Durée d'emprunt d'un crédit immobilier pour un investissement locatif…

Cela dépend de l’objectif de l’investissement locatif, quel est votre objectif ainsi que de la Confiscalité….

Si obtenir un cash flow positif ou neutre= Prêt sur 20 ans
Si objectif réduire sa fiscalité, donc cash flow négatif= Prêts entre 10 et 15 ans

J’utilise les 2 systèmes.

Bonjour Philippe,

Je suis d’accord avec vous.

Que faites vous à titre personnel si ce n’est pas indiscret?

Merci d’avance

Cdt

A mon avis, pour du locatif, la question ne se situe par entre 20 et 15 ans, mais plutôt entre 20 et 25 ans pour une histoire de Cash Flow (et donc d’enchainement des opérations) et de fiscalité.

Par contre, personnellement je ne trouve aucune banque qui soit prête à partir sur 25 ans pour du locatif. Donc dans mon cas personnel, le choix est facile : 20 ans !
En plus c’est cohérent avec un Cash Flow positif ou neutre, donc je ne me prends pas trop la tête.

Je ne sais pas comment font ceux qui arrivent encore à emprunter sur 25 ans, je n’ai pourtant pas un mauvais dossier, les banques me suivent sur des emprunts à 110%, par contre 25 ans c’est non négociable à chaque fois…

miguelmantes a écrit :

Le seul avantage de faire des prêts courts est de devenir rentier plus tôt.

Pas du tout persuadé:20 ans pour moi c’est le bon compromis:ce qui compte c’est le cash flow et qu’une opération n’empeche pas d’en réaliser une autre.Les durées courtes limitent plus rapidement sa capacité à investir.acheter plusieurs bien et en revendre un au bout de qq temps permet de devenir rentier aussi vite(si ce n’est plus ) que de vouloir rembourser sur du CT de plus petits montants.

pour schematiser,il vaut mieux rembourser 1000 sur 25 ans sans problemes de tresorerie que 100 sur 15 ans avec un effort personnel

Si votre préoccupation est uniquement d’augmenter le cash flow et les intérêts déductibles, en toute logique il faut chercher le crédit le plus long possible.

Mais si vous avez une stratégie plus précise alors le meilleur choix n’est peut-être pas le même. Si par exemple vous êtes prêt à faire un effort financier pour devenir rentier plus rapidement, un emprunt plus court est souhaitable, et/ou un apport plus important si vous avez du cash et que vous ne souhaitez pas le placer dans d’autres types d’investissement.

Le projet que vous avez au terme du crédit peut jouer aussi : revente, rente locative, succession, … Et donc votre âge entre également en ligne de compte.

Enfin, votre situation financière (endettement, reste à vivre, …) peut également être contraignante sur les possibilités qui s’offrent à vous.

Je suis comme Guiliguili je débute…
De mon côté avant d’acheter mon 1er bien, je connaissais la somme totale que je pouvais emprunter (120000 euros).
Débutant dans l’immobilier, je n’ai pas voulu emprunter le max donc j’ai acheté un studio à 50000 euros sur 10 ans (10000 euros d’apport + paiement du notaire).
Mon objectif avec ce crédit court était de m’en débarasser rapidement pour viser une revente ou augmenter mes revenus pour emprunter plus d’ici quelques années. Puis surtout la petite surface devais me permettre de me faire la main sur le merveilleux monde de l’immobilier.

Maintenant je recherche un second bien. Depuis l’acquisition du 1er bien il y a 1 an et demi les prix ont chuté (même celui de mon studio). Je suis donc satisfaite de n’avoir acheté qu’une petite surface à l’époque.
Bref… je vais attaquer les financements sur 20 ans et à 110%…
Je me sens plus forte dans ce monde de requin (grâce à vous aussi… :-P) et je vais tenter de passer dans la cours des grands. Je recherche actuellement un T2 pour emprunter ce que je peux encore et ainsi commencer un 2ème crédit assez rapidement.

Je pense malgré tout ensuite stopper l’immobilier jusqu’à la fin du 1er crédit (7/8 ans) car je veux également débuter dans la bourse. J’ai encore tout un monde à découvrir.
De plus, par rapport à vous ce n’est rien mais ces 2 biens (un studio et un T2) peuvent me permettre une petite rente de 500 euros mensuels (après déduction des charges, des impôts etc…). Je commence doucement mais surement :-)

The Void a écrit :

Mais si vous avez une stratégie plus précise alors le meilleur choix n’est peut-être pas le même. Si par exemple vous êtes prêt à faire un effort financier pour devenir rentier plus rapidement, un emprunt plus court est souhaitable, et/ou un apport plus important si vous avez du cash et que vous ne souhaitez pas le placer dans d’autres types d’investissement.

1°)
Pour être rentier se pose la question de combien je dois disposer ?
Sans trop m’avancer je dirais environ 1.800 € par mois pour des besoins simples.

Combien de logements  je dois avoir pour disposer de cette somme nette par mois ?
Sans trop m’avancer , je dirais 6 T2 qui rapporte net de charges chacun 400 € soit 2400 * 12 = 28.800

Aucun travail donc très peu imposable sauf la CSG à 15,5 % soit
29 K€ * 0.15 = 4400 €
Disons qu’il reste 25 K€ / 12 = 2000 € par mois

En combien de temps je peux acquérir 6 T2 ?

Si je fait un apport mensuel pour compléter l’emprunt , je peux le faire pour 2 appartements ensuite cela risque de devenir difficile à financer.

Donc pour la première tranche de 10 ans , je peux acheter 2 T2.

Ces 2 T2  m’aideront à acheter les 2 autres pendant un nouvelle tranche de 10 ans

Les deux derniers T2 pourront être acheté en 5 ans car les 4 premiers pourront m’aider ( la durée minimum d’un emprunt immobilier est de 7 ans )

Si on met 100 € par mois sur couvrir un emprunt , au terme de 10 ans cela représente ma somme de
12.000 € …..

2°)
Si j’emprunte pour acheter un T2 avec un cash flow positif sur 20 ans mon banquier va être ravi de me prêter.
Je pourrais refaire l’opération plusieurs fois sur 20 ans en disposant de plus en plus de cash flow positif.

Je peux ainsi me constituer un patrimoine durant cette période qui ne sera pas limiter à des achats que je devrais financer moi même.
En cas d’impayé , de travaux , de vacances locatives je ne serais pas pris à la gorge.

La durée importe peu , c’est le cash flow qui est primordial sinon la banque ne vous prêtera plus.

Il est possible de faire une ou deux opérations sur des durées plus courte qui pourront être financé par d’autres opérations à cash flow positif en durée longue.

Ces opérations en durée plus courte permettent de récupérer un capital pour réinvestir avec un apport.

Pensez toujours cash flow positif

Philippe

Gege a écrit :

Sur quoi vous basez-vous pour affirmer que vous ne pouvez financer que 200 euros par mois pendant 10 ans ?

Cela est fonction de vos autres revenus ! Vous ne connaissez personne qui épargne plus de 200 euros par mois ? Il faut considérer ce cashflow négatif comme un effort d’épargne !

Croyez-vous qu’ Ibrahimovic ne peut pas financer 600 euros par mois (vos 6 T2 avec 100 euros de cashflow négatif) ?

A ces questions sans intérêt , je vous renvoie à mon message à titre d’exemple qui évoquait 100 € et non 200 € pour être précis.
Le sens de la démonstration que vous ne semblez pas avoir saisi est qu’une somme minime de 100 € mensuel mis sur un remboursement d’emprunt locatif  représente au bout de 10 ans la somme de 12.000 €

Philippe30

Bonjour,
Cela dépend de votre objectif.
Mais le mieux est d’avoir un cash flow positif pour se faire un matelas confortable en cas de pépins.
C’est d’autant plus profitable si vous avez démarré l’ammortissement et que vous pouvez modulé vos échéances afin de garder le même taux.

Je vous conseille de faire votre démonstration sur un tableur pour vous rendre compte de l’évolution du cash flow et de l’endettement au fil des ans.

Sur le fond du raisonnement, vous avez raison. Il ne faut pas emprunter sur des durées trop longues. 25 ans ne me parait pas raisonnable sauf si on estime que c’est un bien d’exception.

10 ans me paraît trop court en pratique  sauf si vous l’achetez pas cher par rapport au loyer. Cela génère rapidement un cash flow négatif qui pénalise vos futures acquisitions.

Pour le ratio emprunt/loyer, vous êtes bien trop optimiste avec 80%. La taxe foncière et les autres charges incontournables (pno, petits travaux) représentent deja 20%. Par contre vous oubliez, que quelques années après l’achat, vous paierez des impôts (selon votre tmi) et des prélèvements sociaux. Ce qui fera passer votre cash flow (tres) en négatif et diminuera votre capacité d’emprunt. Je ne parle pas des vacances locatives, gros travaux etc.

Merci pour vos retours.

Je viens de faire les calculs dans deux tableurs Excel disponible en ligne

Postulat de Départ
Il faut emprunter sur du court terme (10 ans) versus ma proposition d’emprunter sur une période longue (22 ans)

Partons du principe que deux familles investissent au même moment le même bien immobilier avec le même loyer et les mêmes charges. Sauf la durée d’emprunt, une famille sur 10 ans et l’autre sur 22 ans. Investissement en Province sur un bien de 100k€ + 25k€ de travaux afin de faire deux logements aux loyers de 500€ pour chaque logement.
Salaire Couple : 65k€ / an
Épargne disponible : 500 €/ Mois

Les deux familles se donnent rendez-vous au bout de 25 ans.

Quelle famille possède le plus de patrimoine ? 

> Merci de regarder les deux fichiers ci-joint afin de valider les données d’entrées

Rendement immobilier locatif - SCENARIO 1 - Emprunt sur 10 ANS
FICHIER EXCEL
scenario_1_-_emprunt_sur_10_ans.xls

> Cash Flow Négatif
Le régime le plus favorable étant celui au Réel : - 325€ / Mois
Soit au bout d’un An : -  3 900€
Au bout de 5 ans : -  19 500 €
Au bout de 10 ans : - 39 000 €

Certes le remboursement du capital est plus rapide sur du court terme mais à quel prix !
Le bien n’est pas autofinancé et chaque mois vous perdez de l’épargne personnelle.
En outre, le moindre pépin (santé, chômage, enfant (1 ou plusieurs), imprévu, travaux) viendra s’ajouter à l’augmentation de la charge mensuelle.

Au bout de 10 ans, si on vend le bien, celui-ci se fera via un notaire et une agence donc frais supplémentaire.

L’achat d’un nouveau bien au bout de 10 ans répétera le scénario initial, achat via notaire et agence donc frais supplémentaires.

Si on conserve le bien, l’épargne est à nouveau libre et chaque année on dégage +9 095€ (1000€/mois de loyer – Charges 2905€ / an), qui sera soumis à l’imposition.
Il faut rajouter 200 € par mois d’épargne dégagé pendant 10 ans, soit +24 000€

On pourra renouveler une opération MAIS le patrimoine augmentera beaucoup plus lentement que le scénario 2 qui limite les risques.

Rendement immobilier locatif - SCENARIO 2 - Emprunt sur 22 ANS

FICHIER EXCEL
scenario_2_-_emprunt_sur_22_ans.xls

> Cash Flow Positif
Le régime le plus favorable étant celui au Réel : + 262€ / Mois
Soit au bout d’un An : + 3 144€
Au bout de 5 ans : + 15 720 €
Au bout de 10 ans : + 31 440 €

Le remboursement du capital est plus lent mais chaque mois vous augmenter votre épargne cumulé
Le bien est autofinancé et vous pouvez placer ce complément sur un Livret A (1%), Assurance Vie (2,5%), SCPI (4%), Bourse (Variable).
En outre, le moindre pépin (santé, chômage, imprévu, travaux) pourra être pris en charge par votre épargne disponible existante et le complément de votre investissement immobilier.

A cela, on peut refaire une opération immobilière dès la fin de la quatrième année
Au bout de 4 ans, je cumule  + 12 576€
Mon épargne personnelle n’a pas été impacté et on peut partir sur une épargne de 500€ / mensuel, soit au bout de 4 ans  + 24 000€.
Soit au bout de 4 ans, 12 576€+ + 24 000€.= 36 576 € (Soit quasiment le montant de mon apport sur mon investissement initial 15% de 100K€ soit 15 k€ + 25 K€ de Travaux soit apport de 40 K€.

Plus le nombre d’investissement croit, plus la capacité d’emprunt est fonction du cash flow positif dégagé par les différents biens. La règle des 33% peut alors être franchie pour atteindre 40 à 45% de taux d’endettement.

Dans l’attente de vos remarques éventuelles s’il y a des coquilles à modifier.

Carabistouilles

Explication de l’image de l’effet de levier qui est couramment utilisée dans un crédit immobilier:

- Le socle : il doit être solide. C’est votre patrimoine actuel net de dettes (vos liquidités + votre patrimoine immobilier - les CRD des prêts - autres dettes).
- Ce que voulez soulever : c’est le bien immobilier (montant total = Net vendeur + FDN + FA)
- Le pivot : c’est vous même (votre capacité à rembourser : cf les histoires de 33% ou de reste à vivre)!
- Le fameux levier : plus le levier est long, moins c’est lourd. Dans un emprunt, le levier c’est la durée.
- L’effort exercé c’est la mensualité. Si votre mensualité+charges mensuelles +TF/12+impôts+imprévus est inférieure au loyer mensuel, ça se fera "sans effort" (enfin pour le bailleur. L’effort étant fournit par le locataire).

Archimède (287 av J.-C. / 212 avant J.-C.) aurait dit :« Donnez-moi un point d’appui : je soulèverai le Monde »

Bien à vous,