Investir dans un immeuble de rapport à 8% net…

C’est une possibilité mais cela revient à dépasser mon prix plafond qui tient compte des différents éléments qui m’ont permis d’aboutir à cette offre.

Merci de votre retour Gunday et c’est bien là tout le dilemme de la négociation immobilière.

Lors de mes précédentes acquisitions je n’ai pas (suffisamment) négocié. Avec le recul et l’expérience je pense que j’aurais pu faire des offres moins élevées en insistant d’avantage sur les défauts des biens.

Je trouve la phase de négociation très intéressante notamment d’un point de vu psychologique et émotionnel.
Aujourd’hui après avoir annoncé mon prix maxi à 105 000€ j’ai l’impression de perdre la partie si je remonte encore. Peut-être par orgueil mais aussi par raison car dans cette phase de la transaction l’euphorie peut parfois prendre la main j’ai décidé de refaire une offre à ce prix avec cette fois une durée de validité.

Quid du résultat dans quelques jours/semaines mais en tout cas prendre du recul est très important.
Peu importe le résultat mais l’expérience est enrichissante et attention de ne pas se laisser griser par les différents échanges AI/vendeur/acheteur.

Ecrire noir sur blanc les points faibles et points forts et avoir un prix maxi permet de garder la tête froide… mais effectivement 5 000€ sur 110 000€ sur 20 ans…

Bonjour perecastor,

Ma simulation se base sur les chiffres suivants:

Revenus locatifs: 15 180€/an

Charges:
Charges de copropriété (compteurs) : 1 500€/an
Taxe foncière : 2 400€/an
Travaux : 2 000€/an. L’estimation est peut-être un peu haute mais j’ai intégré des provisions pour refaire le studio qui est en mauvais état et l’achat de meubles.
PNO: 200€/an
Vacance locative : 1 mois tous les deux ans soit 632€/an

Donc un revenu net de 8450€

Pour information:
Emprunt à 3.2% + 0.2% d’assurance sur 20 ans soit des mensualités de 610€
Frais de dossier : 1 000€
Crédit logement : 1 700€

Le point incompressible est la taxe foncière. Elle ne valorise pas le bien est revient de manière récurrente. Sur le reste des dépenses je pourrai certainement optimiser les charges locatives.

Pour la vacance locative le chiffre est réaliste car les studios ont une durée moyenne d’occupation de 6/8 mois et le F3 a un loyer que je juge élevé.

Merci de vos retours.

Les biens étant loués meublés l’imposition de cet immeuble est de ceux que je possède déjà est nulle en tenant compte des amortissements et des charges.

Merci de votre remarque.
Effectivement les 15 180€ correspondent aux revenus annuels hors-charges.
J’ai par erreur déduis les 1 500€ de charges communes qui sont effectivement transparent pour le propriétaire bien que si on parle de forfait sans régularisation en fin d’année je pense que la somme demandée est plutôt élevée.

Concernant les travaux le montant de 2 000€ est assez faible et tient compte de la reprise d’un studio et je le laisse dans mes calculs pour la suite car il y a toujours une réparation/intervention d’urgence à programmer.

Après correction j’arrive donc à 15 180-2 400-2 000-200-632= 9 948€

9 948€/120 000€=8.3% net

Et pour la trésorerie:
610€ de crédit*12= 7 320€

Soit 127€ de cash-flow mensuel ce qui me paraît faible pour un immeuble.

Pour résumer cet investissement n’est pas une mauvaise affaire mais mis en perspective avec des éléments chiffrés il y a peu de marge en cas de problèmes (impayés, sinistres…).

Bonjour,

Si il n’y a pas de gros problèmes techniques pour cet immeuble et que la demande locative est bonne dans ce quartier, ce serait vraiment dommage de rater cette affaire…encore moins pour une négociation de quelques milliers d’euros.

De plus, vous prenez des précautions importantes pour les travaux et les vacances locatives, nous pouvons également penser qu’il y aura des bonnes surprises de ce coté-là.

@perecastor:

L’hypothèse initiale tenait compte de mon prix plafond à 105 000€.
Celle de ma dernière simulation était pour le crédit à 110 000€ en partant du principe que les frais de notaire serait apportés. Ensuite il y a peut-être une modification sur les frais de dossier mais l’ordre de grandeur est le bon.

Il y a peut-être une possibilité d’optimiser le taux en passant par un courtier mais sans certitudes. C’est une piste à creuser.

Mon objectif est de dégager un maximum de trésorerie afin de faire face aux imprévus mais également de profiter un peu avec quelques voyages dans l’année.
De manière plus général les immeubles me permettraient de me séparer des biens en copropriété que je possède notamment des studios achetés en 2013 mais pour lesquels le capital restant dû pose problème.
D’autre part j’aimerai pouvoir déléguer la partie gestion locative (visite et ménage) à une personne de confiance. Je n’ai pas trouvé ni la personne ni la façon de la rémunérer puisque le chèque emploi service n’est pas adapté mais voici les objectifs à plus long terme.

Pour la CFE j’ai la chance de ne pas avoir été mis à contribution jusqu’à présent…
L’expert comptable m’ajoutera 450€ la première année et 300€ les suivantes mais vous faites bien de le souligner.
Je ne souhaite pas souscrire d’assurance loyers imayés. Je considère que je mutualise le risque avec l’ensemble de mes biens. De plus les conditions d’activation sont peu avantageuses. Je préfère sélectionner moi-même les locataires avec rigueur; bien que dans le cas présent ils soient déjà en place et pas forcément sélectionnés rigoureusement.

@Gratouille
Merci de votre point de vue.

Mes hypothèses sont conservatrices et c’est juste de souligner qu’elles peuvent réserver de bonnes surprises. Au moins pour la vacance locative car pour les travaux les surprises sont plutôt mauvaises.

@Bigbil
Les logements font 60m²+2*25m² donc rien d’extravagant. Il s’agit plutôt de la ville qui a un taux d’imposition supérieur à 25%. Cela semble courant dans les villes de province en difficulté financière mais c’est une somme!

Ah dommage… Effectivement il faut arriver a trouver un équilibre dans la négo qui est toujours précaire.
Dans quel coin se situait le bien ?
Bonne route pour les prochaines recherches

@GordonGekko75
Le bien est situé à 2h au nord-ouest de Paris.

@Guillaume33
Effectivement j’ai beaucoup mis en avant la négociation dans mon post et dans la réalité de cette transaction.

Il y a différentes raisons à cela:
-un bien qui reste en vente 8/9 mois n’est selon moi pas une opportunité incroyable. Cela revient à dire que je pense pouvoir retrouver des biens similaires dans les mois à venir.
-j’ai une petite expérience immobilière et comme je peux souvent le lire sur ce forum l’intérêt de l’opération immobilière se fait à l’achat.

J’ai par ailleurs acheté des biens sans négociation car les voyants étaient au vert, d’autre avec une petite baisse. Là n’est pas forcément la question. Disons que j’avais estimé un prix plafond qui n’a pas réussi à correspondre au prix plancher du vendeur.
J’estime ne pas avoir perdu quelques mois dans cette négociation car je trouve faible un CF de 200’/mois pour un immeuble de rapport surtout compte-tenu des locataires "délicats" et de loyers déjà élevés.

Un autre aspect important est que j’ai déjà acquis différents biens et que les opérations immobilières ne pourront pas s’enchaîner éternellement. Je souhaite donc être sélectif et rigoureux dans mes choix quitte à perdre quelques mois entre mes acquisitions.

Merci d’avoir pris le temps de répondre, cela me fait avancer dans mes réflexions.