Investissement dans le foncier d'une maison de santé via l'apport d'un terrain ?

Bonjour,

Ma mère, une para-médicale proche de la retraite possède un terrain de 1500M2 constructible et bien situé dans une ville du sud via une SCI IR (elle en possède 95% le reste étant nous ses enfants).

Ce terrain s’il était vendu déclencherait une forte imposition. (durée de détention max loin d’être atteinte etc..)

La retraite approchant elle recherche une façon de se créer des flux de revenus supplémentaires pour compenser l’arret de son activité

Des professionnels de santé l’ont approchés (une douze de medecins, infirmières, kiné etc..) en disant qu’ils souhaiteraient utiliser ce terrain pour construire une maison de santé (en gros 800m2, tous les réseaux sont là, assez de place pour les parkings, le certificat d’urbanise pour la maison de santé a été accordé)

Nous trouvons qu’il peut s’agir d’une super opportunité car:
1. en fait son cabinet actuel est dans sa maison et elle souhaitait en construire un indépendant afin de proposer un outil "clé en main" pour son sucesseur et d’avoir des loyers pour sa retraite. Avec la maison de santé ce projet est mis en stand-by

2. là, au lieu d’avoir un petit cabinet avec un seul locataire, elle aurait des parts de la SCI maison medicale avec des locataires a priori assez solvables vs un locataire lamda et plus diversifié
   => pour moi le risque semble bien moins important: car la SCI posséderait unqieuement des mur mais les locataires posséderaient "l’interieur" (ex: lavabos, luminaires etc..). Ainsi si quelqu’un s’en va il doit d’abord chercher un sucesseur pour lui racheter cet interieur (bref, la vancance locative risque d’être assez faible)

3. le montage envisagé serait un apport de cash dans la SCI qui possède le terrain par certains professionels de santé pour boucler le financement. Avec la valorisation du terrain le nombre de part serait ajsuté

MAIS j’ai trois questions qui me tauraudent car je ne suis pas spécialiste de l’immo ni de la location et j’ai  toujours peur de me faire avoir par des gens qui s’y connaissent mieux

A. La valorisation du terrain
La relation avec les potentiels futurs associés se passent très bien, mais un jour où l’autre il faudra donner un prix pour ce terrain. Notre objectif est que se soit "pile le prix du marché" mais que celui-ci soit déterminé d’une façon paraissant juste au yeux de tous

QUESTION: avez-vous une idée de la façon de déterminer cette "fair market value"?
=> il y a plusieurs transactions de terrains similaires à des prix tres éléves recemments mais il s’agissait principalement de promoteurs ayant acheté à la mairie? est-ce des points de comparaisons valable?
=> je pensais sinon payer un "specialiste independant" pour faire un boulot de valorisation honnête, à qui demander ce genre de truc? (notaire, agent immo?). Y a t-il un risque sur la qualité du resultat?

B. La détermination du rendement locatif
La SCI construira la maison médicale puis la louera aux professsionnels, l’interet financier reposera aussi sur le rendement locatif obtenu
==> de la même manière que pour le terrain comment trouver une "fair maket value" du loyer?

Vous pour ce genre de truc, combien demanderez-vous?! (5%, 6% etc..)
L’idée est que le deal soit vraiment fair des deux cotés: propriétaires et locataires car l’interet de tous le monde est que cela fonctionne

C. Risque particuliers
Ici, on transforme un terrain (moyennement liquide) en quelquechose de super illiquide (part dans une SCI)
=> nous sommes prets à prendre ce risque contre une rémunération correcte et pereine

Avez-vous en tête d’autres risques qui m’ont échappé? (vacance locative, mésentent entre professionnels etc..)

De même si les prix de la construction explose il serait honnete que le surcout soit réparti à la fois sur les propriétaire (rendement locatif plus faible que prévu) et sur les locataires (loyer un peu plus haut): chacun faisant un pas vers l’autre

désolé pour ce long blabla! mais n’hésitez pas à me faire vos commentaires!

Mots-clés : location, santé, sci