SCPI en nue-propriété jeune en enchainement les revente d'usufruit ?

Bon, c’est pas pour tout de suite mais les SCPI m’intéressent, le problème c’est que je devrais avoir un TMI très élevé une fois que le fisc français l’aura calculé suite à mon installation en France.

J’ai bien compris que dans ce cas, il est recommandé de faire du démembrement et donc d’acheter de la nu propriété, par contre la plupart des cas que je vois on parle de personnes proche de l’age de la retraite, par exemple dans l’excellent poste de Stephane en post-it du forum ses trois exemples sont tous au delà de 50 ans, dans mon cas la retraite c’est dans minimum 30 ans.

J’ai lu plusieurs fois le fait qu’il était possible d’enchainer les reventes d’usufruit, mais dans ce cas, comment se passe la taxation de la revente ? est-ce que c’est aussi facile que le démembrement initial ?

Parce que, sur le papier, c’est plus qu’intéressant : si on regarde la clef de répartition à 10 ans l’usufruit vaut a peut près 1/3 de la part, donc, si on achète de la SCPI en démembrement puis qu’on revend 2 fois l’usufruit pour arriver à la durée de 30 ans, au final on a rien payé nos parts de SCPI + pas payer d’impôt sur l’investissement + sorti de l’argent de l’ISF + l’éventuelle revalorisation de la part, ça me semble un investissement long terme plus qu’intéressant, surtout si on considère qu’on récupère 50% de l’argent investi au bout de 10 ans et 100% au bout de 20 et qu’après il reste juste à attendre la fin du démembrement.

Hors si c’était vraiment aussi interessant que cela, on arrive quand même a un TRI de 20% sans revalorisation de part, j’imagine que beaucoup plus de gens le ferraient.

Donc il doit y’avoir un truc que j’ai raté et je pense que c’est d’abord le fait que la revente de l’usufruit est taxé comme un revenu mais si ce n’est que ça, même avec une taxation de 41%, j’ai encore un TRI de 16% donc j’aimerais avoir un éclairage des experts es-scpi du forum.

J’imagine qu’on pourrait considérer le fait que :
- c’est du "très long terme" vu que c’est sur 30 ans
- le risque lié à la survie de la SCPI
- le risque de ne pas trouver d’acheteur pour son usufruit.
- le fait qu’il s’agisse d’un produit compliqué (SCPI) + d’un mécanisme complexe (démembrement)
explique que ce n’est pas plus courant mais ça me semble léger quand même comme explication.

EDIT : Comme indiqué dans le 4ème message de la file, les TRI indiqués ici sont faux suite à une faute de frappe…

Dernière modification par SwissInParis (07/08/2015 15h56)

Mots-clés : démembrement, fiscalité, imposition, scpi