Cession de parts sociales d'une SCI à l'IR trop coûteuse : comment faire ?

Bonjour,

La SCI étant à l’IR, elle est transparente fiscalement. Les associés étant des personnes physiques, la vente de l’immeuble par la SCI impliquerait une taxation aux plus-values immobilières des personnes physiques. Soit 19% d’IPV et 15,5% de PS, avec des abattements pour durée de détention (22 ans et 30 ans). Dans votre cas (plus de 25 ans), seule une part sur les prélèvements sociaux seraient appliquées. Par contre, pour avoir le chiffre exact, il faudrait connaître le montant d’acquisition, les frais d’acquisition, les travaux réalisés intégrables ou non (intégrables si non déduits par ailleurs). Par ailleurs, il faut avoir en tête que les abattements jouent par année pleine. Il faut donc bien connaître sa date d’achat. Ca vaut parfois la peine de caler la signature 2 semaines plus tard pour gagner une année d’abattement.

Si ce sont les parts qui sont vendues, l’abattement pour durée de détention s’applique également si la SC est à prépondérance immobilière (Est-ce le cas ?). Si oui, la valeur des parts devra être retraitée pour tenir compte des déficits imputés et des bénéfices déclarés. C’est un exercice compliqué, que je ne sais pas faire personnellement.

Cordialement,

Je vous remercie pour vos réponses..

oui c’est tout à fait ca..
la SCI  a 24 ans (aura 25 ans dans 4 mois) et l’immeuble est détenu depuis 24 précisément (25 ans dans 4 mois également)
La SCI a effectivement une vocation exclusivement immobilière : seul cet immeuble est détenu, mis à la disposition du gérant qui ne paie donc pas de loyer, aucune comptabilité tenue, ni AG…
le capital social qui n’a pas varié depuis est faible (à peu près 300 euros)
L’immeuble qui est un local commercial a été acquis pour un montant de 80 000 euros et doit en valoir le double aujourd’hui. (pas de frais d’acquisition): 80% du montant a été emprunté par la SCI, le reste payé comptant par la SCI.

Aujourd’hui les associés (2 égalitaires) souhaiteraient céder leurs parts ou l’immeuble (dans l’esprit, l’idée serait de céder à titre gratuit au gérant qui est en réalité celui qui a financé le bien..  il avaient rendu service à l’époque au gérant en s’associant) : donc vendre au prix le plus bas possible dans la mesure du raisonnable (pour ne pas avoir de pb avec le fisc) et au plus tôt.

Céder à titre gratuit n’est pas rentable de ce que j’ai compris (vu que les liens de parenté sont inexistants entre les cédants et les cessionnaires)

Céder les parts sociales supposerait une revalorisation, faut il forcément faire appel à un expert?

Céder l’immeuble par la SCI ; les droits d’enregistrement seraient donc plus élevés que ceux pour une cession de parts?

Enfin j’ai une question un peu plus… générale : c’est bien la SCI qui est propriétaire de l’immeuble? donc pourquoi la cession des parts sociales devrait être revalorisée à leur valeur actuelle du marché? ne peut on pas les vendre à leur valeur nominale?
j’ai l’impression qu’en vendant les parts on vend quelque part l’immeuble..  j’ai du mal à faire la part des choses…

merci pour votre aide… j’espère être clair..

Steph