Investissement immobilier dans un immeuble de rapport à 800 k€ !

Bonjour iqce,

Tout d’abord, je tiens à préciser que je suis un débutant éclairé dans le domaine de l’investissement résidentiel locatif en direct (j’ai réalisé un projet d’investissement résidentiel locatif décrit dans l’un des liens de Boubouka ou disons qu’il sera pleinement réalisé après le remboursement du crédit…) et intermédiaire dans le domaine de l’investissement en actions.

En préambule, j’ai bien apprécié la présentation détaillée de votre projet.

Type d’investissement

Suivre les conseils de IH par ex sans les comprendre et investir en bourse me paraît intellectuellement frustrant et bloquant : j’aime savoir ce que je fais, pas simplement suivre, j’aime pouvoir aider participer. Peut être avec le temps à force de lire…?

Je commence par un peu de poil à gratter (qui se veut néanmoins constructif).

Vous avez eu une mauvaise expérience des marchés actions (même si in fine, vous vous en êtes sorti sans dégâts). Peut-être faudrait-il essayer de comprendre les raisons qui ont abouti à ce résultat et ne chercher la "faute" que de votre côté afin d’améliorer votre méthode d’investissement: le fait d’avoir "suivi" des avis de la presse financière spécialisée me semble révéler une erreur de jugement élémentaire, de votre côté. De mon point de vue, il est dangereux de "suivre" les avis de quiconque (et encore plus sans comprendre): il faut se forger son propre avis (et n’utiliser les idées de tiers que si elles cadrent avec les nôtres) en cherchant principalement la marge de sécurité. Par ailleurs, il vaut mieux apprendre à pêcher que recevoir du poisson: il vaut mieux apprendre les méthodes d’investissement auprès d’autres personnes, à commencer par Benjamin Graham (apprendre la pêche) plutôt que de suivre des idées d’investissement dispensées par les uns et les autres (le poisson).

Sur le plan intellectuel, je pense personnellement le domaine de l’investissement en actions plus stimulant que celui de l’investissement immobilier (vous l’avez compris, j’ai une prédilection pour ce domaine). En effet, la diversité de nature des entreprises cotées (contenant d’ailleurs des REIT ou SIIC) me semble bien plus large que la diversité de nature des investissements immobiliers.

Comme vous le soulignez:
1/ Dans un investissement immobilier locatif en direct, l’investisseur est à la fois actionnaire et CEO.
2/ Dans un investissement en actions, l’investisseur est uniquement actionnaire.

Le fait d’être CEO peut être intéressant mais il induit également un coût en temps (grosso modo linéaire par rapport à la surface, pour une même localisation géographique).

De mon côté, je pense que l’investissement immobilier en direct et l’investissement en actions sont complémentaires. Intrinsèquement, je préfère l’investissement en actions (niveau de rentabilité potentielle, coût en temps fixe quel que soit le montant investi, plus en adéquation avec mes prédispositions, etc…). Mais je reconnais également les mérites de l’investissement immobilier (condition de crédit / levier / volatilité plus faibles du support): Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions…

Ampleur du projet

De mon point de vue, l’arbitrage sur la taille du projet doit se faire en tenant compte de plusieurs paramètres:

1/ Pouvons-nous assumer le scénario du pire (plus de revenus de l’immeuble + l’immeuble vaut 0 + l’assurance PNO ne rembourse rien + reste la dette à rembourser) ? Indépendament de la pertinence de l’investissement, ce n’est pas la même chose d’investir dans un projet à 800 K€ avec 2000 euros de revenus et sans patrimoine et investir dans le même projet à 800 K€ avec un patrimoine net liquide de 2 M€ et des revenus de 10 K€. Il faut dimensionner le projet par rapport à son patrimoine net et au niveau de levier cible: si vous avez un patrimoine net liquide de 500 K€ et souhaitez un levier fois 2, il me semble contre-productif d’acheter 10 appartements à 50 K€ dans des copropriétés différentes, du point de vue du coût en temps (1, 2 ou 3 immeubles me sembleraient préférables).

2/ Disposons-nous du temps nécessaire pour effectuer la gestion ? Le coût en temps va dépendre de plusieurs paramètres et notamment du nombre de lots. Personnellement, je pense pouvoir gérer 2 ou 3 immeubles équivalents à celui dont j’ai fait l’acquisision en parallèle de mes autres activités mais je ne pourrais pas gérer le même nombre de lots, si chaque appartement se trouvait dans un immeuble distinct.

3/ Avons-nous la compétence et l’expérience pour gérer ? Ne pas avoir l’expérience (notamment artisanale) ne me semble pas nécessairement un problème (mais une connaissance théorique et un profil approprié - notamment avoir fait ses preuves de bon gestionnaire par ailleurs - me semblent indispensables). Sur un immeuble avec un grand nombre de lots, il n’est de toute façon pas envisageable de réaliser soi-même les travaux. Un réseau déjà établi d’artisans peut aider (mais demander à l’ancien propriétaire la liste des artisans qui sont intervenus sur l’immeuble permet de commencer à se constituer ce réseau si on ne l’a pas).

4/ Avons-nous réussi à obtenir un "prix de gros" (venant contre-balancer la plus faible liquidité) dans l’achat d’un grand nombre de lots dans un immeuble ? Pouvons-nous revendre les appartements à l’unité, à la sortie, le cas échéant ? Sur quel horizon temps ?

5/ Etre propriétaire d’un immeuble entier sans syndic plutôt que copropriétaire permet une plus grande marge de manoeuvre dans les prises de décision.

6/ Se lancer dans le bain ou suivre un apprentissage progressif ? Je ne pense pas qu’avoir géré un appartement unique nous confronte aux mêmes types de problématiques que celles de la gestion d’un immeuble de 10 lots. Je ne dirais pas non plus que la première expérience ne facilite pas la seconde (notamment si cela nous a permis de constituer un réseau d’artisans, par exemple). Mais il faudra faire un saut quantique. Par contre, si l’on part d’un patrimoine net correspondant par exemple à l’achat de 25 lots, sans dettes, et qu’on souhaite un levier fois 2 sur son patrimoine net, il me semblerait contre-productif de démarrer par l’achat d’un appartement (coût d’opportunité + conditions de crédit actuelles non nécessairement reproductibles dans le futur + coût de gestion en temps d’appartements à l’unité plus élevé que le coût de gestion du même nombre d’appartements dans un immeuble de rapport unique dont on est l’unique propriétaire).

7/ Il y a également des désavantages à opter pour un immeuble de rapport avec un grand nombre de lots (concentration) par rapport à une multitude d’appartements uniques (diversification):
* En cas de vacance locative de 3 lots non variés (même type, même surface) dans un même immeuble, par exemple, le marché de la location pourrait ne pas absorber vos 3 lots en un temps court (en tous cas, il est nécessairement plus difficile de trouver 3 locataires répondant à vos critères qu’un seul).
* La concentration vous expose à des risques communs sur de multiples lots: problème structurel sur le bien, locataire qui sème la zizanie, dégat des eaux touchant plusieurs appartements, inondation, arrêt de fonctionnement d’une chaudière collective, etc…
* En achetant un immeuble, certains lots seront moins bien situés (RDC, sauf s’il s’agit d’une surface commerciale, avant du batiment) et d’autres mieux situés.
* Vous ne pourrez par renvoyer le problème au syndic. Ce sera à vous de gérer l’ensemble des problèmes.
* Attention aux immeubles à étages élevés: mise aux normes incendie, ascenseurs, etc…
* Moins d’offres sur le marché à partir d’un certain niveau de prix (au moins dans ma zone de recherche)

Personnellement, l’un dans l’autre, je préfère les immeubles par rapport aux appartements à l’unité du fait du coût en temps plus faible pour la gestion: pas de syndic, un toit, une façade, une porte d’entrée, possibilité de régler plusieurs problèmes différents en un même déplacement, optimisation du nombre de passages chez le notaire, le banquier, l’agence, frais de notaire (et éventuellement d’agence) plus réduits, etc…

Je pense aussi qu’il peut y avoir une barrière psychologique (non nécessairement rationnelle en fonction de la situation) à se lancer dans un grand projet: par exemple, voir la gestion de 10 lots comme une montagne infranchissable (sans l’avoir fait en pratique). Il faut tenir compte du contexte: certains contextes rendront un tel projet pertinent et d’autres délirant. Je ne partage pas non plus l’avis qu’il faille nécessairement exiger une rentabilité de 15 % pour un bien correctement situé pour un investissement de 800 K€ (sauf immeuble avec travaux de rénovation lourds). Bien sûr, si je parvenais à trouver une opportunité de ce type, je serais également intéressé.

Rentabilité

Je n’ai pas très bien compris l’argument du vendeur actuel sur la SCI et le fait qu’il faille ignorer la rentabilité: j’ai l’impression qu’il s’agit d’un argument lui permettant de se soustraire à une discussion sur la rentabilité, qui me semble le point essentiel de cet investissement tel que vous le présentez (pas de possibilités de plus-values à la sortie, si j’ai bien compris).

Selon moi, il peut y avoir deux dimensions à l’investissement immobilier:
1/ La rentabilité
2/ La plus-value

Dans le cas évoqué par iqce, il semble qu’il s’agisse d’un projet orienté rentabilité et non plus-value (sauf erreur de ma part).

De mon côté, pour évaluer la pertinence d’un investissement immobilier (dans sa dimension rendement), j’aime bien utiliser le paramètre: rentabilité brute x revenu moyen par ménage de la localité.

Ce paramètre doit bien entendu être modulé en fonction d’autres caractéristiques du bien:
1/ Etat / Travaux à envisager
2/ Coût de maintenance par m2, dans la durée (le coût de maintenance sera plus élevé sur un bien à 1 000 euros / m2 que sur un bien à 10 000 euros / m2…)
3/ Surface des appartements: une surface plus petite induit un loyer supérieur mais un coût de maintenance supérieur (plus d’infrastructure / m2) et un loyer
4/ Le calcul de rentabilité doit se faire en location nue
5/ Loyer / m2 par rapport au loyer moyen / m2 de la localité (pour la surface)
6/ Montant de la taxe foncière
7/ Rapport entre les revenus du public cible et le montant du loyer cc ?
8/ Rapport entre loyers cc (avec charges réelles et non provisions sur charges) et loyer hc ?
9/ Robustesse vs esthétique/neuf: je privilégie le premier par rapport au second. Si vous avez du carrelage au sol dans toutes les pièces, des kitchenettes basiques, des douches "incassables", le locataire ne peut pas casser grand chose, à moins de le vouloir vraiment… Le coût de maintenance est donc moins élevé. Par ailleurs, à rentabilité égale à l’achat, en cas de rénovation, il sera toujours possible de monter en gamme sur le premier type d’appartement (et augmenter le revenu net) alors que la rentabilité d’un appartement rénové aura tendance à s’éroder.
10/ Présence de parking en nombre suffisant ?
11/ Taux de turnover historique et vacances locatives historiques du propriétaire actuel ?
12/ Douches vs baignoires dans les appartements ?
13/ Configurations biscornues ou optimisées ?
14/ Le prix / m2 du bien par rapport au prix / m2 de la localité
15/ Présence d’un ascenseur
Etc…

SCI

Une SCI à l’IR me semble avoir peu d’intérêt (hors achats à plusieurs et transmission).
Une SCI à l’IS me semble déjà plus intéressante (amortissement et décalage de la fiscalité à la sortie). Mais ce n’est pas non plus la panacée.

De mon coté, je n’ai pas de SCI.

Au-delà de la SCI, un point qui me semble important est la question de la gestion de la dimension fiscale.

Plusieurs approches sont possibles (sans prétendre à l’exhaustivité), par exemple:
1/ Déficit foncier: Acheter un immeuble en mauvais état apparent (mais structurellement sain), dont personne ne veut, et le rénover entièrement => Cette option a un coût en temps plus élevé et induit éventuellement une fiscalité supérieure à la revente (plus-values plus importantes)
2/ Meublé: Turnover plus important et risque de dégradations mais amortissement du bien => Cette option induit un coût en temps plus élevé et un coût de maintenance plus élevé
3/ Crédit in fine plutôt qu’amortissable: s’il est possible de gérer soi-même les montants nantis avec une rentabilité permettant de couvrir le surcoût du crédit in fine (par rapport au crédit amortissable), cette option peut être intéressante comme il est possible de déduire plus d’intérêts => Pas de coût en temps; compétences nécessaires pour pouvoir gérer un compte-titres avec une rentabilité forte; niveau de levier constant sur la durée du crédit.
4/ Produits de défiscalisation: de ce que j’en ai vu jusque-là (sans être spécialiste et sans avoir creusé la question dans les moindres détails), je passe mon chemin.
5/ Etc…

De mon côté, je souhaiterais investir dans un second immeuble globalement équivalent au premier mais la dimension fiscale me freine. Par ailleurs, je n’ai pas trouvé d’autres opportunités répondant globalement à mes critères.

Cash-flow

Je ne suis pas certain que viser à tout prix un cash-flow positif soit nécessairement la meilleure option, en fonction de la situation, comme je l’avais expliqué ici: Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements… (3/3)

Un crédit sur 15 ans me semble un bon compromis du point de vue de la durée. Par contre, je ne comprends pas pourquoi vous souhaitez mettre un apport. Il me semble qu’un crédit à 110 % serait une meilleure option, financièrement parlant (comme il existe des supports présentant une rentabilité nette après impôts supérieure). Cette option permettrait également de conserver du cash pour faire face à d’éventuels imprévus.

Conclusion

Si j’ai bien compris les informations que vous avez partagées vous me semblez avoir un profil où vous engager sur un projet de ce type (et pas nécessairement celui-ci en pratique) pourrait faire sens:
1/ Patrimoine net de l’ordre de grandeur du prix du bien
2/ Pas de dettes
3/ Expériences professionnelles (et réseau ?) qui pourraient vous être utiles
4/ Expériences de gestion en immobilier résidentiel locatif par ailleurs, sur le patrimoine familial
5/ Possibilité de dégager du temps pour la gestion
6/ Niveau de revenus permettant d’absorber des aléas (idéalement, il faudrait une poche de liquidités pour absorber les impondérables => pas d’apport / garder les liquidités)

Le défi principal de mon point de vue sera la gestion de la dimension fiscale du projet (problème auquel je suis confronté pour ma deuxième acquisition et pour lequel je n’ai pas de solution "miracle").

J’ai juste un petit regret pour vous (mais c’est sans doute lié à mon biais d’investisseur en actions): que votre patrimoine soit principalement placé en immobilier (alors qu’il me semblerait plus pertinent de consacrer une part plus importante aux actions, après avoir approfondi le sujet, l’objectif étant d’être capable de vous faire votre propre opinion d’une entreprise après avoir lu son rapport annuel et notamment ses états financiers et d’identifier des marges de sécurité).

J’espère que mes propos ci-dessus (qui n’ont pas valeur universelle et qui reflètent simplement une opinion personnelle parmi d’autres, parfois exposée de manière trop directe/tranchée mais c’est simplement ma manière de m’exprimer) auront pu vous être utiles d’une façon ou d’une autre.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (15/10/2015 17h21)