Faire une offre d'achat après l'agence immobilière (pas de bon de visite) ?

Pruls · #1

Bonjour,

j’ai fait une offre à 130k sur un immeuble affiché à 188k, suite à une visite avec un agent immobilier sans signature de bon de visite.

Elle a été refusée, avec une contre offre à 170k, et surtout la menace d’un redressement fiscal si le prix était baissé plus bas, en raison d’une estimation par un notaire qui serait à respecter.

Mon offre expirait fin juillet, et je n’ai eu le retour qu’aujourd’hui. Il me semble donc que l’agence n’a pas d’élément concret pour m’obliger à lui verser des honoraires.

Mes questions portent donc sur le notaire.

Je pense qu’il s’agit d’une succession, y a-t-il un moyen de connaitre le notaire en charge du dossier, ayant le nom et l’adresse de l’ancien proprio (pas de correspondance dans l’annuaire)?

Par ailleurs, l’estimation a-t-elle une durée de validité, une mise à jour me sera forcément favorable, compte tenu de la tendance marché locale.

Je dois ajouter que l’immeuble devrait être libre de locataire en avril, date anniversaire du bail auquel un congé est donné pour vente.

Auriez vous des conseils pour entrer en contact directement avec le notaire?
Avez vous un avis sur cette estimation?
Comment me rendre plus crédible aux yeux de la proprio par rapport à l’agence, AI qui avance clairement des arguments pour conserver le mandat et assurer sa commission, sans pour autant faire un boulot propre.

Merci d’avance!

Dernière modification par Pruls (07/08/2015 23h03)

Mots-clés : expulsion, notaire, négociation

Notariat76 · #2

Bonjour,

I/ Valeur du bien :
Je ne vais pas y aller par 4 chemins, le justificatif de l’agence sur le prix est à mon avis une vaste blague.

Lors du règlement de la succession, il est fait une estimation par le notaire chargé du règlement de la succession. Cependant, dans les actes, et notamment dans la déclaration fiscale de succession , il est toujours rédigé que ’’les requérants’’, à savoir les héritiers et /ou le conjoint survivant déclarent que le bien immobilier XYZ est estimé à XXXXeuros.

Il n’y a pas de prix à respecter.
Il peut arriver que le notaire estime le bien à 100K, il sera finalement vendu 120K et les héritiers vont alors payer de la plus-value sur les 20K€ supérieurs au montant déclaré dans la succession.
Inversement (et c’est courant en ce moment), il se peut que le bien ait été estimé par le notaire à 100K, finalement, marché difficile ou autre, le bien ne se vend que 80K, tant pis pour les héritiers. Ils ont payé des frais de succession et potentiellement des droits de mutation sur une assiette de 100K alors que ce n’est finalement vendu que 80K.

A titre personnel, il y a quelques années j’ai acheté une maison qui était estimée dans la déclaration fiscale de succession à 80K et j’ai acheté pour 34K moins d’un an après l’estimation. Il n’y a eu aucun redressement fiscal.

L’administration pourait simplement ’’contester’’ la valeur vénale figurant dans la vente mais c’est à elle d’en apporter la preuve. (je n’ai vu le cas qu’une seule fois et on a fait sauter la demande de l’administration fiscale en lui indiquant que le valeur vénale qu’elle avait indiquée était totalement incohérente avec les prestations du bien objet de la contestation).

De ce que je vois au quotidien dans la pratique notariale, il est très très fréquent de voir la valeur des biens évoluer de plusieurs dizaines de pourcents en quelques années (à la hausse comme à la baisse) et l’administration ne conteste pas la valeur vénale si le prix est un peu bas.

Il faudrait vraiment que la différence de prix soit énorme pour que l’administration fiscale cherche à faire ’’une proposition de rectification’’ sur des droits de mutation. Exemple, vous achetez un immeuble 50K€ et vous le revendez rapidement, sans rien faire dedans à 100K€ il est possible que l’administration fiscale demande un complément de droits sur l’acquisition.

II/ Identification du notaire :
Dans le cadre du règlement de la succession, le premier acte dressé par le notaire est l’acte de ’’Notoriété’’. Dès que cet acte est signé, mention en est faite sur l’acte de décès du défunt.
Toute personne peut se faire délivrer l’acte de décès d’une personne. Donc si vous connaissez l’identitée de l’ancien propriété vous n’avez qu’à demander une copie de l’acte de décès et vous aurez d’indiqué en marge les coordonnées de l’Office Notarial en charge du règlement de la succession.

Espérant avoir répondu à vos interrogations.
Maxime

Pruls · #3

Un détail pratique me manque cependant pour l’acte de notoriété: à qui le demander?

Vous avez toute ma reconnaissance pour toutes ces précisions! (formule de contournement de l’invitation à augmenter la réputation…)

GoodbyLenine · #4

La mention sur l’acte de décès du défunt identifiera le notaire qui a établi l’acte de notoriété.

Pruls · #5

Oui, j’ai bien compris qu’il me faudrait l’acte de notoriété ou de décès, mais à qui je le demande? Aux hypothèques?

Notariat76 · #6

Pruls, relisez mon poste et celui de GBL, il vous faut obtenir un acte de décès. C’est sur l’acte de décès que vous aurez le nom du notaire qui a rédige l’acte de notoriété donc, par déduction, qui est en charge du règlement de la succession.

Vous n’aurez jamais copie de l’acte de notoriété car vous n’êtes pas partie à l’acte, un notaire n’acceptera jamais de vous délivrer cet acte.
Par contre si vous l’appelez et que vous lui exposez que vous souhaitez acheter tel ou tel bien il devrait vous renseigner.

Maxime

Pruls · #7

Notariat76 a écrit :
Toute personne peut se faire délivrer l’acte de décès d’une personne. Donc si vous connaissez l’identitée de l’ancien propriété vous n’avez qu’à demander une copie de l’acte de décès et vous aurez d’indiqué en marge les coordonnées de l’Office Notarial en charge du règlement de la succession.

Moi je cherche le nom du notaire qui a en charge la succession. Si je vous suis bien, son nom apparaît sur l’acte de décès.

Ma question est de savoir comment obtenir cet acte à l’aide du nom du défunt? Dois je m’adresser aux hypothèques, à l’état civil de la Commune peut être?

GoodbyLenine · #8

Relisez ceci ! google "acte de décès" vous indiquera que c’est à l’Etat Civil.

Pruls · #9

Oui, j’ai faibli. Houlà, hé ho, vous avez ajouté le lien après ma réponse!

Qualifier de paresseux les gens qui ne font pas comme vous, ou comme vous voudriez qu’ils fassent me parait dangereux.

Peut être n’avez vous simplement pas vu ce qui fait bouger ces gens… Juger et généraliser, je ne vous reconnais pas.

Bon, en tous cas je vois, après avoir lu, qu’un service en ligne permet de faire une demande dématérialisée.

Pruls · #10

Bonjour à tous,

la négociation avance!

J’ai réussi à entrer en contact direct avec le vendeur, et suite à mon renouvellement d’offre à 130k, j’ai une contre offre à 160k net vendeur.

Mon max étant de 150k, j’ai encore un peu de chemin à faire.

Il se trouve que dans l’échange que j’ai eu, nous nous sommes découvert un intérêt commun pour une association agréée à émettre des reçus fiscaux pour les dons…

Pour finir de convaincre de baisser le prix, je voudrai dire que je veux veux bien me saigner contre un donc défiscalisé à l’asso…

Est ce légal? Comment le graver dans le marbre?

@ bientôt

BorderLine · #11

Le fisc se base sur la base PATRIM pour effectuer les évaluations patrimoniales, base accessible depuis votre compte impot.gouv.fr

A cette évaluation primaire, vient se greffer toutes les nuances positives ou négatives en valeur qui se jugent au cas par cas. Un locataire présent fait baisser l’estimation, beaucoup de travaux également, des prestations uniques comme piscine intérieure, possibilité de bail commercial etc l’augmente. Mais déjà la base patrim vous donne une trés bonne idée de ce que les impôts estime être le prix normal pour votre bien.

Pour le don défiscalisé, ce sont des montage plutôt douteux et très dangereux. Le crédit d’impôt vous donne droit à des réductions sur votre IR mais est plafonné, en quoi cela vient il diminuer le prix d’un immeuble?

Qui dit crédit d’impôt dit don à un organisme respectant des critéres précis (voir service-public.fr), si vous donnez pas, c’est une fraude.

"Pour bénéficier de la réduction d’impôt, votre versement, quelle qu’en soit la forme, doit être fait sans contrepartie directe ou indirecte à votre profit. Cela signifie que vous ne devez pas obtenir d’avantages en échange de votre versement." http://vosdroits.service-public.fr/part … F426.xhtml

Donc si vraiment vous vous arrangez comme cela…n’écrivez cela nulle part, et faites le à distance de la signature chez notaire. Mais du coup, cela ne sécurisera clairement pas cet accord oral, donc on retombe sur un deal dangereux et douteux.

Pruls · #12

L’idée est que plutôt que je fasse le don à l’asso, ce serait le vendeur, via une augmentation de mon offre.

J’achète 130 et je donne 10 à l’asso
ou
j’achète 140 et le vendeur donne 10 à l’asso.

La réduction d’impôts serait donc au bénéfice du vendeur.

pierrejacques11 · #13

Pruls a écrit :
j’ai fait une offre à 130k sur un immeuble affiché à 188k, suite à une visite avec un agent immobilier sans signature de bon de visite.

Offre écrite via l’agence, puis aujourd’hui négo sans agence?
Ce qui est obligatoire, c’est le mandat, pas le bon de visite.

Pruls · #14

Offre écrite à l’agence avec expiration fin juillet. Sans réponse écrite de l’agence.

Réponse orale suite à ma relance courant Août, incluant une menace de redressement fiscal infondée.

En clair, l’agence n’a aucune preuve d’avoir traité le dossier, si ce n’est un mail de ma part qui a expiré.

Mon offre étant restée lettre morte, je passe en direct.

Siocnarf · #15

Pruls a écrit :
Mon offre expirait fin juillet, et je n’ai eu le retour qu’aujourd’hui. Il me semble donc que l’agence n’a pas d’élément concret pour m’obliger à lui verser des honoraires.

Bonjour Pruls,

Comme cela a déjà été mentionné dans une autre file, si vous achetez en direct alors que c’est l’agence qui vous a fait visiter, ce n’est pas vous qui aurez des ennuis, mais le vendeur !
C’est à lui que l’agence demandera sa commission, pas à vous !

Pruls · #16

Oui, j’ai bien cela en tête également.

Le point qui me "gène" est plutôt la relation avec l’agence, pour de potentielles affaires futures. Soit elle se vexe, soit elle me prend au sérieux et arrête d’essayer de me bidonner.

PS:
Pour l’instant, j’ai remonté à 140k€ avec renoncement de la clause suspensive de financement.

Siocnarf · #17

Pourquoi vous inquiétez-vous d’une éventuelle relation future avec une agence qui manifestement ne fait pas son travail correctement selon vos dires (pas de réponses, menaces de redressement…) ?

Etes-vous certain d’obtenir le financement pour avoir renoncé à la condition suspensive ? Ca me paraît un brin risqué…

Pruls · #18

Je peux quasiment payer cash, et l’immeuble aura un cash flow positif, donc oui, j’arriverai à trouver une banque.

Pour l’AI, elle fait partie des interlocuteurs ayant des infos fraîches sur mon secteur.

pierrejacques11 · #19

Siocnarf a écrit :
Pruls a écrit :
Mon offre expirait fin juillet, et je n’ai eu le retour qu’aujourd’hui. Il me semble donc que l’agence n’a pas d’élément concret pour m’obliger à lui verser des honoraires.
Bonjour Pruls,

Comme cela a déjà été mentionné dans une autre file, si vous achetez en direct alors que c’est l’agence qui vous a fait visiter, ce n’est pas vous qui aurez des ennuis, mais le vendeur !
C’est à lui que l’agence demandera sa commission, pas à vous !

Si l’agence ne participe pas à la négociation, elle perd son droit à commission.
Cependant, elle peut être légitime à demander à son cocontractant (le vendeur) des dommages et intérêts du même montant, pour violation de ses obligations contractuelles.
Quant à l’acheteur, même s’il n’est pas partie prenante au mandat, sa responsabilité (extra contractuelle) peut être recherchée, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle.
Je ne dis pas que ceci s’applique au cas présenté ici, mais théoriquement, ce n’est pas à exclure.

DDtee · #20

Siocnarf a écrit :
Pourquoi vous inquiétez-vous d’une éventuelle relation future avec une agence qui manifestement ne fait pas son travail correctement selon vos dires (pas de réponses, menaces de redressement…) ?

Je partage exactement l’opinion de @siocnarf, il ne faut pas s’encombrer de mauvais partenaires.
Choisir c’est perdre en quantitatif pour gagner en qualité

alex44 · #21

Siocnarf a écrit :
Pruls a écrit :
Mon offre expirait fin juillet, et je n’ai eu le retour qu’aujourd’hui. Il me semble donc que l’agence n’a pas d’élément concret pour m’obliger à lui verser des honoraires.
Bonjour Pruls,

Comme cela a déjà été mentionné dans une autre file, si vous achetez en direct alors que c’est l’agence qui vous a fait visiter, ce n’est pas vous qui aurez des ennuis, mais le vendeur !
C’est à lui que l’agence demandera sa commission, pas à vous !

Bonjour,

j’ai tenter quelques recherche du type "passer en direct malgré bon de visite" et je ne retrouve pas de fil ou il y aurait plus d’’infos sur vos dire.

J’ai visité un bien par le biais d’un agent 4% immo, avec un bon de visite (dont je n’ai pas la copie) le lendemain le proprio met une annonce en direct. Je traite en direct maintenant avec lui (l’AI ne savait répondre à aucune question)

Je risque quoi? (d’après vous rien, mais sur quoi m’appuyer?)

Merci

Siocnarf · #22

Sur quoi vous appuyer…
Par exemple sur les conditions générales des mandats de vente signés par les vendeurs !
Ci-dessous un exemple du mandat de vente simple utilisé par le réseau de mon épouse, mais tous les mandats comportent ce genre de clauses.

extrait conditions générales mandat de vente simple a écrit :
Au surplus, de convention expresse et à titre de condition essentielle des présentes, le mandant :
► S’interdit de conclure la vente hors la présence et sans le concours du mandataire si l’acquéreur a été présenté par le mandataire ;
[…]
► S’interdit pendant la durée du mandat et dans les douze mois suivant son expiration, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué ou ayant visité les locaux avec lui ;
[…]
CLAUSE PÉNALE
En cas de non-respect par le mandant des obligations ci-dessus, le mandant devra verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au présent mandat telle qu’elle est indiquée en page 1.

Pruls · #23

Pruls a écrit :
Pour l’instant, j’ai remonté à 140k€ avec renoncement de la clause suspensive de financement.

Nouvel épisode de la saga!

En remontant à 140k€, j’ai demandé des éléments concrets sur l’expulsion du locataire en place (copie du courrier, nom de l’huissier…)

Le vendeur étant à distance de son bien, il a délégué la gestion à une agence, puis la vente à une autre, qui souhaite reprendre la main sur la gestion.
Autant dire que chacun se bouffe le nez et que la procédure n’avance pas. Et quand le proprio appelle, ben l’échange est plutôt difficile.

Du coup, nouvelle offre de sa part à 150k pour une "vente rapide". J’ai appelé pour savoir ce que cela voulait dire, car le locataire a virer est impliqué dans des bagarres et du trafic…

M’investir sur un truc complexe, pourquoi pas, acheter des problèmes qui me dépassent, non.

Heureusement, dans son esprit, vente rapide signifie compromis de vente avec clause de libération des lieux, et surtout appuis local de ma part.

En clair, une fois qu’on trouve un accord sur le prix, le proprio ne veut plus entendre parler de cet immeuble jusqu’à la signature de la vente.

N’ayant pas de copie du bail, dans ce contexte d’agences frustrées voire doublées, j’envisage de me rapprocher d’un notaire du coin pour faire l’intermédiaire et démêler la situation.

Auriez vous des remarques ou conseils dans mon cas?

Bonne journée.

Vitiprovence · #24

Elle [l’offre] a été refusée, avec une contre offre à 170k, et surtout la menace d’un redressement fiscal si le prix était baissé plus bas, en raison d’une estimation par un notaire qui serait à respecter.

C’est la nouvelle manière de détourner la crise. On m’a fait exactement le même chantage "on n’a pas le droit de vendre en dessous de sa valeur". (Terrain agricole ou terrain constructible dans mon cas avec une différence de prix importante bien évidemment).

C’est du Pipo, les notaires ont des assurances si jamais cela leur arriverait. Changer de notaire, c’est toujours possible. Et s’absentir des agences qui font des telles pratiques - aussi. C’est incroyable - cette caste des ’professionnels’ de l’immobilier. Comme s’ils engageait leur responsabilité professionnelle. Bien évidemment qu’ils ont une assurance pour tout. Et ce n’est pas l’acheteur qui se serait retrouvé en difficultés, mais le notaire !

DDtee · #25

Pruls a écrit :
Autant dire que chacun se bouffe le nez et que la procédure n’avance pas
…/…
Heureusement, dans son esprit, vente rapide signifie compromis de vente avec clause de libération des lieux, et surtout appuis local de ma part.

Il y a un truc que je comprends pas. Si la procédure est bloquée, voire à recommencer car personne n’a suivi dans les temps, la durée du compromis peut être vraiment très longue (à l’opposé de la vente rapide)… je vois bien l’intérêt de la clause, mais si c’est pour avoir 12 ou 18 mois de délai avant de signer, le prix négocié ne signifiera plus grand chose dans un marché baissier. Il sera par contre un engagement bloquant toute autre opportunité.

Ou alors bonne nouvelle, la procédure d’expulsion est sur le point d’aboutir, avant la trêve hivernale ?

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#8 08/08/2015 00h16

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Pruls a écrit :

#16 08/09/2015 11h36

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#18 08/09/2015 21h12

#19 09/09/2015 08h13

Siocnarf a écrit :

Pruls a écrit :

#20 09/09/2015 10h46

Siocnarf a écrit :

#21 11/09/2015 16h12

Siocnarf a écrit :

Pruls a écrit :

#22 11/09/2015 16h28

extrait conditions générales mandat de vente simple a écrit :

#23 14/09/2015 10h40

Pruls a écrit :

#24 14/09/2015 10h45

#25 15/09/2015 19h34

Pruls a écrit :

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