Investissement locatif dans un immeuble de rapport : quelle structure juridique ?

j’opterai pour le LMNP ne louant pour louer en meublé et donc pouvoir amortir les murs
pas d’impôts sur les loyers en vue avant plusieurs années

Je pense tout de même que le statut de LMNP est plus favorable, d’autant plus si vous avez un raisonnement à long terme (le statut de loueur meublé est fait pour cela d’ailleurs).

Ce qui est intéressant c’est de pouvoir amortir les murs, cela réduit fortement vos revenus.
De plus, les frais d’achat (notaire + agence) peuvent bien entendu être pris en compte.

Pour les locataires déjà en place, il faudra effectivement garder une location nue, ce qui peut être même une opportunité car lorsque vous passerez en meublé, vous pourrez déduire les murs sur le montant d’une (plusieurs) estimation d’agence ce qui est le top du top si vous avez acheté pas cher.
Ce renouvellement des locataires ira vite étant donné que vous louez de petites surfaces.

Pour la retraite, le LMNP permet une transmission facile du patrimoine, et accessoirement si vous passez ensuite au LMP vos biens meublés ne seront pas intégrés à votre patrimoine soumis à l’ISF.

Un conseil également pour vos calculs, le "cash flow avant impot" est une donnée importante, certes. Mais attention à ne pas trop rêver, c’est le "cash flow après impot" qui est également capital à calculer. Pour moi en immobilier le rendement brut est vide de sens, le rendement net en a un peu, c’est plutôt le rendement net après impôt qui est important.

Si vous optez pour une SCI à l’IS et que vous devez revendre le bien par nécessité (ou par ce que au hasard votre immeuble est mal isolé et que la loi de transition énergétique va vous imposer de le rénover complètement, ce qui ne rentre pas dans vos calculs…), vous verrez vraiment ce que le mot impôt veut dire ;

Eldoradoimmo a écrit :

Je pense tout de même que le statut de LMNP est plus favorable

Nous parlons ici du cas précis de skarnik, qui ne pourra pas s’il achète ce bien précis bénéficier de ce statut pour le moment.

Toujours dans son cas précis, la déduction des frais d’achat ne pourra se faire qu’avec une société soumise à l’IS. Acheter avec ce type de structure permet aussi de déduire les amortissements.

Comprenons-nous bien : je ne suis pas contre le LMNP, qui peut être très avantageux (j’ai meublé 2 studios dans un de nos immeubles).
Mais je persiste : dans ce cas précis, je pense qu’il n’est pas adapté. Petite surface ne veut pas forcément dire rotation rapide, ici il y a une grosse inconnue sur la période avant de pouvoir faire du meublé.

Autre chose, les avantages du statut LMNP (qui reste une niche fiscale) commencent à disparaître petit à petit. Cette année, nous avons eu droit à l’abandon de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité.
Que va-t-il advenir ensuite ? Personne ne le sait.

Eldoradoimmo a écrit :

lorsque vous passerez en meublé, vous pourrez déduire les murs sur le montant d’une (plusieurs) estimation d’agence ce qui est le top du top si vous avez acheté pas cher.

Par pitié, essayez d’être plus clair… Il faut lire 4 fois votre phrase pour tenter de comprendre ce que vous voulez dire…
Lorsque l’on passe un bien nu en meublé, on fait effectivement estimer sa valeur (une seule estimation suffit au comptable). Cette valeur n’est nullement déduite comme vous le dites, elle va juste servir de base pour calculer l’amortissement…

Eldoradoimmo a écrit :

le LMNP permet une transmission facile du patrimoine

Pourriez-vous détailler  ? Je peux faire du LMNP en ayant acheté en nom propre, auquel cas je ne vois pas ce qu’il y a de plus facile par rapport à la transmission d’un bien nu / de parts de SCI ?

Merci à tous.
Je penchais aussi pour la SCI à l’IS mais je voulais vos avis au cas où j’avais manqué quelques choses.
Eldoradoimmo => Cash flow avant impôt car je n’ai pas encore décidé du statut / structure.
perecastor => Quand je suis en offshore j’ai mon conjoint  sur place.
Je vais prendre rendez-vous avec un expert-comptable est travaillé tout ça.

@GoodbyLenine : tout à fait exact. Je ne voulais pas rentrer dans les détails du LMP car ce n’était pas forcément le sujet et que Sharknik n’est à priori pas encore concerné. Mais c’est important de préciser les conditions pour obtenir ce statut. A noter également que pas mal de choses changent également avec le statut LMP notamment au niveau de la gestion des plus values.

@Siocnarf : merci pour ces conseils pour améliorer la clarté de mes réponses… je commence juste sur le forum et vos retours sont précieux… je disais donc déductible des charges, logiquement sous entendu via l’amortissement des murs.

Pour la réduction des avantages du LMNP, je partage malheureusement l’analyse que cela va se compliquer comme pour toute niche fiscale, et la réduction (proposée pour l’instant) des avantages CGA et déduction des frais de comptable en témoigne. Mais cela reste toujours très avantageux et sans aucune mesure avec une location nue classique, surtout avec une tranche marginale d’imposition élevée.
Reste que l’amortissement est une règle comptable de base, qui sera peut être difficile à remettre en cause.

Mon intime conviction est que dans tous les cas Sharnik a tout à fait raison de consulter un expert comptable. Nous restons des conseils avisés car nous avons une expérience réussie avec chacun nos techniques, mais nous n’avons pas la science infuse pour tout ;

@cirrus : En fait je ne paye pas d’impôts sur mes revenus, mais ce que touche mon épouse en France et nos futurs revenus locatifs seront taxés à à un TMI de 30%.