Immeuble de rapport avec une rentabilité de 9% : simulation…

bonjour,

Question : Est ce que la taxe foncière est due si l’immeuble ne nous appartient pas au 1er janvier ?

Oui, la taxe foncière est due mais calculé au prorata. Si vous êtes propriétaire le 1 er juin, vous devrez la moitié grossièrement.

Pour ma part, les prélèvement sociaux sont systématiquement due, soit 15.5% du montant du loyer. revenu foncier
Après, suivant le régime fiscal, cela peut varier ( ex du LMNP avec travaux,FDN,Interet ect… qui fait du déficit donc pas d’impôt pendant quelques temps en fonction de divers paramètres )

Dernière modification par cricri77700 (27/11/2014 23h02)

Smad a écrit :

Après avoir pris un peu de recul , bien farfouiller sur ce forum , nous avançons plutôt bien dans notre projet concernant l’achat d’un immeuble de rapport ( expliqué dans ma présentation ) , comprenant 3 F2 , et un local commercial actuellement loué .

Je me permet de détailler le projet , les simulations ici , afin d’avoir des avis / conseils / et de partager , peut être d’autres personnes ( surement même , se reconnaissent dans ce type de projet ) .

On recommence depuis le début :

Le bien en lui même :

Achat :
160 000 € FAI
11 500 € Notaire
50 000 € Travaux

Loyers :
Local commercial , bail 3/6/9 : 770 € mensuel hors charge ( taxe foncière à sa charge )
F2 N°1 : Loyer estimé : 350 €
F2 N°2 : Loyer estimé : 400 €
F2 N°3 : Loyer estimé : 450 €

Total Loyer Mensuel : 1 970 €

Crédit ( encore en cours de négociation ) :

Apport : 20 000 €
Emprunt : 210 000 €
Taux : 2.35 %
Assurance : 0.18 %
Frais De Dossier : 800 €
Durée : 15 ans

Charges ( estimées pour la plupart ) :

Assurances : 600 € Annuel
Taxe Foncière : 1 200 € Annuel
Création De La SCI : 1 500 €

Nous concernant :

Revenus 1 : 18 000 € TMI 14 %
Revenus 2 : 26 000 € TMI 14 %

Quelques données complémentaires , le prêt est fait avec " franchise de capital " , pour ne pas payer de grosses mensualités durant les mois de travaux .
Du coup les mensualités : 411.25 € les 6 premiers mois , 1 425.35 sur 174 mois + 31.5 € par mois .

Dans les faits ( Comptons que l’acquisition soit faite au 1er février 2015 , les travaux finis pour juillet ) :

Année 1 :
Rentrée de loyers : 770 € sur 11 mois + 1 200 € sur 6 mois = 15 670 €
Mensualités : 411.25 € sur 6 mois + 1 425.35 € sur 5 mois + 31.50 € sur 11 mois = 9 940.75 €

Compta / Cash Flow : 15 670 - 9 940.75 - 600 ( assurance ) =  5 129.25 €

Question : Est ce que la taxe foncière est due si l’immeuble ne nous appartient pas au 1er janvier ?

Imposition :

Calcul du déficit : 50 000 + 1 500 ( création sci ) + 11 500 ( notaire ) + 800 ( frais banque ) + 80 ( 4 local ) + 600 ( assurance ) + 1 954.68 ( intérêts d’emprunt ) = 66 434.68 €

Ligne 440 déclaration foncière : 10 700 €
Ligne 441 déclaration foncière : 55 734.68 €

Imposition année 1 :
( 18 000 - 10 % ) + ( 26 000 - 10 % ) - 10 700 = 28 900 = 1 346 IR

Question : La CSG + CRDS ( 15.5 % ) est à prendre en compte comment ? Si je ne dis pas de bêtises , elle est déjà retirée des salaires , et n’est donc à prendre en compte sur sur les revenus fonciers ?
 

J’espère que mes calculs sont corrects ( ce qui prouverai que j’ai correctement parcouru le forum ) , j’éditerais évidemment au fur et à mesure des réponses et continuerai les calculs des années suivantes une fois cela vérifié . Je me permet de ne pas prendre en compte les vacances locatives pour le moment , le cash flow me paraissant suffisant pour y remédier .

Merci pour vos futures réponses .

Il faut que tu vérifies que ta trésorerie est positive :

(loyer encaissés * 12 ) - charges ( taxe foncière, assurances, frais de gestion locative si tu délègues, etc. ) - échéances de prêt ( dans ton cas l’échéance mensuelle doit être supérieure à 1416 euros soit minimum 17000 e annuel) = minimum 0 et mieux encore du positif ( cash flow ). Tu peux inclure pour plus de prudence un mois ou deux de vacances locatives suivant le cas. Pour être encore plus précis, tu peux enlever aussi la fiscalité générée par le résultat positif de revenus fonciers car tu deviendras rapidement positif. Pour 100 euros de positif tu payeras 29.5 d’impôts    ( TMI 14%+15.5% de PS ). Ton calcul ne doit donc pas se cantonner à la première année.

Attention, tous les travaux ne peuvent pas générer du déficit foncier ( jusqu’à 10700 e). Il faut être attentif à ce point car l’administration fiscale l’est. Les frais de notaire ne peuvent pas être inclus  dans les frais à déduire sauf dans le cas d’une SCI à l’IS. Les honoraires du notaire proprement dits, les frais de constitution de dossier peuvent être admis en déduction. Les droits de mutation perçus au profit de l’Etat et des collectivités locales, ainsi que les frais d’acte et d’enregistrement (publicité foncière) ne sont en revanche pas déductibles.
Quel est la garantie sur ton prêt et quel coût ? Une hypothèque fait partie des frais déductibles par exemple.

Enfin, on paye les PS ( CSG, crds,ps,etc. ) au taux de 15.5% sur le résultat positif des revenus fonciers. J’encaisse 100 de loyer je déduis 50 de charges, je vais payer 15.5% de PS sur 50 ( 100-50).

En espérant t’avoir aidé.

@cricri
De Gaulle-Je vous ai compris - YouTube

Vous me semblez optimiste sur votre cash-flow avec un crédit sur 15 ans…

Concernant les frais de notaire, si vous louez en "nu" ils ne sont pas déductibles.

Concernant la TF vous assumerez au prorata: si elle est de 1200€ et que vous achetez au 1er février, par exemple, vous devrez payer 1100€. Le notaire devrait se charger de ce calcul.

Concernant la TMI, méfiez-vous, avec un revenu à 26k individuellement (est-ce votre revenu fiscal de référence?) vous êtes aux portes de la tranche à 30%. Il convient donc de vérifier ces paramètres (imposition commune? séparée? enfants?)

Concernant le déficit, OK, vous allez déduire un max (travaux) les 5 premières années, mais songez qu’ensuite plus de travaux à déduire, et vos intérêts d’emprunt vont diminuer, entraînant une augmentation de vos revenus fonciers imposables, et donc un cash flow qui risque de s’effondrer. Sans parler d’éventuelles augmentations de salaire, ce qu’on peut vous souhaiter d’ici 15 ans…

Il me parait très improbable d’assurer un cash flow positif avec un rendement brut de 9% et un emprunt sur 15 ans.

Pour moi la solution pour vous apporter un peu d’air serait d’emprunter sur au moins 18 ans , avec extension à 20 ans éventuellement. Ce qui de surcroit aurait l’avantage de bénéficier d’un moindre taux d’endettement, avec la perspective de renouveler une opération d’achat locatif d’ici peu de temps.

Smad a écrit :

Question : Est ce que la taxe foncière est due si l’immeuble ne nous appartient pas au 1er janvier ?

Bonjour Smad,
Rien ne vous empêche de tenter de négocier avec le vendeur qu’il la prenne intégralement à sa charge. Nous l’avons fait à 2 reprises pour des actes de vente signés les 1er juin.

Mika03 a écrit :

Concernant les frais de notaire, si vous louez en "nu" ils ne sont pas déductibles

Une (toute) petite partie de ce que l’on englobe souvant derrière les termes "frais de notaire" est déductible, si crédit il y a : il s’agit des éléments liés à la prise de garantie sur le prêt : la caution (Crédit Logement par exemple) ou les émoluments liés à la prise d’hypothèque.

Cf Info • Forums des investisseurs heureux et Investissement immobilier : la déduction des frais de notaire

Mon point de vue:
Avoir le meilleur cash flow possible(emprunt sur 20/25ans).
Ce CF sera le meilleur atout pour trouver les bonnes solutions:Payer les impôts ou faire de nouveaux investissements permettant de créer du déficit
J’ai beau tourner le problème dans tous les sens,j’ai le sentiment que lorsqu’on met le doigt dans l’immobilier,on a pas vraiment d’autres choix que de continuer.

Le principal piege etant d’etre obligé d’y consacrer une partie de sa capacité d’épargne ou pire,d’etre en possession d’un bien qui se dégrade faute de moyens.

Un financement sur 15ans  c’est 9,2% du capital emprunté (capital+ intérêts) à débourser annuellement
sur 20 ans,c’est 7,1
sur 25 ans c’est 6,4.

La clé c’est les +ou - 3% de différence à "donner" à la banque.

Corrigé les erreurs dans les décimales,pardon

Dernière modification par toudoucement (28/11/2014 15h33)

Suite à un rendez vous avec ma banque , ma conseillère refuse de prêter sur 18 ans , ils ont l’habitude de financer ce genre de projet sur 15 ans maximum . La porte n’est pas complètement fermée mais la négociation risque d’être ardue .

C’est aussi pour cela que je m’interroge sur l’is .
J’ai d’ailleurs quelques questions à ce sujet , si j’ai bien compris , on peut déduire 3,3 % d’amortissement, qui représente 80 % du prix du bien , tout cela sur 20 ans .

Sachant que le bien a été estimé à 270 000 € par une expertise en 2012 , faudrait il calculer les 3.3 % sur 80 % de 153 000 ( prix d’achat - frais d’agence ) ou bien sur 80 % de 270 000 ( valeur " réelle " du bien ) ?

L’amortissement prend il en compte la valeur des travaux effectués ( valeur du bien + travaux de rénovation ) ?

Certains réseaux ne veulent plus dépasser 15 ans pour du locatif.
Si votre intention est différente allez voir un courtier…

@cricri77700 Effectivement allonger la durée du crédit permet d’avoir plus de CF chaque mois et plus de capacité d’emprunt. Par contre un meilleur rendement en épargne est très discutable, cela dépend du rendement de votre bien et de votre fiscalité… (si votre bien fait 12 ou 15% brut, difficile de trouver mieux )

Moke a écrit :

Smad a écrit :

C’est aussi pour cela que je m’interroge sur l’is .

Faites votre simulation d’I.R sur 15 ans, et vous ne vous interrogerez plus très longtemps.

Pouvez vous vous éclaircir le sens de votre ironie ? D’après nos simulations , 5 ans avec peu d’impôts , 10 avec une augmentation de 6K . Avec l’is , rien ne sort de notre poche , et on continue à faire des bénéfices . Si vous allez dans notre sens , effectivement la réponse est évidente !

Moke a écrit :

Smad a écrit :

L’amortissement prend il en compte la valeur des travaux effectués ( valeur du bien + travaux de rénovation ) ?

C’est la valeur réelle qui est prise en compte. Je vous recommande de refaire faire une évaluation par une agence immobilière. Idéalement, l’amortissement au final sera validé par un expert-comptable. Ca vous coutera probablement 300-400€ mais en cas de contrôle fiscal…

Ah , très bien , mon notaire m’a dit l’exact contraire hier ….

Je fais remonter le sujet, pour raconter un peu ou nous en sommes.

L’immeuble a été acheté, et les travaux se finalisent tout doucement, tout les appartements sont déjà loués, et les loyers ont été revus à la hausse ( loyer mensuel : 2110€ , au lieu de 1970 )

Le comptable a été choisi pour l’is, même si cela nous paraît cher, nous avons privilégié le feeling à l’économie, au moins pour commencer sereinement .

Le taux du prêt (2%) devrait nous permettre de respirer correctement, et nous réfléchissons à taper un peu dans notre future trésorerie pour solder les travaux plutot que de gonfler le montant du prêt , ce qui nous donnerait une mensualité de 1350€ .

Vu votre âge, je vous recommande également de garder votre cash.
Il vous sera toujours possible de rembourser en anticipé le cas échéant…

Si vous aviez été proche de la retraite, le cash aurait été au contraire bien utilisé pour grossir le compte courant d’associé et vous payer en franchise totale d’impôt

Des parts sociales de quoi ?