien.
Vous avez aussi une solution simple, le régime micro du BIC, mais celui-ci est généralement défavorable, d’autant plus que vous semblez avoir des intérêts d’emprunt à déduire…

Bonnes lecture

GoodbyLenine · #6

Naevis a écrit :
Je ne souhaite pas amortir le bien pour ne pas être taxé sur la plus value le jour où je le vendrai. Est ce possible?

Il est bien entendu possible de ne pas amortir, en n’inscrivant pas le bien comme immobilisation au bilan de l’activité, mais je ne vois pas en quoi ce serait avantageux : comme LMNP, vous allez amortir le bien (pas le terrain) mais la plus-value ne tiendra pas compte des amortissements.

Je pense que vous devriez vous documenter sérieusement, plutôt qu’essayer de bricoler de votre côté en vous passant d’un professionnel….

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