Dernier mois de loyer impayé récupéré sur le dépôt de garantie ?

Je n’ai pas encore rencontré le cas.
Mais de ce que j’ai entendu, c’est pas mal à la mode comme habitude.

Ce qu’il faut faire, c’est un appel de loyer dés l’impayé (car il y a impayé de loyer).
Lors du départ, faire la liste des frais, + loyer non payé, et demander un complément de charges. (j’ai plus le nom en tête).
Sur la papier ça semble logique et pertinent.

Concrètement, je pense que c’est illusoire de penser récupérer ses fonds. (ou partir pour huisser & co pour 500€)
A mon sens, c’est la technique qu’on trouvé les locataires malhonnêtes pour ne pas payer leurs dégâts.
Car concrètement, qui ira se prendre la tête pour quelques 100aines d’euros, qu’on est sûr de ne jamais revoir.

Sur le loyer :
il faut effectivement réclamer son paiement. Votre moyen de pression : elle aura besoin de sa quittance de loyer si elle reloue ailleurs. Or, elle ne l’a pas payé, donc vous ne délivrez pas de quittance.
Cf  : Le dépôt de garantie peut-il servir à payer le dernier mois de loyer ? | service-public.fr
Si cette personne a une caution, vous pouvez activer le paiement par la caution (attention à bien respecter le formalisme).

Sur les dégâts :
Est-ce que les dégâts ont été dûment mentionnés sur un état des lieux de sortie réalisé de façon contradictoire (c’est à dire signé des deux parties) ?

C’est un préalable pour espérer mettre leurs réparations à sa charge !

D’autant qu’il est parfois difficile de séparer les dégâts de la simple vétusté.

Sur le timing :
- c’est particulièrement piégeux : si vous tenez à faire les choses comme il faut, vous allez donc réclamer ce dernier mois de loyer, tandis que vous allez restituer l’excédent de caution (1500 € de caution - 500 de dégâts (à justifier soigneusement bien sûr) = 1000 € à restituer dans un délai de 2 mois maxi (si location nue).

Mais, de façon bien compréhensible, vous allez retenir la caution car c’est votre principal espoir d’avoir ce dernier mois de loyer payé. Si elle ne paie pas le dernier loyer pendant deux mois, c’est vous qui vous retrouvez, à votre tour, hors délai pour restituer la caution. Ca risque d’aller au tribunal. Comme par hasard, les tribunaux seront probablement plus compréhensifs avec le locataire et son mois de loyer en retard, qu’envers vous et votre restitution de caution en retard !

Donc :
- en théorie, bien réclamer le mois de loyer en expliquant au locataire que c’est impératif (sous peine de : non délivrance de la quittance ; activation de la caution s’il y en a une) ; côté caution, faire les choses comme il faut : état des lieux contradictoire de sortie à la remise des clés ; faire chiffrer les dégâts et faire les réparations sans délai ; restituer l’excédent de caution, réparations déduites.
- dans les faits, maintenant que vous en êtes là, vous avez probablement intérêt à accepter l’arrangement proposé par votre locataire. 500 € de travaux ne méritent pas d’aller risquer de se retrouver devant les tribunaux.

Dernière modification par Bernard2K (05/10/2015 15h02)

Il y a une nuance :
- le locataire ne peut pas décider, de son propre chef, que le dépôt de garantie servira à payer le dernier loyer.
- en revanche, le bailleur peut retenir sur la caution les sommes dues par le locataire : réparations, charges, loyer, qui restent à payer. Par contre, il doit le justifier.

Je n’ai jamais eu à pratiquer cela donc je ne sais pas comment ça se passe exactement. Je suppose qu’on a tout intérêt à écrire au locataire, en RAR :

1) demande de paiement du dernier loyer (envoyer ce courrier très tôt, dès qu’on a dépasser la date limite de paiement habituelle ou écrite dans le bail). Relance "classique" exigeant le paiement sous 15 jours.

2) quelques jours avant le délai limite de restitution de la caution, un courrier qui dirait en substance :
"- dépôt de garanti = telle somme versée en date du tant
- diminué de : dernier loyer impayé malgré relance RAR en date du tant, dont copie ci-jointe = telle somme restant due.
- reste : zéro."

Exemple de timing :
le locataire quitte le 30 septembre.
Le 6 ou 7 septembre, courrier n°1 : relance pour loyer impayé du mois de septembre.
Le 30 septembre, état des lieux contradictoire, remise des clés, bien noter la nouvelle adresse du locataire (il en faut une ; chez ses parents s’il ne connaît pas encore sa nouvelle adresse). On rappelle au locataire qu’il a son dernier loyer en retard et qu’il ne sera pas possible de délivrer une quittance dans ces conditions, ce qui risque de lui faire défaut par la suite.
le 25/10, si le loyer n’a toujours pas été payé, envoi du courrier n°2) ci-dessus.

Si on ne prend pas la précaution de justifier par écrit pourquoi on ne restitue pas le dépôt de garantie, avant l’échéance limite pour le rembourser, le risque serait de tomber sur un petit malin qui réclame plus tard la restitution de ce dépôt de garantie, assorti d’intérêts de retard qui chiffrent très vite (10 % du loyer mensuel, chaque mois) !

Garder le dépôt de garanti avec l’arrangement oral que ça solde le dernier loyer, c’est donc très piégeux. Il faut prendre la précaution de 1) demander le paiement du loyer par lettre RAR, puis 2) écrire que, constatant ce défaut de paiement, la caution est retenue en paiement de ce loyer dû et non payé.

Cf : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 22 | Legifrance

On peut toujours ajouter dans ce courrier n°2) les 500 € de dégâts, mais il faut les justifier (sans doute par copie de l’état des lieux de sortie + devis d’une entreprise), et finir par : "reste : -500, c’est à dire que vous me devez 500 €, à régulariser au plus vite". Mais comme on a peu d’espoir d’en voir la couleur, est-ce bien nécessaire ? Ecrire "reste zéro" permet de clarifier par écrit le fait qu’on solde complètement cette affaire.

A noter : en location nue, le délai de restitution du dépôt de garantie est 1 mois en cas d’état des lieux normal ; 2 mois en cas de dégâts à réparer (à condition bien sûr que les dégâts soient portés sur l’état des lieux).

Tout cela serait à confirmer par quelqu’un qui a déjà pratiqué l’exercice…

Dernière modification par Bernard2K (05/10/2015 16h06)

Juste pour information, je suis en litige avec mon bailleur et un avocat m’a conseillé (out of record) de ne pas payer mon dernier loyer. Peu (voire très très peu) vont au tribunal pour un loyer car cela leur coûte aussi cher. Elle m’a donc dit de ne pas payer et de dire au revoir à ma caution.

Par contre la menace de non délivrance de quittance doit pas peser bien lourd dans la balance. Les déménagements sont le plus souvent : l’achat d’une RP, retour chez papa/maman, vers un autre logement. A part quelque cas, les personnes qui déménagent ont déjà trouvé un logement et n’ont donc plus besoin de quittance. Perso, mon bailleur me menace de ne pas me la délivrer, je lui ris au nez. En revanche, l’appel à la personne caution a plus d’impact (sur moi) surtout si c’est un parent.

@Kabal Vous en êtes fier de  pas payer le dernier mois de loyer pour nous raconter et conseiller de le faire ici-même ?

Si un jour vous devenez autre chose que locataire, vous comprendrez trés vite où sera le problème d’un tel agissement.

N’y a-t-il pas moyen de faire payer les frais de justice à la personne qui a (aurait) tort juridiquement parlant, en l’occurrence la locataire qui ne paye pas son  (dernier) mois de loyer ?

Jeff33 a écrit :

N’y a-t-il pas moyen de faire payer les frais de justice à la personne qui a (aurait) tort juridiquement parlant, en l’occurrence la locataire qui ne paye pas son  (dernier) mois de loyer ?

Oui, bien sûr, les dépens (frais de justice) peuvent être intégralement mis à la charge de la partie perdante par le juge, et celle-ci peut également se voir condamnée au titre de l’article 700 à une certaine somme, destinée notamment à couvrir les frais d’avocat.

D’où l’intérêt de se retrouver devant le juge sans rien avoir à se reprocher.

Merci à tous pour vos avis- discussion enrichissante.

Je ne vais pas aller en justice pour les 500€…mais cela m’a fait prendre conscience des risques liés à un locataire indélicat et dorénavant je prendrais des assurances loyers impayés.

Je rejoindrais l’avis de Perecastor cad d’aller en justice, mais je n’ai ni le temps ni le courage de faire un exemple.
Et la justice française est d’une lenteur qui rebute plus d’une personne.

La quittance de loyer ne marchait pas car ma locataire est devenue propriétaire (elle est solvable c’est sûr).

J’en conclus donc qu’il n’y pas tant de moyens d’empêcher ce type de comportement et aussi qu’un mois de caution, c’est vraiment trop peu.

Cdt
Stocri

Bonsoir,

La saisie attribution par un huissier n’est pas possible dans ce cas la?

@Stocri : en effet l’un des avantages du meublé est la possibilité de conserver jusqu’à deux mois de caution, ce qui permet de se couvrir d’avantage. Du moins en théorie, car en pratique le locataire indélicat a un pouvoir de nuisance augmenté (dégradation et/ou vol des meubles, aménagements et électroménager).

Stocri a écrit :

Je ne vais pas aller en justice pour les 500€…mais cela m’a fait prendre conscience des risques liés à un locataire indélicat et dorénavant je prendrais des assurances loyers impayés.

Les assurances, il faut pas un certains temps d’impayé (genre l’équivalent de 2 mois cumulés) pour qu’elle intervienne ?
(ou alors je confonds avec la CAF?!)

Il faut dire que la pratique de certaines agences n’aide pas.

La dernière fois que j’ai quitté un bien que je louais, une agence m’a retenu 80% de la caution. Et j’étais déjà de l’autre coté de la barrière en tant que bailleur à l’époque, donc n’ai pas l’habitude de dégrader les biens que je loue.
Comme exemples de coups fourrés de l’agence :
  - Un état des lieux écrit à une main par le prestataire, qui a tout fait pour me faire payer des "détails" de vétusté déjà présent à mon entrée dans les lieux (mais non consignés à mon entrée car là ils regardent moins les détails), alors que je ne suis resté qu’1 an et 3 mois. Je me souviens avoir voulu refuser de signer et avoir eu comme réponse "vous êtes obligé de signer, si vous n’êtes pas content, vous écrivez une lettre à l’agence ensuite". Pourtant, je ne m’énerve pas souvent, mais je me souviens lui avoir dit que "j’étais moi-même bailleur, que si je faisais comme lui, je me serais sûrement déjà  pris un point dans la gueule, et que je l’aurais bien mérité".
  - 300 € retenus sur la caution pour "démontage des amènagements des placards". Ben oui, il n’y avait que des penderies, alors j’avais aménage "proprement" qqs moitiés de placards en étagères, que j’avais laissé pensant que c’était une amélioration plutôt qu’autre chose. Quand j’ai demandé la facture de démontage à l’agence, à ma surprise elle me l’a fournie. Manque de bol, je connaissais la mamie qui avait reloué derrière moi, car c’est moi qui lui avait dit que je partais et elle cherchait un appartement mieux dans le même immeuble. Je suis donc passé la voir et ai évidemment constaté que mes amènagements de placards n’étaient pas démonté puisque c’était mieux avec que sans…Bref, j’ai fini par faire plier l’agence avec les photos prises ce jour-là.

Tout ça pour dire que ne pas payer le dernier mois,  en tant que bailleur c’est une pratique que je déplore, et à laquelle je n’aurais initialement pas pensé en tant que locataire. Mais, je dois dire que si j’avais du redevenir locataire, après une telle expérience, elle aurait peut-être fini par me traverser l’esprit.

Il y a certes des locataires indélicats. Mais on est aussi un peu les victimes collatérales de pratiques abusives de l’autre côté (imho, je pense plus d’agences que de bailleurs particuliers d’ailleurs).