Investissement locatif : investir près d'une gare ? Que faire d'un grand terrain ?

nik66 · #1

Bonjour à tous,
Je me permets de solliciter les investisseurs expérimentés en immobilier locatif car j’aurais deux questions sur un éventuel projet d’investissement.

Je suis intéressé par l’achat d’une grande maison (env. 350 m2) qui pourrait assez facilement se découper en 5 appartements (voire 6 d’environ 60 m2 chacun). Le cout d’achat n’est pas exorbitant (90 000€) mais il y a pas mal de travaux (env. 150 000€). Le potentiel locatif maximum est de l’ordre de 23 000€ à 27 000€ annuels (bruts et selon le nombre d’appartements) avec des loyers assez raisonnables et la taxe foncière est modérée (700€, on est sur une petite commune de 1500 hbts mais bien située). Sur le papier, il semble qu’il y ait un peu d’intérêt.

Il y a cependant au moins un inconvénient : la maison se trouve en face de la gare (env. 50 m). Il s’agit d’une petite gare, en fait fermée, il n’y a plus qu’un distributeur automatique comme cela se fait beaucoup dans les petites communes rurales, mais le passage est assez important : passages des trains et sonneries du passage à niveaux s’entendent bien, une dizaine de fois par jour et sans doute un ou deux la nuit. J’y suis resté un bon moment, je ne trouve pas cela très bruyant, surtout pour les TER électrique que l’on n’entend presque pas (ce n’est pas pareil pour les vieux trains corail !), mais j’avoue avoir un doute : d’après vous et selon votre expérience, la présence de cette gare risque-t-elle de faire fuir les locataires ?

Un des intérêts de cette maison est qu’elle est posée sur une extrémité d’un terrain faisant au total 21 ares tout en zone constructible UB avec accès facile. En laissant un bon morceau de terrain à la maison, il reste encore plus de 10-12 ares en zone UB dans un secteur où ce type de terrain ne se vend pas en dessous de 40 à 50€/m2.
J’ai contacté le maire qui m’a dit qu’il n’y avait aucun problème pour avoir un CU positif et que je pourrais bien, selon ses dires : "construire ce que je voudrais là dessus".

D’où ma seconde question : que feriez-vous du terrain ?
- Découper la parcelle et la revendre pour amortir les frais de rénovation de la maison à rénover ? On doit pouvoir en tirer à peu près 40 000 €. Mais dans ces conditions, que restera-t-il en net ? Aurais-je une plus-value à déclarer sur cette vente de terrain ?
- le laisser à la maison principale pour faire plus de terrain d’agrément ou de parking (bien qu’il n’y en ait pas vraiment besoin) ?
- découper la parcelle et construire dessus un autre bâtiment, type petit immeuble de 4 appartements pour générer un autre projet locatif ? (Vu le terrain et le cos, pas de problème pour dégager 300 m2 au sol éventuellement même sur deux niveaux).

D’avance, merci à tous pour vos avis.

Mots-clés : bruit, gare, grand terrain

ZX-6R · #2

Financièrement parlant, la 3e option est la meilleure si vous pensez louer sans problème.

lachignolecorse · #3

Quelles sont les nuisances? y a-t-il des trains de nuit? …

La proximité d’une gare est un atout. Y a-t-il une demande locative?

Si vous louez facilement la maison actuelle, la réponse à la seconde question sera évidente.

nik66 · #4

Renseignements pris, il y a deux trains de nuit Artesia (lignes Paris-Rome).
La demande locative ne semble pas mauvaise du tout.

Setanta · #5

lachignolecorse a écrit :
Quelles sont les nuisances? y a-t-il des trains de nuit? …

La proximité d’une gare est un atout. Y a-t-il une demande locative?

Si vous louez facilement la maison actuelle, la réponse à la seconde question sera évidente.

nik66 a écrit :
Il s’agit d’une petite gare, en fait fermée

~~Tout comme la proximité d’une gare fermée n’est plus vraiment un atout locatif, n’est-ce pas ?~~
EDIT : Mea culpa. La gare est toujours un arrêt, ce qui est effectivement un plus quand on peut aller à la gare à pied de chez soi.

Nik66, je trouve votre projet sensé et le fait de pouvoir faire un second projet sur le terrain me semble un plus indéniable en tant qu’investisseur. Bien évidemment, cela augmente le risque géographique de concentration des biens.

Si la demande locative est bien présente selon ce que vous dites, je finirais de bien étudier le dossier pour déterminer tous les paramètres et j’irais pour l’option 3, qui à terme fournira plus de rendement.

Bien cdlt,

Dernière modification par Setanta (30/06/2015 09h21)

Nek · #6

Concernant la nuisance, j’habite à 15 mètres d’une gare dans une ville de 150k d’habitants.
Appartement au 6ème qui ne donne pas face à la gare. Double vitrage fermé = je n’entend rien.
Par cette chaleur, vitres ouvertes, j’entend vaguement les trains de marchandises ou le jingle SNCF,
mais j’entend moins la gare que la circulation (klaxon, freinage).
Mais par habitude on n’y fait plus attention. Je pense que ça ne générai que des parents avec un enfants en bas âge par exemple.

Dommage que la gare ne soit pas fonctionnelle, ça peut motiver des locataires
(personnellement mon seul critère a été la proximité de la gare et un parking).

nik66 · #7

Je me suis mal fait comprendre : la gare est toujours active dans la mesure où cette petite ville est bien encore un arrêt pour de nombreux trains (et notamment tous les TER). Je voulais dire par fermée que le bâtiment n’abrite plus personne, il n’y a plus qu’un distributeur automatique, mais la plupart des trains continuent de s’arrêter. C’est de plus en plus le cas dans ma région : la SNCF ferme le bâtiment et passe tout en automatique, mai les trains s’arrêtent toujours comme avant. Simplement, le bâtiment est vide et fermé, il n’y a plus personne. Au passage, cela fait un beau patrimoine inutilisé car ces petites gares étaient souvent de magnifiques bâtiments en pierre.
Les nuisances sont donc le passage des trains qui ne s’arrêtent pas avec la sonnerie du passage à niveau et le bruit des TER qui s’arrêtent.
De fait, la gare peut peut être interesser des locataires, je ne sais pas trop, car c’est une ligne interessante (Dijon-Besançon).

Il est vrai que le terrain rectangulaire se prêterait bien à la construction d’un petit immeuble rectangulaire de 3 ou 4 appartements, c’est vrai que c’est tentant. mais cela fait une dizaine de logements au même endroit en tout. Pour une petite commune de moins de 2000 hbts, c’est pas mal, même si ce n’est pas isolé et que l’on peut avoir des gens de plus loin (des gens travaillant sur Dole ou Besançon, par exemple, ce n’est pas exclu). Mais cela pose toujours la question de la demande locative, difficile à estimer, c’est toujours un problème pour moi. J’ai interrogé le maire, il me dit qu’il a régulièrement de la demande pour des logements. C’est donc peut être valable.

Sinon, si je vendais le terrain, savez-vous quels impôts je devrais payer sur cette vente ?
En tout cas, merci pour vos remarques.

gunday · #8

nik66 a écrit :
D’où ma seconde question : que feriez-vous du terrain ?
- Découper la parcelle et la revendre pour amortir les frais de rénovation de la maison à rénover ? On doit pouvoir en tirer à peu près 40 000 €. Mais dans ces conditions, que restera-t-il en net ? Aurais-je une plus-value à déclarer sur cette vente de terrain ?
- le laisser à la maison principale pour faire plus de terrain d’agrément ou de parking (bien qu’il n’y en ait pas vraiment besoin) ?
- découper la parcelle et construire dessus un autre bâtiment, type petit immeuble de 4 appartements pour générer un autre projet locatif ? (Vu le terrain et le cos, pas de problème pour dégager 300 m2 au sol éventuellement même sur deux niveaux).

D’avance, merci à tous pour vos avis.

Bonjour,
Plus sérieusement, le choix final me semble dépendant d’une variable distinct : le budget.

Le 3 me semble une bonne approche, surtout si il y a de la demande et vous êtes en face d’une gare (élément souvent recherché).
Mais il faut que le budget suive. Si vous êtes juste en liquidité, le 1 est une bonne solution pour débloquer des liquidités.

Pruls · #9

Bonjour,

moi, le 3,je le sens moyen vu les coûts de construction.

Faites chiffrer tout ça, mais il me semble que la revente du terrain pour effacer une partie des travaux serait le plus rentable.

Timinel · #10

@nik66,

Est ce que votre decision est urgente ? ( liquidite ? condition de marche ? )

j ai l impression que l emplacement vous fait un peu hesiter alors pourquoi mettre tout vos appartements sur le meme terrain ? ou disons augmenter votre concentration si pour l instant vous etes mitiges ?
il y a a priori deja suffisament a faire avec l existant pour refaire les travaux etc .

Si vous etes a court de liquidite ou preferez en degager rapidement alors oui la revente est a envisage immediatement mais pour le reste vous avez le temps de voir l evolution sur le projet initial.

Ne pas prendre de decision est deja une decision ;-)

Cdt
Timinel

Morey · #11

Moi je vous proposerai une autre solution:
-faire comprendre au propriétaire actuel la valeur de ce morceau de terrain afin qu’il le sépare du bien que vous achetez.

1000m² à 40€ ca fait 40 000€, proposez lui d’achetez le bien seul sans le terrain pour 60 000€ au lieu de 90 000€ (gagnant/gagnant).

Avantages:
-pas besoin d’avancer les fonds avec les frais qui vont avec.
-vous permet de vous concentrer sur les travaux puis la mise en location.

Timinel · #12

J’y suis resté un bon moment, je ne trouve pas cela très bruyant, surtout pour les TER électrique que l’on n’entend presque pas (ce n’est pas pareil pour les vieux trains corail !), mais j’avoue avoir un doute : d’après vous et selon votre expérience, la présence de cette gare risque-t-elle de faire fuir les locataires ?

je viens de relire … vous etes reste un bon moment dans l immeuble ?
la reponse peut etre evidente mais pour l avoir vecu quelques mois, le bruit est une chose, les vibrations que peuvent faire le passage des trains en sont une autre

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