Comment acheter le marché immobilier résidentiel locatif US ?

Bonjour Matinvest,

L’état intérieur des maisons n’est pas uniforme. Il n’est en aucun cas "catastrophique". Certaines ont été rénovées récemment, d’autres étant occupées depuis longtemps, l’intérieur n’est pas récent. Tous les cas de figure sont possibles. Si le locataire souhaite rester, nous ne l’évacuons pas pour rafraîchir. Nous avons beaucoup de biens occupés par des locataires bénéficiant des aides au logement du programme Section 8. Pour que l’aide soit versée au propriétaire, le bien doit répondre à une série de critères stricts contrôlés chaque année par l’administration. Autant dire que ces maisons, même si leur apparence est vieillotte, répondent aux normes strictes du programme Section 8, ce qui est la seule chose importante pour un propriétaire bailleur. Vous achetez un bien pour qu’il soit loué, pas pour satisfaire vos propres goûts. Or il y a systématiquement une liste d’attente pour ces biens.
Enfin sachez qu’il est possible de demander une inspection qui vous coûtera 250 dollars. Une société indépendante dressera un rapport ULTRA DÉTAILLÉ des éventuels problèmes de la maison. Dans la plupart des cas le vendeur accepte d’effectuer toutes les réparations listées À SES FRAIS. Nous n’acceptons pas qu’un vendeur cède à nos investisseurs un bien pour lequel des dépenses sont à prévoir.

Bonjour,

Oui, tout se fait aux USA. Le plus gros morceau est la gestion locative. Vous n’avez rien à faire puisque le Property manager s’occupe de tout. Il demande votre approbation en cas de grosses dépenses mais est autonome pour l’entretien au quotidien, les relations avec le locataire, etc. Un état de vos recettes et dépenses est consultable en ligne.
Pour la comptabilité, le comptable peut vous proposer un package comprenant toutes les démarches, y compris celles que vous pourriez effectuer facilement seul en ligne (paiement des taxes foncières), de façon à être complètement dégagé de cette préoccupation. En fonction des formules, du nombre de biens et du comptable, les prix varient mais 1500 dollars par an pour un package premium est une bonne approximation.

InvestAmerica a écrit :

Non incluse dans ce calcul est la possibilité de faire diminuer fortement les taxes foncière que nous offrons à chaque investisseur. Nous le mettons en relation avec un avocat qui fait appel de la taxe, arguant du fait qu’elle est basée sur la valeur avant crise du bien. Dans quasiment 100 % des cas, la taxe est divisée par deux.

Bonjour,

J’aimerais avoir des précisions sur ce point là.
J’ai déjà vu ça ailleurs, gros taux de reussite sur le re-calcul des taxes. le probleme c’est que le document que j’avais vu ne donnait pas la taxe de depart. il y avait pas mal de 50 % mais pas que…
donc difficile de se rendre vraiment compte…
quand vous dites que la taxe est divisée par 2 dans la plupart des cas, si vous prenez une maison lambda 3 chambres 100 m2 dans un quartier correct, je veux bien croire qu’une taxe à 2 000 $ pour ce type de maison soit divisée par 2, mais qu’en est il vraiment pour une taxe à 1 200 $ ou 1 300 $ à Bagley ou une autre taxe à 1 000 $ dans un quartier calme au sud ouest ?

est ce que les taxes vont reellement baisser à 600 $ et à 500 $ respectivement pour chaque maison ?

bah je vais voir ça bientot, j’en ai fait une demande d’assessment pour voir.
bizarrement, que ce soit les 2 intermediaires ou les 2 agences, elles ont été unanimes pour dire qu’elles ne pensaient franchement pas que mes taxes baisseraient plus…c’est curieux !
c’est pour ça que j’ai tenté uniquement la plus grosse, celle qui me semble quand meme elevée…

Par contre, j’aimerais savoir le plus franchement possible à quoi on doit s’attendre vraiment conçernant les temps de vacances locatives à Detroit :
- combien de temps en moyenne apres achat et entre 2 locataires ?

- combien de frais de maintenance en moyenne par an peut on s’attendre avec une agence "honnete" ?

- les avantages et inconvenients de la section 8 ?

- pour la meme maison, combien de difference de loyer peut on avoir s’il y a difference ?

Je ne voulais pas ouvrir un autre post pour poser cette question sur le marché immobilier américain en général.

On retrouve des niveaux de valorisation ’historiques’ du marché immobilier US (S&P Case Shiller à 175 soit 15% seulement en-dessous des plus hauts en 2006) et du coup face à la probabilité de la remontée des taux suite au resserrement du QE de la FED annoncé par sa directrice, les REITs sont à la peine depuis quelques semaines.

Pourtant le marché américain est très bas par rapport aux marchés immobiliers du reste du monde (Europe, Asie ou Afrique, exception notable de l’Allemagne et du Japon).
(un lien vers une comparaison des marchés Prix immobilier en France et dans le monde : le point en septembre 2015 - JDN)

Aussi, bien que j’ai pu lire le contraire, certains indices (les multiples de PER en particulier) indiquent que les actions américaines ne sont toujours pas très chères (meilleur marché que les européennes).

Donc entre un actif considéré comme cher (immobilier) et un autre moins cher (actions US), les deux étant très appréciés, les actions ne vont-elles pas prendre le dessus sur l’immobilier? Les REITs ne vont-ils pas caler?

Ou au contraire la faible valorisation du marché immobilier américain par rapport aux autres marchés étrangers peut-il débloquer la progression des REITs vers de nouveaux sommets?

Quelle est votre lecture sur ce sujet? Faut-il profiter de la baisse actuelle des REITs?

Thierry2015 a écrit :

@ Vegas
Bravo pour vos investissements et leur superbe rentabilité.
Je me demande si j’ai bien lu tous vos posts, car je ne sais pas comment vos avez acheté plusieurs maisons avec un seul crédit personnel? J’imagine qu’il ne s’agissait pas d’un crédit "affecté" ?
Etes vous passé par une banque ? Et quel est votre taux d’endettement?

oui, je suis passé par une banque et j’ai du prendre un gros credit perso.
ça représente environ 40 % de la somme totale.
mon taux d’endettement est élevé sur 4 ans (c’est ce qu’il reste) mais heureusement je n’ai pas d’autres credits que celui là.

Je continue de me renseigner et je constate une ambiguïté sur les revenus fonciers générés aux US.
Compte-tenu de la convention fiscale France/US, les revenus fonciers étant (peu) imposés aux US, ne le sont pas en France.
Par contre, il faudra les déclarer sur le formulaire IR, et là est la question ils sont potentiellement taxables à CSG et RDS?
J’ai lu que oui, j’ai lu que non, avez vous une réponse officielle, de l’administration fiscale par exemple?

Bonjour à tous
J’ai acheté une maison à Detroit en juillet 2013, cet une chose que je peux dire c’est qu’il faut être sur de ses contacts et de la companie de management qui suivra le bien
De mon côté, le bien etait (et est toujours loué) au COTS qui est un organisme qui aide des personnes en difficulté à avoir un logement, donc les loyers sont surs d’être payé
En revanche la boite d’intermediaire etait incompetente, ils m’ont refourgué un property management qui n’y connaissait rien, je n’ai pas voulu signer avec (assurance proposé exhorbitante, incapable d’apporter des reponses à mes questions, …)
Je me suis retourné vers une autre entreprise pour le management et là cela a été le pompon : travaux soit disant effectués donc facturés alors que je viens de m’apercevoir que rien n’a été fait, property tax pas payée pour 2014, factures d’eau non plus. Et ils ne veulent même plus me payer les loyers touchés car soit disant un de leur type serait parti avec la caisse …

Depuis mai 2015 j’ai enfin trouvé une petite boite locale qui est en train de tout me remettre en ordre, les loyers retombent, ils ont négociés un etalement des factures d’eau, ils sont en train de faire des devis au plus juste pour les travaux necessaires.
Donc d’ici 2-3 mois la rentabilité sera enfin là.
Donc j’envisage, en esperant que l’euro remonte un peu, un 2e achat mais directement chez eux, car ils ont des maisons qu’ils renovent et qu’ils louent avant de les vendre.

Pour info: ma maison : achetée en juillet 2013 pour $15000 + $4000 de frais pour l’intermediaire
Loyer : $821
La property tax est tombé de $2000 à $900 cette année, merci Detroit
En revanche comme c’est un organisme le proprietaire doit payer la facture d’eau soit $120/mois
10% de management
Le locataire n’est pas pret de partir car sur les $821 il ne vers que $300, le reste est pris en charge.
Pour les travaux, j’attend les devis mais je devrais être à +- $2000 cette année (cela correspond aux travaux qui auraient du être faits depuis juillet 2013)

J’espere avoir pu aider.
Cordialement

J’ai oublié de repondre à Thierry
Effectivement pour la CSG ce n’est pas clair, moi je prefere la payer et être clean, d’autant que j’avais posé la question par mail aux impots et que la reponse est qu’il faut la payer
Donc je l’ai declaré sur le peu de loyer touchés en 2014 puisque j’ai eu des problemes avec mon property manager qui ne m’a versé que $3695

Pour Anneso3105, je vous ai envoyé par mail plus d’informations, si vous avez des questions sur mon expérience, n’hesitez pas
Cordialement

Dernière modification par paton (12/08/2015 23h32)

Est qu’il y a des Francophones qui ont achete avec Globalinvestments ?
Il serait bien d’avoir une petite discussion a ce sujet.
Vous pouvez me contacter par MP.
Merci

Peut-être pourriez-vous êtes un peu plus explicite ?